조합원입주권 또는 재건축한 신축주택 양도시 비과세 여부

소득세법 제104조제1항을 적용함에 있어 도시및주거환경정비법에 따른 주택재개발조합의 조합원이 재건축사업계획에 따라 추가로 청산금을 납부한 경우로서 새로 취득한 재건축주택의 부수토지가 종전주택의 부수토지보다 증가한 경우 그 증가된 부수토지의 보유기간 산정은 당해 재건축사업에 따라 취득하는 주택의 사용검사필증교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용승인일)부터 계산하는 것임

[회신] 귀 질의의 경우 소득세법 제104조제1항을 적용함에 있어 도시및주거환경정비법에 따른 주택재개발조합의 조합원이 재건축사업계획에 따라 추가로 청산금을 납부한 경우로서 새로 취득한 재건축주택의 부수토지가 종전주택의 부수토지보다 증가한 경우 그 증가된 부수토지의 보유기간 산정은 당해 재건축사업에 따라 취득하는 주택의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용승인일)부터 계산하는 것입니다(같은 뜻 : 법규과-103, 2012.02.03.). ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 2007.10. 서울 은평구 불광동 소재 A주택(토지 28.08㎡, 건물 32.04㎡) 취득 - 2008.02. A주택 재개발 관리처분계획인가(권리가액 131백만원) * 내용 : 토지 50.693㎡, 건물 84.947㎡(청산금 282백만원은 계약 금 외 7회에 걸 쳐 분 할 납부;최종 납부일 2011.07.29.) - 2011.07. A재개발아파트 준공 - 2011.11. 이전고시 - 2011.11. A재개발아파트 양도 ○ 질의내용 A재개발아파트 양도에 따른 1세대1주택 비과세 적용시 증가된 주택부수토지에 대한 세율적용을 위한 보유기간 기산일은? (갑설) 장기할부에 해당하므로 기존주택의 취득일부터 기산한다. (을설) 준공일부터 기산한다. 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】 ① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한 다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다. ② 제1항에서 “장기보유 특별공제액”이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제 104조 제1항 제4호부터 제10호까지의 규정에 따른 세율을 적용받는 자산 및 제 104조 제6항을 적용받는 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 그 자산의 양도차익에 다음 표 1에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 규정 된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 표 생략 ③ 제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이 에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. ④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조 제4항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자 산을 취득한 날부터 기산(起算)한다. (이하 생략) ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득 산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상의 세율에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. 1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 자산 제55조 제1항에 따른 세율 2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에서 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것 양도소득 과세표준의 100분의 40 3. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 양도소득 과세표준의 100분의 50 4.~11. 생략 ② 제1항 제2호ㆍ제3호 및 제11호 가목의 보유기간은 해당 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각각 그 정한 날을 그 자산의 취득일로 본다. 1. 상속받은 자산은 피상속인이 그 자산을 취득한 날 2. 제97조 제4항에 해당하는 자산은 증여자가 그 자산을 취득한 날 3. 법인의 합병ㆍ분할[물적분할(物的分割)은 제외한다]로 인하여 합병법인, 분할 신설법인 또는 분할ㆍ합병의 상대방 법인으로부터 새로 주식등을 취득한 경우에 는 피합병법인, 분할법인 또는 소멸한 분할ㆍ합병의 상대방 법인의 주식등을 취득한 날 (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함 께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다. ②~⑦ 생략 ⑧ 제1항에 따른 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 다음 각 호의 기간을 통산한다. 1. 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간 2. 비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우에는 해당 주택에 대한 거주기간 및 보유기간 3. 상속받은 주택으로서 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 동일세대인 경우에는 상속개시 전에 상속인과 피상속인이 동일세대로서 보유한 기간 (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다. (2010. 12. 30. 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등 에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명 의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙) 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사 실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. 5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날 6. 「민법」 제245조 제1항 의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날 (2005. 2. 19. 개정) 7. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률 에 따라 공익사업을 위하여 수용되는 경우에는 대금을 청산한 날, 수용의 개시일 또 는 소유권이전등기접수일 중 빠른 날 (2010. 2. 18. 신설) 8. 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 해당 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날. 이 경우 건설 중인 건물의 완성된 날에 관하여는 제4호를 준용한다. (2010. 12. 30. 신설) 9. 「도시개발법」 또는 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 인하여 취득한 토지 의 취득시기는 환지 전의 토지의 취득일. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지 에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다. (2010. 12. 30. 신설) 10. 제158조 제2항의 경우 자산의 양도시기는 주주 1인과 기타주주가 주식등을 양도함으로써 해당 법인의 주식등의 합계액의 100분의 50 이상이 양도되는 날. 이 경우 양도가액은 그들이 사실상 주식등을 양도한 날의 양도가액에 의한다. (2010. 12. 30. 신설) (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】 ① 생략 ② 법 제100조에 따라 양도차익을 산정하는 경우 주택재개발사업 또는 주택재건 축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익은 다음 각 호의 산식에 따라 계산한다. 1. 청산금을 납부한 경우 [관리처분계획인가후양도차익 × 납부한 청산금 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)](이하 이 조에서 “청산금납부분양도차익”이라 한다) + {[관리처분계획인가후양도차익 × 기존건물과 그 부수토지의 평가액 ÷ (기존건물 과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)] + 관리처분계획인가전양도차익}(이하 이 조에서 “기존건물분양도차익”이라 한다) 2. 청산금을 지급받는 경우 제1항 제2호에 따른 가액 ③~④ 생략 ⑤ 법 제95조에 따른 양도소득금액을 계산하기 위하여 제2항 제1호에 따른 양도차익에서 법 제95조 제2항에 따른 장기보유특별공제액을 공제하는 경우 그 보유기간은 다음 각 호에 따른다. 1. 청산금납부분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간 : 관리처분계획인가일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간 2. 기존건물분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간 : 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기 간 ○ 법규과-103, 2012.02.03. 귀 의견조회 의 경우 소득세법 제104조제1항 을 적용함에 있어 도시및주거환경정비법 에 따른 주택재개 발조합의 조합원이 재건축사업계획에 따라 추가로 청산금을 납부한 경우로서 새로 취득한 재건축주택의 부수토지가 종전주택의 부수토지보다 증가한 경우 그 증가된 부수토지의 보유기간 산정은 당해 재건축사업에 따라 취득하는 주택의 사용검사필 증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에 는 그 사 실상 사용일 또는 사용승인일)부터 계산하는 것입니다. ○ 서면4팀-2680, 2007.09.13. [질의요약] 재개발사업의 시행으로 기존주택의 부수토지보다 증가한 재건축아파트의 대지권 증가분 에 대한 양도차익 계산방법에 대하여 질의합니다. · 당초토지면적 : 31.32㎡ · 재건축된 주택의 토지면적 : 47.01㎡. · 당초건물면적: 26.51㎡. · 재건축 건물면적 : 84.98㎡. · 1999년 취득, 2004.4.30일 준공검사필. [회 신] 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축 사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처 분계획에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익 및 장기 보유특별공제는 「소득세법 시행령」제166조제2항 및 제5항 규 정에 따라 산정하는 것임 ○ 재산세과-3271, 2008.10.14. [사실관계] - 2004. 1. 재건축예정 아파트 매입 - 2004. 7. 재건축 사업시행인가 - 2005. 5. 재건축 관리처분인가 - 2008.12. 재건축 아파트 입주 시작 [질의내용] -재건축주택 완공 후 양도할 경우 재건축기간 보유기간 인정 여부 [회신] 「도시 및 주거환경정비법」에 의해 재건축된 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 여부를 판정함에 있어 보유기간 계산은 멸실된 종전주택의 보유기간과 재건 축 기간 및 재건축한 신주택의 보유기간을 합산(기존주택의 면적보다 새로운 주택의 면적 이 큰 경우 포함)합니다. 다만, 재건축사업계획에 따라 청산금을 납부한 경우로서 재건 축 주택의 부수토지 면적이 종전주택의 부수토지 면적보다 증가한 경우 그 증가된 부 수토지는 재건축 주택의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용승인일)부터 보유기간을 계 산합니다. ○ 재산세과-1206, 2009.06.17. [사실관계] - 2004.06.02. 재개발 구역내 단독주택 취득 - 2005.08.13. 관리처분계획인가 - 2008.06.09. 재개발 아파트 준공 [질의내용] - 재개발로 취득한 아파트의 보유기간 계산 [ 회 신 ] 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재개발 또는 재건축한 주택을 양도하는 경우 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 「같은법 시행령」 제154조 제1항의 1세대1주택 비과세 요건의 보유기간 계산은 멸실된 구주택의 보유기간과 재건축기간 및 재건축 한 신주택의 보유기간을 합산하는 것이나, 재건축사업계획에 따라 추가로 청산금을 납 부한 경우로서 새로 취득한 재건축주택의 부수토지가 종전주택의 부수 토지보다 증가한 경우 그 증가된 부수토지는 당해 재건축사업에 의하여 취득하는 주택의 사 용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용승인일)부터 1세대1주택 비과세 요건의 보유기간을 계산 하는 것임