환산취득가액 산정시 기준시가 적용방법

취득가액을 환산취득가액으로 하는 경우 양도당시의 기준시가와 취득당시의 기준시가가 동일한 경우 양도당시의 기준시가는 기준시가 상승률을 감안한 기준시가를 적용함

[회신] 1. 양도소득세를 실지거래가액으로 계산함에 있어 취득가액이 확인되지 않는 경우에는「소득세법 시행령」제176조의2제2항및제3항에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액을 순차적으로 적용하는 것이며, 취득당시 거래당사자간에 실지거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 증빙서류에 의하여 실지거래가액이 확인되는 경우에는 위 규정이 적용되지 않는 것입니다. 2. 취득가액을 환산취득가액으로 하는 경우로서「소득세법 시행령」제176조의2제2항제2호의 산식을 적용함에 있어 양도당시의 기준시가와 취득당시의 기준시가가 동일한 경우 양도당시의 기준시가는 같은 법시행령제164조제8항에 따른 기준시가를 적용하는 것입니다. ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 질의요지 ○ 다중주택을 양도하는 경우 주택 신축일과 주택양도일이 동일한 조정기간내에 있어 양도당시의 기준시가를 기준시가상승률을 감안 하여 조정하여 적용하는 것인지 사실관계 ○ 2009.04.08. 갑이 을의 토지 위에 다중주택을 자가 신축하였으며 , 건축에 소요된 비용에 대한 영수증 등이 없어 취득가액이 불분명함 ○ 2009.07.28. 갑이 위 다중주택을 양도함(다른 주택 없음) 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】 ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. (2009. 12. 31. 개정) 1. 취득가액 (2009. 12. 31. 개정) 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가 (2009. 12. 31. 개정) 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2009. 12. 31. 개정) (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 든 실지거래가액”이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다. (2010. 2. 18. 개정) 1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 2. 3. 생략 ② ～ ⑪ 생략 ⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이란 제176조의 2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. (2010. 2. 18. 개정) (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】 ① 생략 ② 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액” 이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다. (2010. 2. 18. 개정) 1. 생략 2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2005. 12. 31. 개정) 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ─────────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가) ③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으 로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. (2009. 2. 4. 개정) 1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액 (2009. 2. 4. 개정) 2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이 내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 (1999. 12. 31. 신설) 3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액 (1999. 12. 31. 신설) 4. 기준시가 (1999. 12. 31. 신설) (이하 생략) ○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】 ① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다. (2009. 12. 31. 개정) 1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물 (2009. 12. 31. 개정) 가. 생략 나. 건물 (2009. 12. 31. 개정) 건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치 , 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 다. 생략 라. 주택 (2009. 12. 31. 개정) 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공 동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. 2. ～ 6. 생략 ② 생략 ③ 다음 각 호의 기준시가 산정에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2009. 12. 31. 개정) 1. 제1항에 따라 산정한 양도 당시의 기준시가와 취득 당시의 기준시가가 같은 경우 양도 당시의 기준시가 (2009. 12. 31. 개정) 2. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 개별공시지가, 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시 또는 고시되기 전에 취득한 토지 및 주택의 취득 당시의 기준시가 (2009. 12. 31. 개정) 3. 제1항 제1호 나목에 따른 기준시가가 고시되기 전에 취득한 건물의 취득 당시의 기준시가 (2009. 12. 31. 개정) (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】 ① ～ ④ 생략 ⑤ 법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 건물의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. (2000. 12. 29. 개정) 국세청장이 당해 자산에 대하여 최초로 고시한 기준시가×당해 건물의 취득연도ㆍ신축연도ㆍ구조ㆍ내용연수 등을 감안하여 국세청장이 고시한 기준율 ⑥ 법 제99조 제1항 제1호 다목 및 라목 단서의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 공동주택ㆍ오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 으로 한다. 이 경우 당해 자산에 대하여 국세청장이 최초로 고시한 기준시가 고시당시 또는 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액이 없는 경우 에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다. (2005. 8. 5. 개정) 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 국세청장이 당해 가액과 나목의 가액의 합계액 자산에 대하여 최초로 × ────────────────────── 고시한 기준시가 당해 자산에 대하여 국세청장이 최초로 고시한 기준시가 고시당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의 가액과 최초로 고시한 기준시가 고시당시의 가액이 동일한 경우에는 제8항의 규정을 준용한다) ⑦ 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 주택에 대하여 국토해양부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시 또는 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다. (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙) 국토해양부장관이 당해 주택에 대하여 최초로 공시한 주택가격 × 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액 / 당해 주택에 대하여 국토해양부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의 가액과 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 가액이 동일한 경우에는 제8항의 규정을 준용한다) ⑧ 보유기간 중 새로운 기준시가가 고시되지 아니함으로써 법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 양도당시의 기준시가와 취득당시의 기준시가가 동일한 경우에는 당해 토지 또는 건물의 보유기간과 양도일 전후 또는 취득일 전후의 기준시가의 상승률을 참작하여 기획재정부령이 정하는 방법에 의하여 계산한 가액을 양도당시의 기준시가로 한다. (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙) (이하 생략) ○ 소득세법 시행규칙 제80조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】 ① 영 제164조 제8항에서 "기획재정부령이 정하는 방법에 의하여 계산한 가액”이라 함은 다음 각 호의 가액을 말한다. (2008. 4. 29. 직제개정) 1. 취득일이 속하는 연도의 다음연도 말일 이전에 양도하는 경우에는 다음 각목의 구분에 따른 산식에 의하여 계산한 가액. 다만, 다음 각 목의 산식에 의하여 계산한 양도당시의 기준시가가 취득당시의 기준시가보다 적은 경우에는 취득당시의 기준시가를 양도당시의 기준시가로 한다. (2005. 8. 5. 단서개정) 가. 양도일까지 새로운 기준시가가 고시(「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격의 공시를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)되지 아니한 경우 : 양도당시의 기준시가 = 취득당시의 기준시가＋(취득당시의 기준시가－전기의 기준시가)×[양도자산의 보유기간의 월수/기준시가 조정월수(100분의 100을 한도로 한다)] (2005. 8. 5. 개정) 나. 양도일부터 2월이 되는 날이 속하는 월의 말일까지 새로운 기준시가가 고시된 경우로서 거주자가 다음 산식을 적용하여 법 제110조 제1항의 규정에 의한 신고를 하는 경우 : 양도당시의 기준시가 = 취득당시의 기준시가＋(새로운 기준시가－취득당시의 기준시가)×(양도자산의 보유기간의 월수/기준시가 조정월수) (1999. 5. 7. 개정) 2. 제1호외의 경우에는 당해 양도자산의 취득당시의 기준시가 (1998. 3. 21. 개정) ② 제1항 제1호 각목의 규정에 의한 “기준시가 조정월수”와 동호 가목의 규정에 의한 “전기의 기준시가”라 함은 다음 각호와 같다. (1999. 5. 7. 개정) 1. 기준시가 조정월수 : 제1항 제1호 가목의 경우에는 전기의 기준시가 결정일부터 취득당시의 기준시가 결정일 전일까지의 월수를 말하며, 동호 나목의 경우에는 취득당시의 기준시가 결정일부터 새로운 기준시가 결정일 전일까지의 월수를 말한다. (1999. 5. 7. 개정) 2. 전기의 기준시가 : 취득당시의 기준시가결정일 전일의 당해 양도자산의 기준시가를 말한다. (1998. 3. 21. 개정) (이하 생략) 나. 관련사례 (예규, 해석사례, 심사례, 심판례, 판례) ○ 부동산거래관리과-761, 2010.06.03 양도소득세를 실지거래가액으로 계산함에 있어 취득가액이 확인되지 않는 경우에는 「소득세법 시행령」 제176조의2제1항 및 제3항에 따라 매매사례 가액, 감정가액, 환산취득가액을 순차적으로 적용하는 것이나, 실지거래가액이 확인되는 경우에는 동 규정이 적용되지 않는 것입니다. ○ 서면인터넷방문상담4팀-2457, 2007.08.17 실지거래가액에 의한 양도차익을 계산함에 있어 취득가액이라 함은 취득당시 거래당사자간에 실지거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 증빙서류에 의하여 확인되는 것을 말하는 것입니다. ○ 재산세과-842, 2009.04.29 개별주택에 대한 기준시가가 고시되지 않은 경우 양도 및 취득당시의 기준시가는「소득세법」제99조 제1항 제1호 라목에 의한 가액으로 하는 것임 ○ 재일01254-3310, 1992.12.30 귀문의 경우 동일한 기준시가 조정기간내 취득하여 양도함으로써 양도당시의 기준시가와 취득당시의 기준시가가 동일한 경우 양도가액 계산은 소득세법 시행규칙 제56조 의 5 제2항에서 정한 방법에 따라 산정하는 것임.