주택부수토지의 범위 및 양도가액 안분 방법

지적공부상 지번이 상이한 2필지의 토지 위에 주택이 있는 경우에도 한 울타리 안에 있고 1세대가 거주용으로 사용하는 때에는 주택과 이에 부수되는 토지로 보는 것으로, 이에 해당하는지는 사실판단할 사항임

[회신] 1. 지적공부상 지번이 상이한 2필지의 토지 위에 주택이 있는 경우에도 한 울타리 안에 있고 1세대가 거주용으로 사용하는 때에는 주택과 이에 부수되는 토지로 보는 것으로, 이에 해당하는지는 사실판단할 사항입니다. 2. 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 「부가가치세법 시행령」 제48조의2제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산 하는 것입니다. 3. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격이 실제의 현황과 다른 공부상의 주택을 적용하여 결정ㆍ공시된 경우 당해 주택의 공시가격은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제16조제8항의 규정에 의하여 준용되는 「같은법」 제13조 제1항 및 「같은법 시행령」 제37조의 규정에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장이 정정하여 결정ㆍ공시한 개별주택가격을 적용하는 것입니다 ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 甲은 2002년 ⓐ필지 소재 주택 100㎡와 그 부수토지(ⓐ) 200㎡를 취득하고, 2005년 연접한 ⓑ필지(80㎡)를 추가로 취득한 후, - ⓑ 필지 지하에 주차장 구축물(50㎡)을 신축하고, 지상은 ⓐ필지와 같이 주택의 정원으로 사용하고 있음(ⓑ필지는 주택과 한 울타리 안에 있음) - 주택 및 ⓐ필지는 개별주택가격이 10억원으로 고시되어 있으나, ⓑ필지 및 주차장구축물은 개별주택가격에 포함되어 있지 않음 - 甲 은 2012년 2월 주택과 토지(ⓐ, ⓑ) 및 주차장 구축물을 일괄양도함 (양도가액 20억원) ○ 질의내용 - ⓑ필지가 주택의 부수토지에 해당하는지 여부 - 일괄양도한 자산의 양도가액 안분 방법 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】 ① 제96조제2항, 제97조제1항제1호가목 단서, 제100조 및 제114조제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다. 1. 제94조제1항제1호에 따른 토지 또는 건물 가. 토지 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다. 나. 건물 건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 다. 생략 라. 주택 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제17조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. 2. 이하 생략 ② 이하 생략 ○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 ① 생략 ② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. ③ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】 ① 법 제89조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다. 1. 이하 생략 ② 생략 ③ 법 제89조제1항제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. ④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다. ⑤ 생략 ○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】 ① ～ ⑤ 생략 ⑥ 법 제100조제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제48조의2제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산 한다 . ⑦ 생략 ○ 부가가치세법 시행령 제48조의2 【과세표준의 안분계산】 ① ～ ③ 생략 ④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다 . 1. 토지와 건물등에 대한 「소득세법」 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다. 3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다. ⑤ 삭제 <2000.12.29> ○ 소득세법 기본통칙 89-154…7 【2필지로 된 주택에 부수되는 토지의 범위】 지적공부상 지번이 상이한 2필지의 토지 위에 주택이 있는 경우에도 한 울타리 안에 있고 1세대가 거주용으로 사용하는 때에는 주택과 이에 부수되는 토지로 본다 . ○ 부동산거래관리과-0818, 2011.09.22. [사실관계] -甲은 경기 용인시 수지구 고기동 소재에 A주택을 소유하고 있으며, A주택과 별도로 건축된 B지하주차장은 모두 한 울타리 안에 있음 - 2001.07. A주택(106.7㎡) 및 B지하주차장(42㎡) 신축, 대지면적은 685㎡임 [질의내용] 주택부수토지를 계산함에 있어 별도로 건축된 B지하주차장의 주택면적 포함 여부 [회신] 귀 질의의 경우 기존해석사례(서면4팀-1132, 2008.05.08.)를 참고하시기 바랍니다. * 서면4팀-1132, 2008.05.08. 하 나의 건물이 주택과 주택이외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우로서 주택의 면적이 주택이외의 면적보다 큰 경우에는 전체를 주택으로 보는 것이며, 이 경우 주택에 부수되는 토지는 전부를 주택으로 보는 건물의 정착면적(수평투영면적)에「소득세법시행령」제154조 제7항의 규정에 의한 배율을 적용하여 계산하는 것입니다 ○ 서면4팀-1177, 2008.05.14. [질의내용] 소득세법 시행령 제164조 제7항 규정을 적용함에 있어 “국토해양부장관이 당해 주택에 대하여 최초로 공시한 주택가격”에 부수토지의 일부가 누락되어 공시된 경우 당해 주택의 최초 공시가격은 어떤 금액을 적용하는지 [회신내용] 「소득세법 시행령」제164조 제7항 규정에서의 "국토해양부장관이 당해 주택에 대하여 최초로 공시한 주택가격"이 실제의 현황과 다른 공부상의 주택을 적용하여 결정ㆍ공시된 경우 당해 주택의 최초공시가격은「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」제16조 제8항의 규정에 의하여 준용되는 「같은법」 제13조 제1항 및 「같은법 시행령」 제37조의 규정에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장이 정정하여 결정ㆍ공시한 개별주택가격을 적용하는 것임