순자산가액 계산시 부채의 범위

2주택 소유자가 1주택을 임대주택 등록하고, 거주주택 양도 후에 임대주택을 임대기간 충족하고 양도하는 경우 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 소득세법제154조제1항을 적용하는 것이며, 이때 장기보유특별공제율은 소득세법 제95조제2항의 별표2(최고 80%)를 적용함

[회신] 귀하의 질의와 관련하여 2주택 소유자가 1주택을 임대주택 등록하고, 거주주택 양도 후에 임대주택을 임대기간 충족하고 양도하는 경우 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 소득세법제154조제1항을 적용하는 것이며, 이때 장기보유특별공제율은 소득세법 제95조제2항의 별표2(최고 80%)를 적용합니다. 【관련 참고자료】 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - A주택에 본인소유 및 거주중 - B주택을 임대등록 후 A주택을 매각하고, 임대기간 5년을 채우고 B주택 양도시 A주택을 양도일 후의 소득에 대해서만 비과세를 해준다는 점에 대하여 질문임 ○ 질의내용 거주주택 양도 후 임대주택을 임대기간 충족 후 양도시 과세되는 부분에 대하여 장기보유특별공제는 최고 80%를 적용하는 지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2009. 12. 31. 개정) 1. 2. 생략 3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가 주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득 (2009. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다. (2011. 6. 3. 개정) 이하생략 ⑩ 제1항에 따른 1세대 1주택이 다음 각 호의 요건에 모두 해당하는 경우에는 제155조 제19항 각 호 외의 부분 후단에 따른 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1주택을 보유한 것으로 보아 제1항을 적용한다. (2011. 10. 14. 신설) 1. 「임대 주택법」 제6조 에 따라 임대주택으로 등록한 사실이 있을 것 2. 해당 주택의 보유기간 중에 제155조 제19항 각 호 외의 부분 후단에 따른 직전 거주주택이 있었을 것 (2011. 10. 14. 신설) ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 <19> 제167조의 3 제1항 제2호 각 목에 따른 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 해당 1주택(이하 이 조에서 “거주주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.이 경우 해당 거주 주택이 「임대 주택법」 제6조 에 따라 임대주택으로 등록한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다.이하 “직전거주주택”이라 한다)이 있는 거주주택(이하 이 항 에서 “직전거주주택보유주택”이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다 . (2011. 10. 14. 신설) 1. 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 「임대 주택법」 제6조 에 따라 임대주택 사업자로 등록한 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것 (2011. 10. 14. 신설) 2. 양도일 현재 장기임대주택을 「임대 주택법」 제6조 에 따라 임대주택 으로 등록하여 임대하고 있을 것 (2011. 10. 14. 신설) <20> 1세대가 장기임대주택의 임대기간요건(이하 이 조에서 “임대기간 요건”이라 한다)을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보아 제19항을 적용한다. ○ 소득세법 시행령 제167조 의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제4호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2010. 2. 18. 개정) 1. 생략 2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 「임대 주택법」 제6조 에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 “사업자등록 등”이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다). 다만 , 2003년 10월 29일 (이하 이 조에서 “기존사업자기준일”이라 한다) 현재 「임대 주택법」 제6조에 따른 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 따른 사업자 등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조 동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 「임대 주택법」 제6조 에 따른 임대사업자 등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다. 가. 「임대 주택법」 제2조 제3호 에 따른 매입임대주택[대지면적이 298 제곱미터 이하이고, 주택의 연면적(제154조 제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실 부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 주택을 말한다. 이하 이 목에서 같다]을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대 개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 아니하는 주택 (2011. 10. 14. 개정) 나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록 등을 하고 「주택법」 제2조 제3호에 따른 국민주택규모에 해당하는 「임대 주택법」 제2조 제3호 에 따른 매입임대주택을 2호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 다. 「임대주택법」에 의하여 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우 에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 분양전환(동법에 의하여 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 주택. 이 경우 당해 주택 및 이에 부수 되는 토지의 기준시가의 합계액(「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말한다)이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원을 초과하지 아니하는 주택을 말한다. (2011. 10. 14. 후단개정) 라. 「임대 주택법」 제2조 제3호 에 따른 매입임대주택[미분양주택 ( 「주택법」 제38조 에 따른 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택 으로서 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2008년 6월 10일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순의 방법으로 공급하는 주택을 말한다)으로서 2008년 6월 11일부터 2009년 6월 30일 까지 최초로 분양계약을 체결하고 계약금을 납부한 주택에 한정한다] 으로서 다음의 요건을 모두 갖춘 주택. 이 경우 해당 주택을 양도하는 거주자는 해당 주택을 양도하는 날이 속하는 과세연도의 과세표준확정신고 또는 과세표준예정신고와 함께 시장ㆍ군수 또는 구청장이 발행한 미분양주택 확인서 사본 및 미분양주택 매입 시의 매매계약서 사본을 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (2009. 2. 4. 개정) 1) 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조 제3항 본문에 따라 주택 으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우 에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하일 것 (2008. 7. 24. 신설) 2) 5년 이상 임대하는 것일 것 (2008. 7. 24. 신설) 3) 취득 당시 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 3억원 이하일 것 4) 수도권 밖의 지역에 소재할 것 (2008. 7. 24. 신설) 5) 1)부터 4)까지의 요건을 모두 갖춘 매입임대주택(이하 이 조에서 “미분양매입임대주택”이라 한다)이 같은 시ㆍ군에서 5호 이상일 것 [가목에 따른 매입임대주택이 5호 이상이거나 나목에 따른 매입임대주택이 2호 이상인 경우에는 가목 또는 나목에 따른 매입임대주택과 미분양매입임대주택을 합산하여 5호 이상일 것(나목에 따른 매입임대주택과 합산하는 경우에는 그 미분양매입임대주택이 같은 시ㆍ군에 있는 경우에 한정한다)] (2008. 7. 24. 신설) ○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】 ① 생 략 ② 제1항에서 “장기보유 특별공제액”이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제1항 제4호부터 제10호까지의 규정에 따른 세율을 적용받는 자산 및 제104조 제6항을 적용받는 자산은 제외한다)으로서 보유 기간이 3년 이상인 것에 대하여 그 자산의 양도차익에 다음 표1에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. (2009. 12. 31. 개정) | 표1 보유기간 공제율 3년 이상 4년 미만 100분의 10 4년 이상 5년 미만 100분의 12 5년 이상 6년 미만 100분의 15 6년 이상 7년 미만 100분의 18 7년 이상 8년 미만 100분의 21 8년 이상 9년 미만 100분의 24 9년 이상 10년 미만 100분의 27 10년 이상 100분의 30 | 보유기간 | 공제율 | 3년 이상 4년 미만 | 100분의 10 | 4년 이상 5년 미만 | 100분의 12 | 5년 이상 6년 미만 | 100분의 15 | 6년 이상 7년 미만 | 100분의 18 | 7년 이상 8년 미만 | 100분의 21 | 8년 이상 9년 미만 | 100분의 24 | 9년 이상 10년 미만 | 100분의 27 | 10년 이상 | 100분의 30 | 표2 보유기간 공제율 3년 이상 4년 미만 100분의 24 4년 이상 5년 미만 100분의 32 5년 이상 6년 미만 100분의 40 6년 이상 7년 미만 100분의 48 7년 이상 8년 미만 100분의 56 8년 이상 9년 미만 100분의 64 9년 이상 10년 미만 100분의 72 10년 이상 100분의 80 | 보유기간 | 공제율 | 3년 이상 4년 미만 | 100분의 24 | 4년 이상 5년 미만 | 100분의 32 | 5년 이상 6년 미만 | 100분의 40 | 6년 이상 7년 미만 | 100분의 48 | 7년 이상 8년 미만 | 100분의 56 | 8년 이상 9년 미만 | 100분의 64 | 9년 이상 10년 미만 | 100분의 72 | 10년 이상 | 100분의 80 | | 보유기간 | 공제율 | | 3년 이상 4년 미만 | 100분의 10 | | 4년 이상 5년 미만 | 100분의 12 | | 5년 이상 6년 미만 | 100분의 15 | | 6년 이상 7년 미만 | 100분의 18 | | 7년 이상 8년 미만 | 100분의 21 | | 8년 이상 9년 미만 | 100분의 24 | | 9년 이상 10년 미만 | 100분의 27 | | 10년 이상 | 100분의 30 | | 보유기간 | 공제율 | | 3년 이상 4년 미만 | 100분의 24 | | 4년 이상 5년 미만 | 100분의 32 | | 5년 이상 6년 미만 | 100분의 40 | | 6년 이상 7년 미만 | 100분의 48 | | 7년 이상 8년 미만 | 100분의 56 | | 8년 이상 9년 미만 | 100분의 64 | | 9년 이상 10년 미만 | 100분의 72 | | 10년 이상 | 100분의 80 |