토지와 주택이 순차로 수용되는 경우 고가주택 비과세

1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 주택에 딸린 토지가 수용된 후 그 수용일 이후 2주택 이상을 취득한 상태에서 그 잔존주택이 수용되는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것임

[회신] 1.「소득세법 시행령」제154제1항제2호가목을 적용함에 있어 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택에 해당하는 자의 해당 주택에 딸린 토지만이 수용되어 수용보상금을 받은 경우에도 양도소득세가 비과세되는 것이며, 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우로서 주택의 면적이 적거나 같을 때에 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니하는 경우 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하는 것입니다. 2. 한편,「소득세법 시행령」제154조제1항제2호가목에 따른 1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 주택에 딸린 토지가 수용된 후 그 수용일 이후 2주택 이상을 취득한 상태에서 그 잔존주택이 수용되는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것입니다. 3. 위 1.2.를 적용함에 있어 세대별로 소유하는 주택 수, 고가주택 여부, 비과세여부 등은 양도일 현재를 기준으로 판정하는 것이며,「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의하여 주택 및 그 부수토지가 시차를 두고 수용된 경우의 해당 주택 또는 부수토지의 양도시기와 고가주택의 판정방법에 대해서는 우리 청의 기존 해석사례(재산세과-866, 2009.11.27; 서면4팀-2606, 2005.12.26)를 참조 하시기 바랍니다. ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 질의요지 ○ 건물부분 수용시 1세대 1주택 비과세가 적용되는지 사실관계 ○ 2003.12. 갑이 1985.1.1. 이전에 토지(대지) 1,059㎡를 취득하여 보유하던 중 건물(겸용주택)을 신축하고, 양도일 현재(2010.8월)까지 거주함 ※ 건물현황 - 지하1층 : 299.12㎡, 용도는 근린생활시설(상가로 사용) - 지상1층～3층 : 각각 209.59㎡, 용도는 음식점과 사무실로 이용 - 지상4층 : 209.59㎡, 용도는 다가구주택(원룸 9개)으로 임대 - 지상5층 : 209.59㎡, 단독주택으로 소유주가 거주함 * 개별주택가격은 지상 4, 5층을 포함하여 한 채로 공시하고 있음 ○ 2010.06. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의하여 토지부분 1,059㎡ 먼저 수용(잔금청산과 소유권 이전등기접수)됨 ○ 2010.07. 위 토지보상금으로 주택 3채(본인이 거주할 집과 임대할 다가구주택 2채)를 취득 ○ 2010.08. 건물부분에 대한 보상협의서를 작성하여 소유권이전등기 접수예정임 * 위 겸용주택은 고가주택에 해당함 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 에 따라 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2010. 2. 18. 개정) 1. 생략 2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다. (2006. 2. 9. 개정) 가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우 (2006. 2. 9. 개정) 나. 다. 생략 3. 생략 ② 생략 ③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. (2010. 2. 18. 개정) ④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적 이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다. (2010. 2. 18. 개정) (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제156조 【고가주택의 범위】 (2002. 12. 30. 제목개정) ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액[1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다]이 9억원을 초과하는 것을 말한다. (2010. 2. 18. 개정) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다. (2002. 12. 30. 개정) ③ 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다. (2002. 12. 30. 개정) ○ 소득세법 시행규칙 제72조 【1세대 1주택의 특례】 ① 생략 ② 영 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택에 부수되는 토지를 분할하여 양도(지분으로 양도하는 경우를 포함한다. 다만, 영 제154조 제1항 본문에 해당하는 주택과 그 부수토지를 함께 지분으로 양도하는 경우를 제외한다)하는 경우에 그 양도하는 부분의 토지는 법 제89조 제3호에 규정하는 1세대 1주택에 부수되는 토지로 보지 아니하며 1주택을 2 이상의 주택으로 분할하여 양도(영 제154조 제1항 본문에 해당하는 주택을 지분으로 양도하는 경우를 제외한다)한 경우에는 먼저 양도하는 부분의 주택은 그 1세대 1주택으로 보지 아니한다. 이 경우 주택 및 그 부수토지의 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그밖의 법률에 의하여 수용되는 경우의 당해 주택(그 부수토지를 포함한다)과 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 잔존토지 및 잔존주택(그 부수토지를 포함한다)은 그러하지 아니하다. (2005. 3. 19. 후단개정) (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조에 따른 취득시기 및 양도시기는 다음 각 호의 경우 외에는 해당 자산의 대금(해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (2010. 2. 18. 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 3. ～ 6. 생략 7. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 공익사업을 위하여 수용되는 경우에는 대금을 청산한 날, 수용의 개시일 또는 소유권이전등기접수일 중 빠른 날 (2010. 2. 18. 신설) (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제160조 【고가주택에 대한 양도차익 등의 계산】 (2002. 12. 30. 제목개정) ① 법 제95조 제3항에 따른 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 9억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다. (2009. 2. 4. 개정) 1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 (2009. 2. 4. 개정) 양도가액―9억원 법 제95조 제1항에 따른 양도차익 × ───────── 양도가액 2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 (2009. 2. 4. 개정) 양도가액―9억원 법 제95조 제2항에 따른 장기보유특별공제액 × ───────── 양도가액 ② 제1항 후단의 규정에 의한 양도가액의 안분계산은 법 제100조 제2항의 규정을 준용한다. 나. 관련사례 (예규, 해석사례, 심사례, 심판례, 판례) ○ 서면인터넷방문상담4팀-890, 2008.04.02 1. 2. 생략 3. 한편, 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 「같은 법 시행령」 제154조의 규정을 적용함에 있어 세대별로 소유하는 주택수 등은 양도일 현재 를 기준으로 판정하는 것입니다. ○ 재산세과-580, 2009.03.19 1. 생략 2. 또한, 주택 및 부수토지 일부 수용시 고가주택 해당여부 는 양도 당시 의 「소득세법 시행령」 제156조 에 따라 판정하는 것입니다. ○ 재산01254-2559, 1987.09.21 1. 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택에 해당하는 자가 당해 주택에 부수 되는 토지만이 ○○공사에 수용 되어 수용보상금을 받은 경우에도 양도소득세가 비과세 되는 것임 2. 생략 ○ 재산세과-961, 2009.05.18 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 의 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택을 판정함에 있어 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경 우와 주택에 부수되는 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우로서 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 큰 경우에는 전부 주택으로 보는 것이나, 주택의 면적이 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니하는 것이며 이 경우 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산 하는 것입니다. ○ 재산세제과-560, 2009.03.23 1. 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택자가 된 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 소득세법시행령 제155조 제1항 제2호 가목에 따라 수용 되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 수용일로부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 수용에 포함 되는 것으로 봅니다. 2. 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 2년 이내에 양도하기 전 에 다른 주택을 매입 하는 귀 질의의 경우에는 소득세법시행령 제155조 제1항 이 적용되지 아니 하는 것임을 알려드립니다. ○ 서일46014-10671, 2002.05.20 소득세법시행령 제154조 규정에 의한 1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 주택과 그 부수토지의 일부가 토지수용법 기타 법률에 의하여 수용되고, 그 수용일 이후 2주택 이상을 취득한 상태에서 그 잔존 부수토지를 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세 된다. ○ 재산세과-866, 2009.11.27 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의하여 주택 및 그 부수토지가 시차를 두고 수용 된 경우 당해 주택 또는 부수토지의 양도 시기는 「소득세법 시행령」 제162조 에 의하여 당해 주택 또는 부수토지의 대금청산일인 ‘보상금을 수령한 날 ’이 되며, 보상금을 수령하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일이 되는 것임 ○ 서면인터넷방문상담4팀-2606, 2005.12.26 주택 및 그 부수토지의 양도당시 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 주 택(그 부수토지 포함, 이하 고가주택이라 함)은 현행 소득세법 제96조 제1항 제1호의 규정에 의하여 실지거래가액을 적용하여 양도가액을 산정하는 것이므로, 같은 법 제89조 제3호에서 규정하는 비과세대상 부수토지의 면적(주택면적의 5배)과 관계없이 고가주택의 부수토지 전체면적에 대한 양도가액의 실지거래가액으로 판정하는 것이며, 주택과 그 부수토지가 시차를 두고 수용(협의매도)된 경우 전체(주택 및 부수토지)를 하나의 거래로 보아 고가주택 여부를 판정 하는 것입니다.