직전거주주택보유주택 양도시 장기보유특별공제율 적용 보유기간 계산 방법

소득세법 제95조제2항에 따라 양도하는 자산의 장기보유특별공제를 적용함에 있어 그 자산의 보유기간은 양도하는 자산의 취득일부터 양도일까지로 하는 것임

[회신] 소득세법 제95조제2항에 따라 양도하는 자산의 장기보유특별공제를 적용함에 있어 그 자산의 보유기간은 같은 조제4항에 따라 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 하는 것이며 다만, 같은 법 제97조제4항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산(起算)하는 것입니다. ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 2011.10.14. 개정된 소득세법 시행령과 관련임 - 甲, 3년 보유 2년 거주 요건을 충족한 거주주택 양도 후 비과세 받음 - 甲, 직전거주주택보유주택을 5년 임대 후 양도할 예정임(다른 주택 없음) ○ 질의내용 甲이 직전거주주택보유주택을 양도하는 경우 장기보유특별공제액 계산을 위한 보유기간은 해당 주택 양도일까지를 인정해 주는 것인지 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다 )를 과세하지 아니한다. (2009. 12. 31. 개정) 1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득 (2009. 12. 31. 개정) 2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득 (2009. 12. 31. 개정) 3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통 령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득 (2009. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】 ① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다 )에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다. (2009. 12. 31. 개정) ② 제1항에서 “장기보유 특별공제액”이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104 조 제1항 제4호부터 제10호까지의 규정에 따른 세율을 적용받는 자산 및 제104조 제6 항을 적용받는 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 그 자산의 양도차익에 다음 표 1에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당 하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. (2009. 12. 31. 개정) 표 1 보유기간 공제율 3년 이상 4년 미만 100분의 10 4년 이상 5년 미만 100분의 12 5년 이상 6년 미만 100분의 15 6년 이상 7년 미만 100분의 18 7년 이상 8년 미만 100분의 21 8년 이상 9년 미만 100분의 24 9년 이상 10년 미만 100분의 27 10년 이상 100분의 30 표 2 보유기간 공제율 3년 이상 4년 미만 100분의 24 4년 이상 5년 미만 100분의 32 5년 이상 6년 미만 100분의 40 6년 이상 7년 미만 100분의 48 7년 이상 8년 미만 100분의 56 8년 이상 9년 미만 100분의 64 9년 이상 10년 미만 100분의 72 10년 이상 100분의 80 ③ 제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이 에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. (2009. 12. 31. 개정) ④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다 . 다만, 제97조 제4항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취 득한 날부터 기산(起算)한다. (2009. 12. 31. 개정) ⑤ 양도소득금액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2009. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제159조 의 2 【장기보유특별공제】 법 제95조 제2항 표 외의 부분 단서에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 소유하고 있는 경우의 그 주택(제155조ㆍ제155조의 2ㆍ제156조의 2 및 그 밖의 규정에 의하여 1세대1주택으로 보는 주택을 포함한다)을 말한다. ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】 ① 법 제89조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구 성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있 는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다. <개정 1995.12.30, 1998.4.1, 1999.12.31, 2002.10.1, 2002.12.30, 2003.11.20, 2003.12.30, 2005.2.19, 2005.12.31, 2006.2.9, 2008.2.22, 2008.2.29, 2010.2.18, 2011.6.3> 1.~3. 생략 ②~⑨ 생략 ⑩ 제1항에 따른 1세대 1주택이 다음 각 호의 요건에 모두 해당하는 경우에는 제155조제19항 각 호 외의 부분 후단에 따른 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1주택을 보유한 것으로 보아 제1항을 적용한다. <신설 2011.10.14> 1. 「임대 주택법」 제6조 에 따라 임대주택으로 등록한 사실이 있을 것 2. 해당 주택의 보유기간 중에 제155조제19항 각 호 외의 부분 후단에 따른 직전 거주주택이 있었을 것 ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】 <1>~<18> 생략 <19> 제167조의3제1항제2호 각 목에 따른 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이 라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 국 내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경 우 해당 거주주택이 「임대 주택법」 제6조 에 따라 임대주택으로 등록한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에 는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거 주주택(이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주 택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. <신설 2011.10.14> 1. 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 「임대 주택법」 제6조 에 따라 임대주 택사업자로 등록한 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것 2. 양도일 현재 장기임대주택을 「임대 주택법」 제6조 에 따라 임대주택으로 등록하 여 임대하고 있을 것 <20> 1세대가 장기임대주택의 임대기간요건(이하 이 조에서 "임대기간요건"이라 한 다)을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 해당 임대주택을 장기임대주 택으로 보아 제19항을 적용한다. <신설 2011.10.14> <21> 1세대가 제20항을 적용받은 후에 임대기간요건을 충족하지 못하게 된[장기임 대주택의 임대호수요건(이하 이 조에서 "임대호수요건"이라 한다)을 충족하지 아니한 기간이 6개월을 경과하게 된 경우를 포함한다] 때에는 그 사유가 발생한 과세연도 의 과세표준을 신고할 때 제1호의 세액에서 제2호의 세액을 뺀 금액을 양도소득세로 납 부하여야 한다. 다만, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 수용 등 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유로 해당 임대기간요건 또는 임대호수요건을 충족하지 못하게 된 때에는 해당 임대주택을 계속 임대하는 것으로 본다. <신설 2011.10.14> 1. 거주주택 양도 당시 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보지 아니할 경우에 납 부하였을 세액 2. 거주주택 양도 당시 제19항을 적용받아 납부한 세액 (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제161조 【직전거주주택보유주택 등에 대한 양도소득금액 등의 계산】 | 법 제95조 제1항에 따른 양도소득금액 | × | 직전거주주택의 양도당시 직전거주주택보유주택등의 기준시가 | - | 직전거주주택보유주택등의 취득당시의 기준시가 | | 직전거주주택보유주택등의 양도당시의 기준시가 | - | 직전거주주택보유주택등의 취득당시의 기준시가 | ① 제154조제10항에 따른 1세대 1주택 및 제155조제19항 각 호 외의 부분 후단에 따른 직전거주주택보유주택(이하 이 조에서 "직전거주주택보유주택등"이라 한다)의 양도소득금액은 다음 계산식에 따라 계산한 금액으로 한다. ② 제1항에도 불구하고 직전거주주택보유주택등이 제156조제1항에 따른 고가주택인 경우 해당 직전거주주택보유주택등의 양도소득금액은 법 제95제1항·제3항 및 이 영 제160조에 따라 계산하되, 제160조제1항을 적용할 때 "9억원"은 다음 계산식에 따 라 계산한 금액으로 한다. | 9억원 | × | 직전거주주택보유주택등의 양도 당시의 기준시가 | - | 직전거주주택의 양도 당시 직전거주주택보유주택등의 기준시가 | | 직전거주주택보유주택등의 양도 당시의 기준시가 | - | 직전거주주택보유주택등의 취득 당시의 기준시가 | ③ 제1항에 따라 계산한 직전거주주택보유주택등의 양도소득금액이 법 제95조제1항에 따른 양도소득금액을 초과하는 경우와 제2항 계산식에 따라 계산한 금액이 9억원을 초과하는 경우에는 각각 그 초과하는 금액은 없는 것으로 한다.