2주택자의 1세대 1주택 비과세

1세대 2주택에 해당하는 자가 먼저 양도하는 주택에 대하여는 그 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여 양도소득세가 과세되는 것이며, 나머지 1주택을 양도하는 경우 비과세 요건을 충족한 경우 비과세됨

[회신] 1세대 2주택에 해당하는 자가 먼저 양도하는 주택에 대하여는 그 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여 양도소득세가 과세되는 것이며, 나머지 1주택을 양도하는 경우「소득세법 시행령」제154조제1항을 적용하여 양도소득세 비과세 여부를 판단하는 것으로, 귀 질의의 경우 1필지 위의 2동의 주택 중 상속등기 하지 않은 주택(창고)과 대지를 제외하고 1주택만을 양도하는 것이 유상으로 사실상 이전된 것인지는 매매계약 당시와 매매계약후의 제반사항을 참작하여 등기된 내용에 불구하고 실질내용에 따라 판단할 사항입니다. ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 질의요지 ○ A아파트 양도시 1세대 1주택 비과세 여부 ○ 부친의 명의로 된 주택의 상속문제가 해결되지 아니한 관계로 B 주택의 대지와 부친명의의 주택(사실상 창고로 사용)을 제외하고 갑명의의 B주택만을 처분한 후에 A아파트 양도시 1세대 1주택 비과세 여부 * 친인척에게 처분 후 추후 다시 갑의 명의로 취득할 수도 있음 사실관계 ○ 1989. 갑은 부산 남구 대연동에 A아파트를 취득하여 일시 거주하다고 타인에게 전세를 주고 있음 ○ 2003. 갑은 2003년 부산에서 올라와 경북 청도군 화양읍에 B고향 농가주택에서 현재까지 이곳에서 거주하며 감농사를 짓고 있음 - B고향 농가주택 상황 ㆍ1982년 당시 대지와 건축물은 미등기 상태로 대지는 고인인 증조부(80년 사망)의 이름으로 토지대장에 등재되어 있고, 건축물은 부(父)의 명의로 건축물 대장에 등재되어 있었음 ㆍ1982년말 대지(559㎡)와 건축물 두 채(목조 기와주택 28㎡ : 1910년 준공, 목조기와주택 26㎡ : 1919년 준공)가 있었음 ㆍ 1983년초 특별조치법(법률제3562호)에 따라 대지를 갑의 명의로 토지대장과 부동산등기부등본에 등재함 ㆍ1991년 건축물인 주택 2채는 계속 부의 명의로 건축물대장에 등재되어 오다가 2개의 건축물 중 한 채를 정부의 농 가주택 개량 새마을 사업에 의 하여 철거되어 신축(스라브 59㎡, 옥외화장실 3㎡)하였고, 갑의 명의로 건축물 대장과 등기부등본에 등재함 ㆍ2002년 갑의 부(父)가 사망하였으나, 위 대지 위의 나머지 주택 한 채는 아직까지 상속문제가 해결되지 않아 부친의 명의로 건축물대장에 등재되어 있으며, 1987년부터 사람이 살지 않고 창고로만 사용하고 있음 * 갑의 부친은 1997년 이후 부산에서 직장생활을 하시며 사망시 까지 부산에서 주민등록을 두었음 * 갑(차남)의 부 사망당시 상속인 : 2남 4녀(모 93년 사망) 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 에 따라 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2010. 2. 18. 개정) 1. ～ 3. 생략 ② 생략 ③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. (2010. 2. 18. 개정) ④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적 이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다. (2010. 2. 18. 개정) ⑤ 생략 ⑥ 제1항에서 “가족”이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학ㆍ질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다. (1998. 12. 31. 개정) ⑦ 법 제89조 제1항 제3호에서 “지역별로 대통령령으로 정하는 배율”이란 다음의 배율을 말한다. (2010. 2. 18. 개정) 1. 도시지역안의 토지 5배 (2003. 12. 30. 개정) 2. 도시지역밖의 토지 10배 (2003. 12. 30. 개정) (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ① 생략 ② 상속받은 주택(조합원입주권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다)과 그 밖의 주택(이하 이 항에서 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 제3항, 제7항 제1호 및 제156조의 2 제7항 제1호에서 같다). (2010. 2. 18. 개정) 1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택 (1997. 12. 31. 개정) 2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택 (1997. 12. 31. 개정) 3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택 (1997. 12. 31. 개정) 4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택) (1997. 12. 31. 개정)생략 ③ 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 공동상속주택(상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말한다)외의 다른 주택을 양도하는 때에는 당해 공동상속주택은 당해 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우는 그러하지 아니하며 이 경우 상속지분이 가장 큰 상속인이 2인 이상인 때에는 그 2인 이상의 자중 다음 각호의 순서에 따라 당해 각호에 해당하는 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. (1995. 12. 30. 개정) 1. 당해 주택에 거주하는 자 2. (삭제, 2008. 2. 22.) 3. 최연장자 (이하 생략) ○ 소득세법 시행규칙 제72조 【1세대 1주택의 특례】 ① 생략 ② 영 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택에 부수되는 토지를 분할하여 양도(지분으로 양도하는 경우를 포함한다. 다만, 영 제154조 제1항 본문에 해당하는 주택과 그 부수토지를 함께 지분으로 양도하는 경우를 제외한다)하는 경우에 그 양도하는 부분의 토지는 법 제89조 제3호에 규정하는 1세대 1주택에 부수되는 토지로 보지 아니하며 1주택을 2 이상의 주택으로 분할하여 양도(영 제154조 제1항 본문에 해당하는 주택을 지분으로 양도하는 경우를 제외한다)한 경우에는 먼저 양도하는 부분의 주택은 그 1세대 1주택으로 보지 아니한다. 이 경우 주택 및 그 부수토지의 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그밖의 법률에 의하여 수용되는 경우의 당해 주택(그 부수토지를 포함한다)과 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 잔존토지 및 잔존주택(그 부수토지를 포함한다)은 그러하지 아니하다. (2005. 3. 19. 후단개정) (이하 생략) ○ 국세기본법 제14조 【실질과세】 ① 과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다. ② 세법중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다. (이하 생략) 나. 관련사례 (예규, 해석사례, 심사례, 심판례, 판례) ○ 부동산거래관리과-975, 2010.07.27 1세 2주택에 해당하는 자가 먼저 양도하는 주택에 대하여는 그 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여 양도소득세가 과세되는 것이며, 나머지 1주택을 양도하는 경우「소득세법」제89조제1항제3호 및 같은 법시행령 제154조제1항을 적용하여 양도소득세 비과세 여부를 판단하는 것입니다. ○ 부동산거래관리과-422, 2010.03.18 「소득세법 시행령」 제154조 제3항 의 규정에 따라 1세대 1주택을 판정함에 있어 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 사회통념상 농ㆍ어업에 필수적인 것으로 인정되는 범위내의 축사, 퇴비사 및 농기구용 창고 등도 농가주택의 일부분으로 보아 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택 해당 여부를 판단하는 것으로, 귀 질의의 경우 이에 해당하는지는 사실판단할 사항입니다 ○ 재산세과-84, 2009.01.08 1. “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말 하는 것으로 귀 질의의 경우 부동산에 대한 소유권이전(2008.5.1)이 양도인지 증여인지 여부는 등기된 내용에 불구하고 대가지급여부 등 실질내용에 따라 판단할 사항임 2. 한편, 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자가 납세의무자가 되는 것으로, 귀 질의의 경우 양도(2008.12.29)로 인하여 발생하는 소득의 사실상 귀속자를 확인하여 판단할 사항임