5호 미만을 임대한 경우 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면 적용여부

「조세특례제한법」 제97조에 따른 장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면은 같은 조 제1항 각 호에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 해당 건물 연면적의 2배 이내의 토지 포함) 5호 이상을 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 적용되는 것임.

[회신] 「조세특례제한법」 제97조에 따른 장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면은 같은 조 제1항 각 호에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 해당 건물 연면적의 2배 이내의 토지 포함) 5호 이상을 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 적용되는 것입니다. ※ 관련참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 1995. 주택공사로부터 일산신도시의 택지를 분양받아 겸용주택(지하층 237.6㎡ 창고, 1층 168.48㎡ 소매점, 2층 168.48㎡ 주택2가구, 3층 168.48㎡ 주택1가구)을 신축하고 세무서에 사업자등록한 후 임대 - 1999. 서울 목동 소재 아파트를 취득하여 거주 중 ○ 질의내용 - 겸용주택을 16년간 사업자등록을 하고 임대하였는데 양도소득세가 면제되는지 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 ① 대통령령으로 정하는 거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 해당 건물연면적의 2배이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 해당 주택(이하 "임대주택"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 40(2009년 12월 31일까지의 양도분에 대하여는 100분의 50)에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 「임대주택법」에 의한 건설임대주택중 5년이상 임대한 임대주택과 같은 법에 따른 매입임대주택중 1995년 1월 1일이후 취득 및 임대를 개시하여 5년이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택만 해당한다) 및 10년이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 80(2009년 12월 31일까지의 양도분에 대하여는 100분의 100)에 상당하는 세액을 감면한다. <개정 2008.12.26> 1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간중 신축된 주택 2. 생략 ②~③ 생략 ④ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ○ 조세특례제한법 시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 ① 법 제97조제1항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 거주자"란 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다. <개정 2009.2.4> ② 법 제97조제1항 단서의 규정에 의한 건설임대주택의 일부 또는 동일한 지번상에 상가 등 다른 목적의 건물이 설치된 경우의 주택으로 보는 범위 및 필요경비계산에 관하여는 「소득세법 시행령」 제150조의2제6항 및 제7항을 준용한다. <개정 2010.2.18> ③~④ 생략 ⑤ 법 제97조제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서"주택임대기간"이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다. <개정 2008.2.29> 1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것 2.~3. 생략 3의2. 삭제 <2001.12.31> 4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것 (이하 생략) 나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례) ○ 서면인터넷방문상담4팀-1883, 2007.06.13. (사실관계) - 1985년에 서울시 ○○구 지역에 소재하는 A주택(13평)을 취득하였음 - 1990년에 서울시 ○○구 지역에 소재하는 B주택(23.16평)을 취득하였음 - 1989년에 서울시 ○○구 지역에 소재하는 C주택(25.7평)을 취득하였음 - 위 3주택(A,B,C)에 대하여 임대주택법에 의한 임대사업자로 지방자치단체(구청)에 1999.11.30 등록하였음 - 위 3주택(A,B,C)에 대한 주택임대사업자로 관할세무서에 사업자등록은 2005.10.24 등록하였음 (질의내용) - 위 임대한 3주택(A,B,C)을 현재 양도하는 경우 양도소득세가 감면되는지 여부 등 (회신내용) 1. 「조세특례제한법」 제97조 의 규정에 의하여 1986.01.01.부터 2000.12.31.까지의 기간 중 신축된 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다) 또는 1985.12.31. 이전에 신축된 공동주택으로서 1986.01.01. 현재 입주된 사실이 없는 국민주택을 5호 이상 임대하는 거주자가 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것이나, 귀 질의의 경우에는 이에 해당되지 아니하는 것입니다. 2. 「조세특례제한법」 제97조 의 2 제1항 제2호의 규정에 의한 신축임대주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)에 대한 양도소득세의 감면 특례대상 임대주택(국민주택에 한한다)에는 「임대주택법」에 의한 매입임대주택 중 1999.08.20. 이후 취득(1999.08.20.부터 2001.12.31.까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하는 경우에 한한다) 및 임대를 개시한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다)을 포함하여 2호 이상을 거주자가 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 해당하는 것이나, 귀 질의의 경우에는 이에 해당되지 아니하는 것입니다. ○ 재산세과-851, 2009.11.25. 「조세특례제한법」 제97조 에 따른 장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면을 적용함에 있어서 주택임대기간의 계산은 각 주택의 임대개시일부터 기산하되 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간에 산입하지 아니하는 것입니다.