분양받은 아파트의 잔금을 입주자 대표단에 지급한 경우 아파트의 취득시기 등

부동산의 취득시기는 대금을 청산한 날이 되며, 대금을 청산한 날이 불분명하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기 등을 한 경우에는 등기부 등에 기재된 등기접수일이 되는 것으로서, 아파트 분양잔금이 법원에 의해 가압류되어 분양잔금을 입주자대표단에 지급한 경우 취득시기는 법원의 전부명령에 따라 전부금 전액을 지급한 날이 되는 것임.

[회신] 1.국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(2년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 「소득세법 시행규칙」 제72조제1항에서 정하는 사유에 해당하는 경우 포함)에는 이를 1세대1주택으로 보아 비과세 여부를 판정하는 것입니다. 2. 또한, 1세대1주택 비과세를 적용함에 있어 보유기간은 취득일부터 양도일까지로 하는 것이며, 거주기간은 그 보유기간 중 거주한 기간으로 하는 것입니다. 3. 질의하신 내용의 경우, 부동산의 취득시기는 대금을 청산한 날이 되며, 대금을 청산한 날이 불분명하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기 등을 한 경우에는 등기부 등에 기재된 등기접수일이 되는 것으로서, 아파트 분양잔금이 법원에 의해 가압류되어 분양잔금을 입주자대표단에 지급한 경우 취득시기는 법원의 전부명령에 따라 전부금 전액을 지급한 날이 되는 것입니다. 4. 한편, 일시적 2주택이 된 1세대가 종전의 주택을 다른 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 양도하는 경우(2년이 지난 경우로서 「소득세법 시행규칙」 제83조제1항에 해당하는 경우 및 2010.12.31.까지 양도하는 경우 포함)에는 「소득세법」 제55조제1항에 따른 세율이 적용되는 것입니다. ※ 관련참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 1994. 6.24. 민영주택 33평형 아파트 당첨되었으나 시행사와 시공사간 소송 발생 - 1997. 3.28. 아파트 구청으로부터 임시사용허가. 잔금은 분양자들로부터 입주자대표단에서 관리하기로 하여 입금하고 입주 - 1999. 3. 4. 지방법원의 전부명령에 의해 입주자대표단이 보관하고 있던 입주잔금 채권이 시행사에서 다른 업체로 이전됨 - 2000. 6.15. 아파트에서 퇴거 - 2003. 7. 7. 고등법원에서 전부금이 25억원으로 조정되고 20억원 지불 - 2006. 6. 7. 아파트 사용승인 및 보존 등기 - 2007. 1. 2. 아파트에 다시 입주 - 2007.11.20. 잔금 5억원 지불 - 2009. 2. 7. 아파트 소유권이전등기 - 2009. 8.11. 2006년에 분양받은 판교 아파트 소유권이전등기 - 2010. 2. 5. 당초 아파트에서 퇴거하여 판교 아파트에 입주 ○ 질의내용 - 당초 아파트의 보유 및 거주기간이 양도소득세 과세 대상인지 - 과세되는 경우 양도소득세율 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다. 1.~2. 생략 3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득 ② 생략 ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상의 세율에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. 1. 제94조제1항제1호·제2호 및 제4호에 따른 자산 제55조제1항에 따른 세율 2.~5. 생략 6. 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택 양도소득 과세표준의 100분의 50 7.~11. 생략 ② 제1항제2호·제3호 및 제11호가목의 보유기간은 해당 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각각 그 정한 날을 그 자산의 취득일로 본다. 1.~3. 생략 ③~⑤ 생략 ⑥ 제1항제4호부터 제9호까지에 해당하는 자산을 2010년 12월 31일까지 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 제1항제4호부터 제9호까지에서 규정한 세율을 적용하지 아니하고 제1항제1호에 따른 세율(해당 보유기간이 2년 미만인 자산은 제1항제2호 또는 제3호에 따른 세율)을 적용한다. ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】 ① 법 제89조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 에 따라 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. <개정 2010.2.18> 1.~3. 생략 ②~④ 생략 ⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다. <개정 1995.12.30> (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】 ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(2년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. <개정 2008.11.28> (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제167조의5 【양도소득세가 중과되는 1세대2주택에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조제1항제6호에서 "대통령령으로 정하는 1세대2주택에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 2개(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. <개정 2010.2.18> 1.~6. 생략 7. 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택을 소유하게 되는 경우의 종전의 주택[다른 주택을 취득한 날부터 2년이 지나지 아니한 경우(2년이 지난 경우로서 기획재정부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에 한한다] (이하 생략) ○ 소득세법 시행규칙 제83조 【양도소득세가 중과되는 1세대2주택에 관한 특례의 요건 】 ① 영 제167조의5제1항제7호에서 "2년이 지난 경우로서 기획재정부령이 정하는 사유에 해당하는 경우"란 다른 주택을 취득한 날부터 2년이 되는 날 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 해당 각 호의 어느 하나의 방법에 따라 양도된 경우를 말한다. <개정 2009.4.14> 1. 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 경우 2. 법원에 경매를 신청한 경우 3. 「국세징수법」에 따른 공매가 진행 중인 경우 (이하 생략) 나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례) ○ 재산세과-4150, 2008.12.08. 1. 분양받은 아파트의 취득시기는 잔금청산일과 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날이 되는 것이며, 다만, 분양받은 아파트로서 잔금청산일까지 완성되지 아니한 경우에는 당해 아파트의 완성일(사용승인일을 말하며, 다만, 사용승인 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인일 중 빠른 날을 말함)이 취득시기가 되는 것입니다. 2. 한편, 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(2년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 「소득세법 시행규칙」 제72조 제1항 에서 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함함)에는 이를 1세대1주택으로 보아 비과세 여부를 판정하는 것입니다. ○ 법규과-1469, 2010.09.27. 귀 의견조회의 경우, 부동산의 취득시기는 대금을 청산한 날이 되며, 대금을 청산한 날이 불분명하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기 등을 한 경우에는 등기부 등에 기재된 등기접수일이 되는 것입니다. 아파트 분양잔금이 법원에 의해 가압류된어 분양잔금을 입주자대표단에 지급한 경우 취득시기는 법원의 전부명령에 따라 전부금 전액을 지급한 날이 되는 것입니다.