기존건물의 잔존가액이 필요경비에 해당하는지 여부

토지와 건물을 함께 취득한 후 건물을 철거하고 토지만을 양도하는 경우 토지와 건물의 취득이 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 것으로 인정되는 경우에 한하여 철거된 건물의 취득가액과 철거비용의 합계액에서 철거된 잔설처분가액을 차감한 가액을 양도자산의 필요경비로 산입하는 것임

[회신] 1. 토지와 건물을 함께 취득한 후 건물을 철거하고 토지만을 양도하는 경우 토지와 건물의 취득이 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 것으로 인정되는 경우에 한하여 철거된 건물의 취득가액과 철거비용의 합계액에서 철거된 잔설처분가액을 차감한 가액을 양도자산의 필요경비로 산입하는 것입니다. 2. 아울러 기존판례(대법원92누7399, 1992.9.8)와 양도당시 시행되는 관련 법령과 해석사례 등을 참고하시기 바랍니다. ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 甲은 2001년 토지와 건물을 12억원에 일괄취득 후 임대개시함 - 취득가액을 기준시가로 안분하여 장부에 계상함 - 건 물이 노후하여 기존건물을 멸실하고 甲의 토지와 옆에 있는 乙의 토지에 건물을 신축하여 공동으로 임대사업을 영위할 예정임 ○ 질의내용 - 신축건물과 부수토지를 임대 후 수년 뒤 양도하는 경우 멸실당시 기존건물의 잔존가액이 필요경비로 인정되는지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】 ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 ② 이하 생략 ○ 서면4팀-639, 2008.03.13. 토지와 건물을 함께 취득한 후 토지의 이용편의를 위하여 당해 건물을 철거하고 토지만을 양도하는 경우 철거된 건물의 취득가액과 철거비용의 합계액에서 철거된 잔설처분가액을 차감한 가액을 양도자산의 필요경비로 산입하는 것으로, 이 경우 ‘ 토지의 이용편의를 위함 ’이라 함은 토지와 건물의 취득이 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 것으로 인정될 때 를 말하는 것으로, 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지의 여부는 관련 사실을 확인하여 판단할 사항임 ○ 서면5팀-1594, 2007.05.17 토지와 건물을 함께 취득한 후 토지의 이용편의를 위하여 당해 건물을 철거하고 토지만을 양도하는 경우로서 그 양도차익을 산정하는 경우 철거된 건물의 취득가액과 철거비용의 합계액에서 철거된 잔설처분가액을 차감한 잔액을 양도자산의 필요경비로 산입하는 것이나, 이 경우 토지의 이용편의라 함은 토지와 건물의 취득이 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 것으로 인정될 때를 말하는 것으로, 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지의 여부는 관련 사실을 확인하여 판단할 사항이며, 자산을 양도하기 위하여 직접 지출하는 비용에는 자산을 양도하기 위한 계약서 작성비용ㆍ공증비용ㆍ인지대ㆍ소개비 등을 포함하는 것이나, 임차인에게 지급한 이사비용은 양도비에 해당하지 아니하는 것임. ○ 서면4팀-146, 2005.01.19. 토지와 건물을 함께 취득한 후 토지의 이용편의를 위하여 당해 건물을 철거하고 토지만을 양도하는 경우로서 그 양도차익을 산정하는 경우 철거된 건물의 취득가액과 철거비용의 합계액에서 철거된 잔설처분가액을 차감한 잔액을 양도자산의 필요경비로 산입하는 것임. 이 경우 토지의 이용편의라 함은 토지와 건물의 취득이 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 것으로 인정될 때를 말하는 것으로, 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지의 여부는 관련 사실을 확인하여 판단할 사항임. ○ 대법원92누7399, 1992.09.08. 가. 토지와 그 지상건물을 함께 취득하였다가 토지만을 이용하기 위하여 건물을 철거하고 나대지 상태로 토지만을 양도하는 경우, 취득 후 단시일 내에 건물의 철거에 착수하는 등 토지와 건물의 취득이 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었 음이 명백한 것으로 인정될 때 에는 철거된 건물의 취득가액과 철거비용 등을 토지의 취득가액에 포함되는 양도자산의 필요경비로 산입할 수 있는 것이며, 낡은 지상건물이 있는 대지를 취득하는 경우 그 대지취득시 지출한 그 지상건물의 매입대금 및 정지공사비용은 소득세법시행령 제94조 제2항 의 개량비 내지는 그 제3항의 자본적 지출액에 해당하므로 필요경비로서 공제되어야 하는 것이다. 나. 기존건물을 철거하여 나대지 상태로 양도하지 아니하고 그 지상에 새건 물을 건축하여 양도하는 경우에도 위와 같은 요건을 갖춘 때에는 기존건물의 취득가액이나 철거비용 등은 양도소득의 필요경비로서 공제하는 것이 옳을 것인바, 토지와 그 지상의 기존건물을 취득하는 사람의 목적은 토지를 취득하여 이용하려는 데에 있는데 그 지상에 기존건물이 있어 이를 철거하지 않으면 안되는 것이어서 철거를 전제로 토지와 함께 기존건물을 매수하는 것이고, 기존건물을 철거하여야 그 토지를 목적하는 용도에 이용할 수 있는 것이므로, 이와 같은 경우 기존건물의 매수비용이나 철거비용은 소득세법 제45조 소정의 취득가액이나 경우에 따라서는 개량비나 자본적 지출에 해당한다고 보는 것이 상당하다. ○ 국심2006부2057, 2007.02.06. 거주자가 토지 및 건물을 일괄 취득한 후 토지의 이용편의를 위하여 건물을 철거하고 토지만을 양도하는 경우, 취득당시부터 건물을 철거하고 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 것으로 인정될 때에 한하여 철거된 건물의 취득가액 및 철거비용 등을 필요경비에 산입할 수 있는 것 (대법원 92누7399, 1992.9.8. 및 소득세법 기본통칙 97-10 같은 뜻임)이나, 청구인의 경우 1987.3.25. 쟁점토지를 취득한 후, 그 지상에 쟁점건물을 신축하여 18여 년간 호텔업에 사용하다가 2005.3.22. 쟁점토지를 양도한 것으로서 위와 같은 경우에도 해당되지 아니한 것으로 보이며, 그렇다면, 쟁점건물의 취득가액 및 그 철거비용은 쟁점토지의 양도가액에서 공제할 수 있는 필요경비에 해당된다고 볼 수 없다. 따라서, 처분청이 쟁점토지의 양도소득금액 계산 시 쟁점건물의 취득가액 및 그 철거비용 등을 양도소득의 필요경비로 인정하지 아니하고 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.