[회신]
건물이 주택과 상가 부분으로 복합되어 있는 겸용주택을 2010.12.31.까지 양도하는 경우로서 주택의 연면적 및 기준시가에 「소득세법시행령」제154조제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적 및 그에 상당하는 기준시가를 포함하여 양도당시 같은 법제99조의 규정에 의한 기준시가가 4천만원을 초과한 경우에는 같은 법시행규칙제82조제1항 각 호의 요건을 모두 갖춘 소형주택에 해당하지 않는 것이며, 이 경우 겸용주택의 주택부분에 대해서는 양도소득금액산정시 같은 법제95조제2항에 따른 장기보유 특별공제가 적용되지 아니하는 것입니다.
※ 붙임 : 관련 참고자료
1. 질의내용 요약
질의요지
○ A주택이 1세대 3주택 중과배제되는 소형주택에 해당하는지
사실관계
○ 2010.08.27. 갑은 서울시내에 1세대 3주택 보유자로서 A주택(겸용주택에 해당하는 다세대주택)을 양도함
* 양도주택 현황
ㆍ1995.12.16. A주택 취득
ㆍ면적 : 총 41.2㎡ (다세대주택 21.96㎡ + 근린생활시설 19.24㎡)
ㆍ양도당시 공동주택 공시가격 : 44,000천원(주택 및 근생분 통합고시)
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령
(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○
소득세법 제104조
【양도소득세의 세율】
① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득 산출세액”이라 한다)을 그 세
액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상의
세율에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2009. 12. 31. 개정)
1. ～ 3. 생략
4. 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2009. 12. 31. 개정)
양도소득 과세표준의 100분의 60
5. ～ 11. 생략
② ～⑤ 생략
⑥ 제1항 제4호부터 제9호까지에 해당하는 자산을 2010년 12월 31일까지 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 제1항 제4호부터 제9호까지에서 규정한 세율을 적용하지 아니하고 제1항 제1호에 따른 세율(해당 보유기간이 2년 미만인 자산은 제1항 제2호 또는 제3호에 따른 세율)을 적용한다. (2009. 12. 31. 개정)
○
소득세법 시행령 제167조
의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】
① 법 제104조 제1항 제4호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2010. 2. 18. 개정)
1.
「수도권정비계획법」 제2조 제1호
의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 “수도권”이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2005. 2. 19. 개정)
가. 광역시에 소속된 군 및
「지방자치법」 제3조 제3항
ㆍ제4항의 규정에 의한 읍ㆍ면 (2005. 2. 19. 개정)
나. 수도권 중 당해 지역의 주택보급률ㆍ주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 기획재정부령이 정하는 지역 (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)
2. ～ 8. 생략
9.
주택의 가액 및 면적 등을 감안하여 기획재정부령이 정하는 일정 규모 이하의
소형주택 (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)
10. 1세대가 제1호 내지 제8호 및 제8호의 2에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 당해 주택(이하 이 조에서 “일반주택”이라 한다) (2005. 12. 31. 개정)
(이하 생략)
○
소득세법 시행규칙 제82조
【소형주택 등의 범위】
(2005. 12. 31. 제목개정)
① 영 제167조의 3 제1항 제9호 및 제167조의 4 제3항 제3호에서 “기획재정부령이 정하는 일정규모 이하의 소형주택”이라 함은 다음의 요건을 모두 갖춘 주택(
「건축법 시행령」
별표 1의 제10호 나목의 오피스텔을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 말한다. 다만,「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 의하여 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정ㆍ고시된 지역에 소재하는 주택을 제외한다. (2008. 4. 29. 직제개정)
1. 2003년 12월 31일 이전에 취득한 것일 것 (2004. 6. 3. 신설)
2. 대지면적이 120제곱미터 이하이고, 주택의 연면적(영 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 60제곱미터 이하일 것 (2004. 6. 3. 신설)
3. 동 주택 양도당시 법 제99조의 규정에 의한 기준시가가 4천만원 이하일 것 (2004. 6. 3. 신설)
(이하 생략)
○
소득세법 시행령 제154조
【1세대 1주택의 범위】
① ② 생략
③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. (2010. 2. 18. 개정)
(이하 생략)
○
소득세법 제95조
【양도소득금액】
① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다. (2009. 12. 31. 개정)
② 제1항에서 “장기보유 특별공제액”이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제1항 제4호부터 제10호까지의 규정에 따른 세율을 적용받는 자산 및 제104조 제6항을 적용받는 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 그 자산의 양도차익에 다음 표 1에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. (2009. 12. 31. 개정)
(이하 생략)
○
소득세법 제99조
【기준시가의 산정】
① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다. (2009. 12. 31. 개정)
1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물 (2009. 12. 31. 개정)
가. 생략
나. 건물 (2009. 12. 31. 개정)
건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도,
위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액
다. 생략
라. 주택 (2009. 12. 31. 개정)
「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
(이하 생략)
나. 관련사례
(예규, 해석사례, 심사례, 심판례, 판례)
○ 서면인터넷방문상담4팀-411, 2005.03.22
소득세법 제104조 제1항
제2의3호에 의거 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택
(그 부수토지 포함)에 대한 60% 양도소득세율을 적용함에 있어서 양도하는 건물이 주택과 상가 부분으로 복합되어 있는 겸용주택의 경우 주택부분에 대한 양도소득에 대하여는 60%의 세율을 적용하는 것입니다.
○ 서면인터넷방문상담4팀-1451, 2005.08.18
「건축법 시행령」
별표 1.의 규정에 의한 단독주택으로서 대지면적이 170제곱미터 이하이고, 주택의 연면적이 85제곱미터 이하이며, 양도당시 「소득세법」제99조의 규정에 의한 기준시가가 1억원 이하인 주택(소형주택)은 「동법」제96조 제1항 제6호의 2의 규정에 의한 지정지역에 소재하는 경우에도
「소득세법시행령」 제162조
의 3 제3항 제4호 다목에 의하여 실지거래가액에 의한 과세대상에서 제외될 수 있는 것입니다. 이 경우 주택의 연면적 및 기준시가에는
「소득세법시행령」 제154조 제3항
본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적 및 그에 상당하는 기준시가를 포함하는 것입니다.
○ 서면인터넷방문상담4팀-1766, 2007.05.29
양도소득세 세율이 60%(중과세율)가 적용되고, 장기보유특별공제가 배제되는
「소득세법
시행령」제167조의 3의 규정에 의한 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택수를 계산함에 있어서는 서울ㆍ경기도ㆍ광역시에 소재하는 주택(다만, 광역시 중에서 군지역 및 경기도 중에서 읍ㆍ면지역에 있는 주택 중 국세청 기준시가 3억원 이하 주택은 제외) 및 그 외의 지역에 소재하는 주택으로서 국세청 기준시가 3억원을 초과하는 주택을 기준으로 하는 것이며, 이 경우 양도하는 주택이
「소득세법
시행규칙」제82조 제1항 각 호의 요건을 모두 갖춘 소형주택에 해당하는 때에는 중과세율 적용대상에서 제외하는 것입니다.