양도소득세 납세의무자 등

“미등기양도자산”이란 소득세법 제94조제1항제1호 내지 제2호에서 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말하는 것임

[회신] 1. 귀 질의 ①,③의 경우 계약조건이 성취되어 소득세법 제98조 및 같은 법 시행령 제162조의 규정에 따른 취득시기가 도래한 자산을 취득한 자가 그 자산 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 경우에는 미등기양도자산에 해당하는 것입니다(기존해석사례 : 재일46014-1843, 1997.07.26.). 2. 귀 질의 ②의 경우 묘지가 있는 임야를 양도하는 때에 묘지를 이장하는 조건으로 매매계약을 한 경우에는 그 매매가액 전체가 양도가액이 되는 것입니다(기존해석사례 : 서면인터넷방문상담4팀-2492, 2005.12.12.). ※ 관련참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 甲(△△시장)은 乙과 ☆☆테마파크조성사업을 협의하고 乙에게 사업부지인 A 임야를 양도하였으나, 甲이 협약과 달리 적극적인 사업 추진을 하지 않아 엔 화 대출 등 자금압박 심화로 인해 乙은 독자적으로 사업을 추진함 - 2005.11.29. 甲, 乙 에게 A임야 54,942㎡ 양도하기로 계약(2,300백만원, 중도금 및 잔금은 3년 4회 분할 조건)하고 계 약금(230백만원) 수 령 - 2005.11.29. 乙, 丙에게 A임야 중 6,611.6㎡ 양도(304백만원) 및 계약금과 중도금 수령(230백만원) - 2005.12.29. 丙, 丁에게 A임야 중 6,611.6㎡(丙이 乙로부터 취득하기로 한) 를 양도하기로 계약(800백만원, 공인중개사와 공모)함(※ 특약 사항 위반시 연12% 이자를 丙이 지급하는 조건) - 2005.12.29. 丁, 丙에게 A임야 계약금 80백만원 지급 - 2006.01.29. 乙, 甲에게 중도금 598백만원(은행 차입) 지급 - 2006.02.01. 丙, 乙에게 잔금(74백만원) 및 묘지이장비(26백만원)를 지급 하였으나, 외환위기로 인하여 금융권의 대출원금 및 이자 폭등 으로 근저당권 해결을 하지 못해 A임야 중 6,611.6㎡ 에 대해 乙은 丙에게 소유권이전을 해주지 못함 - 2006.06.30. 丁, 丙에게 A임야 중도금 400백만원 지급 - 2006.07.13. 乙, 甲에게 은행 엔화 차입금으로 중도금 및 잔금 청산 후 甲으로부터 A임야 54,942㎡ 소유권이전 받음 - 2007.06.30. 丁, 丙에게 A임야 잔금 340백만원을 청산하여야하나 丙이 특 약사항을 위반하여 지급하지 않음 - 2009.06.05. 丁, 丙을 상대로 매매대금반환소 제기 및 甲의 A임야에 대한 가압류 등기 - 2010.10.07. ○○법원, 丙과 丁의 A임야 매매계약 파기 및 조정합의 결정 (丙은 丁에 대한 매매대금 원금 480백만원, 4년간 의 연체이자 288백만원 및 지체상금 16백만원(총784 백만원)을 2011.8.31.까지 4회 분할로 丙의 A임야 지분 및 乙 의 지분 일부를 양도하여 丁에게 지급하도록 결정 ) - 2011.09.00. 乙, A임야 본인지분 일부 및 丙의 A임야 지분 6,611.6㎡를 戊 에게 800백만원에 양도 하고, 양도대금을 사전합의하여 변호사에게 위임한 乙의 통장으로 입금받아 丁에게 입금 완료 ⇒ 丙은 A임야 중 본인지분 6,611.6㎡에 대 한 양도 차액을 지급받지 못해 乙을 상대로 가처분해지 소장 제출 ○ 질의내용 ① 乙 이 戊에게 양도한 丙의 A임야 지분 6,611.6㎡ 양도에 따른 양도소 득세 납세의무자는 누 구인지 ② 위 ①에서 양도소득세 납세 의무자가 丙이라면 묘지이장비(26백만원)를 포함한 가액이 乙의 양도가액인지 ③ 위 ①에서 양도소득세 납세의무자가 甲이라면 丙에게 지급한 원금 및 연체이 자 등을 필요경비로 계상할 수 있는지 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없 이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)( 「상속세 및 증여세법」 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2009. 12. 31. 개정) ② 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경 되 거나 체비지(替費地)로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한 다. (2009. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. (2009. 12. 31. 개정) 1. 토지[「측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록 하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물 을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 (2010. 12. 27. 개정) 2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득 (2009. 12. 31. 개정) 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (2009. 12. 31. 개정) 나. 지상권 (2009. 12. 31. 개정) 다. 전세권과 등기된 부동산임차권 (2009. 12. 31. 개정) (이하 생략) ○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득 세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. (2010. 12. 27. 개정) ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율 을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득 산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상의 세율에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2009. 12. 31. 개정) 1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 자산 (2009. 12. 31. 개정) 제55조 제1항에 따른 세율 2.~9. 생략 10. 미등기양도자산 (2009. 12. 31. 개정) 양도소득 과세표준의 100분의 70 11. 생략 ② 생략 ③ 제1항 제10호에서 “미등기양도자산”이란 제94조 제1항 제1호 및 제2호에서 규 정하는 자산을 취득한 자가 그 자산 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것 을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 자산은 제외한다. (2009. 12. 31. 개정) (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으 로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다. (2010. 12. 30. 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경 우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제168조 【미등기양도제외 자산의 범위 등】 ① 법 제104조 제3항 단서에서 “대통령령으로 정하는 자산”이란 다음 각 호의 것을 말한다. (2010. 2. 18. 개정) 1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산 2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산 3. 법 제89조 제1항 제2호, 「조세특례제한법」 제69조 제1항 및 제70조 제1항에 규정하는 토지 (2006. 2. 9. 개정) 4. 법 제89조 제1항 제3호에 규정하는 1세대 1주택으로서 「건축법」에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산 (2005. 12. 31. 개정) 5. 상속에 의한 소유권이전등기를 하지 아니한 자산으로서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제18조 의 규정에 의하여 사업시행자에게 양도하는 것 (2005. 2. 19. 개정) 6. 「도시개발법」에 따른 도시개발사업이 종료되지 아니하여 토지 취득등기를 하지 아니하고 양도하는 토지 (2010. 2. 18. 신설) 7. 건설업자가 「도시개발법」에 따라 공사용역 대가로 취득한 체비지를 토지구획환 지처분공고 전에 양도하는 토지 (2010. 2. 18. 신설) ② 생략 ○ 재일46014-1843, 1997.07.26. [사실관계] (1) 임○○는 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 387㎡를 1993.04.17일 박○○로 부터 351백만원에 취득하기로 계약 하고 동일자에 계약금 7천만원, 1995,12월 중도 금 211만원을 지급하고 잔금 140백만원은 현재까지 지급하지 못하고 있음. (2) 상기 토지매매계약서 임대, 매매 또는 은행대출금으로 잔금지급 한 후 등기이전 하기로 쌍방이 합의약정 되어 있으며(매매계약서에 명시됨) 박○○명의로 건물을 신 축(준공일 1995.08.28)하여 토지소유자 박○○명의로 보존등기(1995.11.06) 한 후 1995.12월 은행대출 9억원을 받았고 제 3자에게 임대하여 오다가 최○○에게 토지, 건물을 1996.11.16일(등기접수일) 1,650백만원에 양도하였음(잔금수령 : 1997.05월) [질의내용] (갑설) 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 과세한다. (을설) 미등기 양도자산으로 보아 과세한다. [회신내용] 1. 소득세법 제104조 제3항 의 규정에 의한 “미등기양도자산”이라함은 동법 제94조 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하 지 아니하고 양도하는 것을 말하는 것 임. 2. 귀 질의의 경우 계약조건이 성취되어 동법시행령 제162조의 규정에 의한 취득 시 기가 도래한 부동산을 취득에 관한 소유권이전등기를 하지 아니하고 타인에게 양도 하는 경우에는 미등기양도자산에 해당하는 것임 . ○ 서면인터넷방문상담4팀-2492, 2005.12.12. 묘지가 있는 임야를 양도하는 때에 묘지를 이장하는 조건으로 매매계약을 한 경우에는 그 매매가액 전체를 양도소득의 총수입금액으로 하는 것이며, 임야의 양도가액과는 별도로 묘지의 이장에 따른 사례금을 지급받는 경우에는 그 사례금 등을 소득 세법 제21조 제1항 제17호의 규정에 의하여 기타소득의 총수입금액으로 하는 것입니다. 이 경우 “묘지의 이장에 따른 사례금” 인지의 여부는 사실을 확인하여 판단할 사항입니 다. 토지의 이용편의를 위하여 지출한 묘지이장비용은 양도 자산의 필요경비로 산입하는 것 입니다. ○ 서면인터넷방문상담5팀-1180, 2008.06.02. 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액 을 뜻하는 것으로 실제로 받았거나 받기로 한 가액을 말하는 것입니다. 귀 질의 의 경우, 매도자의 귀책사유에 따라 매수자에게 지급한 지체상금은 양도가액에서 차감하지 아니하는 것입니다. ○ 재산세과-729, 2009.03.03. 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액이며, 실제로 거래한 가액에 해당하는지 여부는 그 명목 여하에 관계없이 경 제적 실질이 당해 자산의 양도와 대가관계에 있는지의 여부에 의하여 판단하는 것입니다. 또한, 양도가액에서 공제할 필요경비라 함은 「소득세법」제97조 제1항 의 규정에 의한 취득가액, 설비비와 개량비, 자본적 지출액, 양도비를 말하는 것으로서 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소 요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산 에 있어서 필요 경비에 산입된 것을 제외한 금액은 자본적 지출에 해당하나 귀 질의가 이에 해당하는지 여부는 사실관계를 확인하여 판단할 사항입니다. ○ 서면4팀-1169, 2005.07.08. [사실관계] - 충청남도 종합건설사업소에서 공개경쟁입찰공고에 의하여 매각한 천안신부지구 공영개발용지를 본인이 취득함에 다음과 같이 위약금을 지급한 경우 필요경비 공 제여부에 대하여 질의함 - 당해 토지는 충청남도에서 입찰공고를 한 토지로 제2차 입찰에서 중부새마을금 고 에서 입찰에 참가하여 충청남도와 매매계약을 체결하고 계약금 115.8백만원을 납 부하였으나 중부새마을금고 이사회에서 매매계약이 승인되지 않아 해약위기에 처함 - 본인이 이 사실을 알고 충청남도와 새마을금고와 3자 협의하여 새마을금고의 당초 계약금을 대신 지급하는 조건으로 새마을금고와의 계약내용대로 충청남도와 당해 토지의 매매계약을 체결하여 취득하였습니다. [질의내용] 위의 경우 실지거래가액으로 양도소득세를 계산함에 있어 본인이 부담한 중부새마 을 금고의 해약금115.8백만원을 대신 납부한 경우 당해 대납금액을 본인 토지의 취득가액에 포함하여 양도가액에서 공제받을 수 있는지 여부 [ 회 신 ] 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 산정함에 있어 양도가액에서 공제하는 필요경비는 소득세법 제97조 및 같은법시행령 제163조에 열거된 항목에 한하는 것으 로써, 자산의 취득시 법적인 지급 의무 없이 대신 지급한 비용에 대하여는 양도가 액에서 공제하는 필요경비에 해당하지 아니하는 것입니다.