주택신축판매업자가 폐업시 보유한 미분양주택을 양도하는 경우 미분양 주택 과세 특례 적용 여부

주택신축판매업을 영위하던 거주자가 해당 사업을 폐지함에 따라 재고자산으로 보유하던 주택을 가사용으로 사용하다 양도한 경우 「조세특례제한법」 제98조의3이 적용되지 아니함

[회신] 주택신축판매업을 영위하던 거주자가 해당 사업을 폐지함에 따라 재고자산으로 보유하던 주택을 가사용으로 사용하다 양도한 경우 「조세특례제한법」 제98조의3이 적용되지 아니하는 것입니다. ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 2009.8.25. 용인시 소재 토지 230.7㎡ 취득 - 2009.9.17. 토지에 주택 신축 착공 - 2010.1.26. 주택신축판매업으로 사업자등록 - 2010.1.27. 사용승인(지상 3층 다가구주택, 연면적 373㎡) - 사업자등록을 폐업하고 가사용으로 사용하다 양도할 예정임 (양도당시 사업소득이 아닌 양도소득세 과세대상인 것으로 가정) ○ 질의내용 - 주택신축판매업을 폐업하고 2∼3년 후에 주택을 양도하는 경우 미분양주택 과세특례 적용 여부 [주택 취득당시는 사업용(주택신축판매업) 재고자산에 해당하나, 양도당시에는 사업용 재고자산이 아닌 양도소득세 과세대상에 해당하는 경우 조세특례제한법 제98조의3 (미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례) 적용 여부] 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 법규과-1263, 2010.8.5. 주택신축판매업을 영위하던 거주자가 해당 사업을 폐지함에 따라 재고자산으로 보유하던 주택을 가사용으로 사용하다 양도한 경우 조세특례 제한법 제98조의3 이 적용되지 아니하는 것임 ○ 조세특례제한법 제98조의3 【미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 ① 거주자 또는 「 소득세법」 제120조 에 따른 국내사업장이 없는 비거주자 가 서울특별시 밖의 지역( 「소득세법」 제104조의2 에 따른 지정지역은 제외한다)에 있는 대통령령으로 정하는 미분양주택(이하 이 조에서 미분양주택 이라 한다)을 다음 각 호의 기간 중에 「주택법」 제38조 에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체(20호 미만의 주택을 공급하는 경우 해당 주택건설사업자를 포함한다)와 최초로 매매계약을 체결하고 취득(2010년 2월 11일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100(수도권과밀억제권역인 경우에는 100분의 60)에 상당하는 세액을 감면하고, 해당 미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액(수도권과밀억제권역인 경우에는 양도소득금액의 100분의 60에 상당하는 금액)을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 뺀다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다. 1. 거주자인 경우 : 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 2. 비거주자인 경우 : 2009년 3월 16일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 ② 제1항을 적용할 때 자기가 건설한 신축주택으로서 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 중에 공사에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)하고, 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 주택을 포함한다. 다만, 다음 각 호의 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 1. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 관리처분계획에 따라 취득하는 주택 2. 거주하거나 보유하는 중에 소실·붕괴·노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택 ③ 이하 생략 ○ 조세특례제한법 제2조 【정의】 ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. " 내국인"이란 「소득세법」에 따른 거주자 및 「법인세법」에 따른 내국법인을 말한다 . 2. 이하 생략 ② 제1항에 규정된 용어 외의 용어에 관하여는 이 법에서 특별히 정하는 경우를 제외하고는 제3조제1항제1호부터 제19호까지에 규정된 법률에서 사용하는 용어의 예에 따른다 . ③ 생략 ○ 소득세법 제1조의2 【정의】 ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. " 거주자"란 국내에 주소를 두거나 1년 이상의 거소를 둔 개인을 말한다 . 2. "비거주자"란 거주자가 아닌 개인을 말한다. 3. "내국법인"이란 국내에 본점이나 주사무소 또는 사업의 실질적 관리장소를 둔 법인을 말한다. 4. "외국법인"이란 외국에 본점 또는 주사무소를 둔 법인(국내에 사업의 실질적 관리장소가 소재하지 아니하는 경우에 한정한다)을 말한다. 5. " 사업자"란 사업소득이 있는 거주자를 말한다 . ② 생략 ○ 소득46011-2843, 1998.10.1 ; 서면1팀-842, 2008.6.17. 주택신축판매업을 영위하던 사업자의 폐업시 판매되지 아니한 재고자산(주택)은 폐업일이 속하는 연도의 총수입금액에 포함하지 아니하고 이를 처분하는 연도의 총수입금액에 산입하여 사업소득으로 과세하는 것이며, 사업자가 폐업시 미분양된 주택을 가사용으로 소비하거나 임대목적(판매되지 아니하여 일시 임대하는 경우 제외)으로 사용한 후 당해 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이나, 귀 질의가 이에 해당하는지는 사실판단할 사항임 ○ 재산세과-87, 2009.9.1. ｢임대 주택법｣ 제21조 에 따라 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 분양전환한 임대주택은 ｢조세특례제한법｣ 제98조의3 에 따른 ‘미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례’가 적용되지 아니함 ○ 서면4팀-2603, 2005.12.23. 판매를 목적으로 다세대주택을 신축하여 판매(동 주택이 판매되지 아니하여 그 전부 또는 일부를 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우를 포함)하는 경우에는 ｢소득세법｣ 제19조제1항제6호 의 규정에 의하여 건설업으로 보아 사업소득에 해당하는 것이며, 임대목적으로 이를 신축하여 임대용으로 사용하다가 양도하는 경우에는 같은 법 제88조 제1항의 규정에 의한 양도소득에 해당하는 것임 귀 질의의 경우가 사업소득에 해당하는지 또는 양도소득에 해당하는지의 여부는 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등의 사실을 고려하여 판단할 사항임 ○ 재산세과-984, 2009.5.20. 1. ｢조세특례제한법｣ 제98조의3 “미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례”를 적용함에 있어 자기가 건설한 신축주택은 2009.2.12.부터 2010.2.11.까지의 기간 중에 공사에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일 기준)하고, 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인 포함)를 받은 주택에 대하여 적용하는 것임. 2. 또한, ｢소득세법｣ 제19조 제1항 제6호 및 같은법 시행령 제32조의 주택신축판매업에 해당하는 경우에는 위 ‘2’의 규정이 적용되지 않는 것임 ○ 부동산거래관리과-620, 2010.04.28. [사실관계] - 2009. 8.25. 경기 용인시 소재 토지 취득 - 2009. 9.17. 토지에 주택 신축 착공 - 2010. 1.26. 주택신축판매업 사업자등록 - 2010. 1.27. 주택 사용승인 [질의내용] - 주택을 양도하는 경우 종합소득세와 양도소득세(감면)를 선택하여 신고할 수 있는지 - 주택신축판매업을 폐업하면 양도소득세 감면을 받을 수 있는지 - 주택신축판매업을 주택임대사업으로 변경하면 양도소득세 감면을 받을 수 있는지 - 주택신축판매업을 폐업하고 양도소득세 감면을 받지 못하는 경우 2주택 중과대상에 해당하는지 [회 신] 귀 질의의 경우, 붙임 기 질의회신사례 재산세과-984호(2009.5.20), 소득46011-3248호(1999.8.18), 서면인터넷방문상담4팀-2603호(2005.12.23) 및 서면인터넷방문상담1팀-901호(2006.6.30)를 참고하시기 바랍니다.