주택과 주택외 용도로 사용하던 건물과 주유소 용지를 양도한 경우 과세와 비과세

“1세대 1주택과 이에 딸린 토지”란 당해 주택과 경제적 일체를 이루고 있는 토지로서 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는 토지를 말하는 것으로, 주거용으로 사용되지 않고 사업용으로 사용되는 경우에는 당해 주택의 부수토지로 볼 수 없는 것임

[회신] 1.「소득세법」제89조제1항제3호 및 같은 법시행령제154조제1항에 따라 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우에 주택으로 사용된 건물 면적이 주택 외의 용도로 사용된 건물 면적보다 큰 경우에는 그 전부를 주택으로 보는 것이며, 주택으로 사용된 건물 면적이 주택 외의 용도로 사용된 건물 면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 용도로 사용된 건물 면적은 주택으로 보지 아니하고 주택으로 사용된 건물면적만 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세여부를 판정하는 것입니다. 2. 1.을 적용함에 있어「소득세법」제89조제3호에서 말하는 ‘1주택’이란 1세대의 구성원이 상시 주거용으로 활용하는 공간을 의미하는 것으로, 영업용 건물에 딸린 주거용 방은 이를 점포 등 영업용 건물에 부속된 건물로 보아 주택에 해당하지 않는 것이며, 같은 법시행령제154조제3항에 따른 겸용주택에 있어서 그 부속건물의 면적이 주택 또는 주택외의 면적에 해당하는지의 판단은 실지 사용하는 용도에 따라 구분하는 것이며, 그 용도가 불분명한 경우에는 주택의 면적과 주택 외의 면적의 비율로 안분하여 계산하는 것입니다. 3. 또한, 1을 적용함에 있어「소득세법」제89조제3호에서 말하는“1세대 1주택과 이에 딸린 토지”란 당해 주택과 경제적 일체를 이루고 있는 토지로서 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는 토지를 말하는 것으로, 주거용으로 사용되지 않고 사업용으로 사용되는 경우에는 당해 주택의 부수토지로 볼 수 없는 것입니다. 4. 귀 질의의 경우 당해 건축물이 상시주거용의 주택에 해당하는지 여부와 주유소용지가 주택부수토지인지는 구체적으로 당해 건축물의 주거생활을 위한 시설 및 구조, 사용형태, 실질적으로 사용되고 있는 토지의 용도, 면적 등에 대하여 관련자료 및 현지상황을 확인하여 사실판단할 사항입니다. 5. 한편, 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 토지와 건물 등 가액의 구분이 불분명한 때의 토지와 건물의 실지거래가액 산정은 우리 청의 기존 해석사례(서면인터넷방문상담4팀-85, 2006.01.19)를 참조하기 바랍니다. ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 질의요지 ○ 주택면적이 상가면적보다 커서 전체를 주택으로 보아 비과세 되는 것인지 ○ 전체 양도가액 중 주택면적과 상가면적(케노피 포함) 비율로 부속 토지 안분하여 주택부분은 비과세하고 상가부분은 과세하는 것인지 ○ 전체 양도가액을 주택면적과 상가면적(케노피 포함)으로 안분계산 하여 케노피의 부속토지는 과세하고, 주택이 차지하는 양도가액 중 1층 주택부분과 2층 주택부분에 대하여는 비과세하고, 1층 상가부분에 대하여는 상가 및 부속토지에 대하여 과세하는 것인지 사실관계 ○ 양도물건 : 순천시 남정동 소재 주유소 용지 및 건물 * 토지(공부) : 주유소용지 499.3㎡ * 건물(공부) : 1층 사무소 86.22㎡, 2층 휴게소 72.99㎡, 부속건물(단층 변소) 17㎡ * 재산세 : 2층 분리과세, 1층 별도합산과세 ○ 양도대금 : 1,020백만원(대지 및 건물 일괄양도) ○ 건물현황(건물은 2층 구조로 1994년 보존등기) - 1층 : 86.22㎡중 57.48㎡는 주택으로 10년 이상 사용하고 있으며 , 28.74㎡는 상가로 사용 중임 - 2층 : 72.99㎡는 전부 주택으로 사용하고 있음 - 부속건물 : 화장실 17㎡가 있음 - 주유소 케노피 60㎡는 (주)유공 소유로 임차하여 사용하고 있음 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2009. 12. 31. 개정) 1. 2. 생략 3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득 (2009. 12. 31. 개정) (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 에 따라 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2010. 2. 18. 개정) 1. ～ 3. 생략 ② 생략 ③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. (2010. 2. 18. 개정) ④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다. (2010. 2. 18. 개정) (이하 생략) ○ 소득세법 기본통칙 89-18 【겸용주택의 경우 1세대 1주택에 부수되는 토지의 면적계산】 영 제154조 제3항의 규정에 의한 겸용주택의 주택정착면적과 주택에 부수되는 토지면적의 계산은 다음과 같다. 건물전체 주택부분연면적 1. 주택의 정착면적 = × ───────── 정착면적 건물전체연면적 2. 주택에 부수되는 토지면적 주택부분연면적 ＝건물에 부수된 전체토지면적 × ───────── 건물전체연면적 ○ 소득세법 기본통칙 89-19 【겸용주택의 지하실에 대한 주택면적의 계산】 겸용주택의 지하실은 실지 사용하는 용도에 따라 판단하는 것이며, 그 사용 용도가 명확하지 아니할 경우에는 주택의 면적과 주택 이외의 면적의 비율로 안분하여 계산한다. ○ 건축법 제2조 【정의】 ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. (2008. 3. 21. 개정) 1. “대지(垈地)”란 「측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률」에 따라 각 필지(筆地)로 나눈 토지를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 토지는 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 하거나 하나 이상의 필지의 일부를 하나의 대지로 할 수 있다. (2009. 6. 9. 개정 ; 측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률 부칙) 2. “건축물”이란 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소ㆍ공연장ㆍ점포ㆍ차고ㆍ창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다. (2008. 3. 21. 개정) 3. “건축물의 용도”란 건축물의 종류를 유사한 구조, 이용 목적 및 형태별로 묶어 분류한 것을 말한다. (2008. 3. 21. 개정) (이하 생략) ○ 석유및석유대체연료사업법 제10조 【석유판매업의 등록 등】 ① 석유판매업을 하려는 자는 지식경제부령으로 정하는 바에 따라 특별시장ㆍ광역시장ㆍ도지사ㆍ특별자치도지사(이하 “시ㆍ도지사”라 한다) 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록하여야 한다. 다만, 부산물인 석유제품의 판매업을 하려는 자는 지식경제부장관에게 등록하여야 한다. ② 제1항에도 불구하고 석유판매업 중 일반판매소 등 대통령령으로 정하는 경우에는 지식경제부령으로 정하는 절차에 따라 시ㆍ도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. ③ 생략 ④ 제1항 및 제2항에 따라 시ㆍ도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 등록하거나 신고하여야 하는 석유판매업의 종류와 그 취급 석유제품 및 제1항에 따른 석유판매업의 시설기준 등 등록 요건은 대통령령으로 정한다. (이하 생략) [전문개정 2009.1.30] ○ 석유및석유대체연료사업법시행령 제13조 【등록 또는 신고 대상 석유판매업의 종류】 법 제10조제1항ㆍ제2항 및 제4항에 따라 등록하거나 신고하여야 할 석유판매업의 종류와 그 취급 석유제품은 별표 1과 같다. [전문개정 2009.4.30] [별표1]<개정2009.4.30> 석유판매업 및 석유대체연료 판매업의 종류 등(제13조 및 제36조제1항 관련) 1. 석유판매업 | 구분 | 석유판매업의 종류 | 취급 석유제품 | | 등록 대상 | 일반대리점 | 석유제품(용제ㆍ석유중간제품 및 부생연료유는 제외한다) | | 용제대리점 | 용제 | | 주유소 | 휘발유ㆍ등유ㆍ경유 | | 용제판매소 | 용제 | | 부산물인 석유제품 판매업(자기가 생산한 부산물인 석유제품을 석유정제업자가 아닌 자에게 판매하려는 경우만 해당한다) | 부산물인 석유제품 | | 부생연료유판매소 | 부생연료유 | | 신고 대상 | 일반판매소 | 등유ㆍ경유 | | 항공유판매업 | 항공유 | | 특수판매소 | 지식경제부장관이 지정ㆍ고시하는 석유제품 | ※ 비고 : 윤활유 또는 아스팔트만을 판매하려는 자는 등록 또는 신고 대상 석유판매업에서 제외한다. 2. 석유대체연료 판매업 | 구분 | 석유대체연료 판매업의 종류 | 취급 석유대체연료 | | 등록 대상 | 석유대체연료 대리점 | 석유대체연료(바이오디젤, 바이오에탄올 또는 디메틸 에테르는 제외한다) | | 석유대체연료 주유소 | 바이오디젤연료유(바이오디젤은 제외한다), 바이오에탄올연료유(바이오에탄올은 제외한다), 석탄액화연료유, 가스액화연료유, 디메틸에 테르연료유(디메틸에테르는제외한다) 휘발유ㆍ경유ㆍ등유를 대체하여 사용할 수 있는 제5조 제9호의 석유대체연료로서 지식경제부령으로 정하는 연료 | | 석유대체연료 판매소 | 유화연료유 등유ㆍ중유를 대체하여 사용할 수 있는 제5조제9호의 석유대체연료로서 지식경제 부령으로 정하는 연료 | ○ 석유및석유대체연료사업법시행령 제14조 【석유판매업의 변경등록 및 변경신고 대상】 법 제10조제3항에서 “시설 소재지 등 대통령령으로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 사항을 말한다. 1. 성명 또는 상호 2. 대표자(법인인 경우만 해당한다) 3. 주된 영업소의 소재지 4. 등록하거나 신고한 시설의 소재지 또는 규모 [전문개정 2009.4.30] ○ 석유및석유대체연료사업법시행령 제15조 【석유판매업의 등록 요건】 법 제10조제4항에 따른 석유판매업의 시설기준 등 등록 요건은 별표 2와 같다. [전문개정 2009.4.30] [별표 2] <개정 2009.4.30> 석유판매업 및 석유대체연료 판매업의 등록 요건(제15조 및 제36조제2항 관련) 1. 석유판매업의 등록 요건 가. 일반대리점의 등록 요건 | 지역구분 | 전국 | | 1) 시설기준 가) 저장시설 나) 수송장비 | 700킬로리터 이상 저장할 수 있는 지상 또는 지하 저장시설일 것 50킬로리터 이상 수송할 수 있을 것 | | 2) 자본금 | 납입자본금 또는 출자총액이 1억원 이상일 것 | ※ 비고 1. 저장시설 및 수송장비는 등록을 한 특별시ㆍ광역시ㆍ도ㆍ특별자치도(이하 “시ㆍ도”라 한다)에 설치하여야 한다. 다만, 시ㆍ도지사는 지역실정을 고려하여 인접한 시ㆍ도에 저장시설 및 수송장비를 설치하게 할 수 있다. 2. 「항만운송사업법」 제26조의3 에 따른 항만운송관련사업의 등록을 한 자가 같은 법 시행령 제2조제3호에 따른 선박급유업을 하기 위하여 이 영에 따른 일반대리점인 석유판매업(선박급유로 한정한다)의 등록을 하려는 경우에는 같은 법 시행령 별표 6에 따른 항만운송관련사업 중 선박급유업의 등록기준을 적용한다. 나. 용제대리점의 등록 요건 | 지역구분 | 전국 | | 1) 시설기준 가) 저장시설 나) 수송장비 | 150킬로리터 이상 저장할 수 있는 지상 또는 지하 저장시설일 것 20킬로리터 이상 수송할 수 있을 것 | | 2) 자본금 | 납입자본금 또는 출자총액이 5천만원 이상일 것 | ※ 비고 저장시설 및 수송장비는 등록을 한 시ㆍ도에 설치하여야 한다. 다만, 시ㆍ도지사는 지역실정을 고려하여 인접한 시ㆍ도에 저장시설 및 수송장비를 설치하게 할 수 있다. 다. 주유소의 등록 요건 | 지역구분 | 서울특별시 | 그 밖의 지역 | | 1) 시설기준 가) 저장시설 나) 주유기 다) 공중화장실 | 40킬로리터 이상 저장할 수 있는 지하 저장시설일 것 4대 이상일 것 1개소 이상일 것 | 20킬로리터 이상 저장할 수 있는 지하 저장시설일 것 2대 이상일 것 1개소 이상일 것 | | 2) 그 밖의 사항 | 시ㆍ도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 관할지역의 도시계획, 도로사정, 환경여건 등 지역실정을 고려하여 별도의 등록 요건을 정할 필요가 있다고 인정하는 경우에는 시설기준 외의 사항(주유소 간 거리기준에 관한 사항은 제외한다)에 한정하여 최소한의 범위에서 등록 요건을 추가로 정할 수 있다. | ※ 비고 : 공중화장실의 위치ㆍ규모 및 운영에 관한 사항은 시ㆍ도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 정하는 바에 따른다. 라. 용제판매소의 등록 요건 | 지역구분 | 전국 | | 1) 시설기준 | 자기가 독점적으로 사용하는 저장시설로서 자기 소유의 저장시 설 또는 1년 이상의 임차기간을 정하여 임차한 저장시설( 「위험 물안전관리법 시행령」 별표 2 제2호부터 제5호까지의 저장소를 말한다) 또는 취급시설( 「위험물안전관리법 시행령」 별표 3 제2호 및 제4호의 취급소를 말한다)일 것 | | 2) 자본금 | 납입자본금 또는 출자총액이 3천만원 이상일 것 | 마. 부산물인 석유제품 판매업의 등록 요건 : 출자총액이 3천만원 이상일 것 바. 부생연료유판매소의 등록 요건 | 지역구분 | 전국 | | 1) 저장시설 2) 수송장비 | 40킬로리터 이상 저장할 수 있는 지상 또는 지하 저장시설일 것 10킬로리터 이상 수송할 수 있을 것 | ※ 비고 저장시설 및 수송장비는 등록을 한 시ㆍ도에 설치하여야 한다. 다만, 시ㆍ도지사는 지역실정을 고려하여 인접한 시ㆍ도에 저장시설 및 수송장비를 설치하게 할 수 있다. 2. 석유대체연료 판매업의 등록 요건 가. 석유대체연료 대리점의 등록 요건 | 지역구분 | 전국 | | 1) 시설기준 가) 저장시설 나) 수송장비 | 150킬로리터 이상 저장할 수 있는 지상 또는 지하 저장시설일 것 20킬로리터 이상 수송할 수 있을 것 | | 2) 자본금 | 납입자본금 또는 출자총액이 5천만원 이상일 것 | ※ 비고 저장시설 및 수송장비는 등록을 한 시ㆍ도에 설치하여야 한다. 다만, 시ㆍ도지사는 지역실정을 고려하여 인접한 시ㆍ도에 저장시설 및 수송장비를 설치하게 할 수 있다. 나. 석유대체연료 주유소의 등록 요건 | 지역구분 | 전국 | | 1) 시설기준 가) 저장시설 나) 주유기 다) 공중화장실 | 20킬로리터 이상 저장할 수 있는 지하 저장시설일 것 1대 이상일 것 1개소 이상일 것 | | 2) 그 밖의 사항 | 시ㆍ도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 관할지역의 도시계획, 도로사정, 환경여건 등 지역실정을 고려하여 별도의 등록 요건을 정할 필요가 있다고 인정하는 경우에는 시설기준 외의 사항(주유소 간 거리기준에 관한 사항은 제외한다)에 한정하여 최소한의 범위에서 등록 요건을 추가로 정할 수 있다. | ※ 비고 공중화장실의 위치ㆍ규모 및 운영에 관한 사항은 시ㆍ도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 정하는 바에 따른다. 다. 석유대체연료 판매소의 등록 요건 | 지역구분 | 전국 | | 저장시설 | 20킬로리터 이상 저장할 수 있는 지상 또는 지하저장시설일 것 | 나. 관련사례 (예규, 해석사례, 심사례, 심판례, 판례) ○ 서면인터넷방문상담4팀-85, 2006.01.19 양도차익을 산정함에 있어 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 취득·양도일 현재의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산하는 것이나, 당해 자산의 감정평가가액(지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다. 이하 같다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분하여 계산하는 것입니다. 이 경우 기준시가는 당해 건물과 토지의 양도당시의 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 의 가액에 의하는 것이므로 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택 가격이 있는 때에는 그 가격에 의함)이 공시되어 있는 주택의 양도당시의 기준시가는 「동법」 제99조 제1항 제1호 라목의 규정에 의거 당해 개별주택 가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 되는 것입니다. ○ 서면인터넷방문상담4팀-1653, 2007.05.17 1.「소득세법」제89조 제1항 제3호 및「같은 법 시행령」제154조의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어 하나의 건물이 공부상 주택과 주택외의 건물로 복합되어 있는 경우에 주택의 구분은 사실상 사용하는 용도에 따라 구분하는 것이며, 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따르는 것으로, 이 경우 사실상 주택으로 사용된 건물 면적이 주택 외의 용도로 사용된 건물 면적보다 큰 경우에는 그 전부를 주택으로 보는 것이며, 사실상 주택으로 사용된 건물 면적이 주택 외의 용도로 사용된 건물 면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 용도로 사용된 건물 면적은 주택으로 보지 아니하고 사실상 주택으로 사용된 건물면적만 주택으로 보아 소득세법상 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것입니다. 2. 위 “1”을 적용함에 있어 1층은 주택 외의 부분이고 2층은 주택인 복합주택의 경우로서 2층을 올라가기 위한 2층 전용계단이 1층에 설치된 경우에는 1층 중 그 계단부분은 주택으로 보아 위 "1"을 적용하는 것입니다. 3. 귀 질의의 경우 계단의 용도 및 실제 주택으로 사용한 면적이 주택외의 용도로 사용된 면적보다 큰 경우에 해당하는지 여부 등은 사실관계를 종합하여 판단할 사항입니다. ○ 재산46014-212, 2001.02.28 소득세법 제89조 제3호 에서 말하는 ‘1주택, 이라 함은 1세대의 구성원이 상시 주거용으로 활용하는 공간을 의미하는 것이며, 영업용 건물에 딸린 주거용 방은 이를 점포 등 영업용 건물에 부속된 건물로 보아 주택에 해당하지 않는 것입니다. 귀하의 건축물의 상시주거용의 주택에 해당하는지 여부는 구체적으로 당해 건축물의 주거생활을 위한 시설 및 구조, 사용형태 등을 사실조사하여 소관세무서장이 판단하는 것입니다. ○ 재산46014-132, 2001.02.02 소득세법시행령 제154조 제3항 에서 규정한 겸용주택에 있어서 그 지하실의 면적이 주택 또는 주택외의 면적에 해당하는 지의 판단은 실지 사용하는 용도에 따라 구분하는 것이며, 그 용도가 불분명한 경우에는 주택의 면적과 주택 외의 면적의 비율로 안분하여 계산하는 것입니다. ○ 서면인터넷방문상담4팀-2340, 2005.11.28 “1세대 1주택과 이에 부수되는 토지” 라 함은 당해 주택과 경제적 일체를 이루고 있는 토지로서 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는 토지를 말하며 , 「소득세법시행령」 제154조 제7항 에서 정하는 배율 범위내의 토지인 경우에도 주거용으로 사용되지 않고 사업용으로 사용되는 경우에는 당해 주택의 부수토지로 볼 수 없는 것이며, 귀 질의의 경우 실질적으로 사용되고 있는 토지의 용도 등에 대하여는 관련자료 및 현지상황을 확인하여 판단할 사항입니다.