7세대로 구성된 1동의 건물을 합병등기한 경우 1세대 1주택 여부

1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 1동의 건물이 「건축법 시행령」 별표1 제2호 다목에 따른 다세대주택에 해당하는 경우에는 해당 다세대주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에도 세대별로 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 봄

[회신] 1, 1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 1동의 건물이 「건축법 시행령」 별표1 제2호 다목에 따른 다세대주택에 해당하는 경우에는 해당 다세대주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에도 세대별로 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보는 것으로, 이에 해당하는지는 사실판단할 사항입니다. 2. 1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우에는 당해 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 보는 것으로, 먼저 양도하는 주택은 양도소득세가 과세되는 것이며, 마지막에 양도하는 1주택에 대하여는 3년이상 보유하였을 경우 양도소득세가 비과세 되는 것입니다. ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 甲 소유의 주택(관악구) 현황 변경 내역(대지면적은 177㎡임) | 일자 | 구분 | 건물 내역 | 비고 | | ’96.09.17 | 매매취득 | ․ 지하 : 25.17㎡ ․ 지상 1, 2층 : 104.14㎡ | 단독주택 | | ’96.11.27 | 건물멸실 | - | | | ’97.06.09 | 건물신축 | ․ 지하 : 47.52㎡(주차장) ․ 지상 1, 2, 3층 : 329.82㎡(다가구) | 다가구주택 | | ’00.02.10 | 용도변경 | ․ 위 다가구주택을 집합건축물 다세대 주택 으로 전환 | | | ’03.05.19 | 증축 | ․ 지상 4층(401호) : 62.41㎡ 증축 | 총 7세대 | | ’11.05.19 | 합병등기 | ․ 지하1층, 지상 1～4층의 집합건축물( 7세대)을 일반건축물 다세대주택 1호로 합병등기 | | ○ 질의내용 - 다세대주택(7세대)을 일반건축물 다세대주택 1호로 합병등기한 후 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 대상에 해당하는지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】 ① 법 제89조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다. 1. 이하 생략 ② ～ ⑧ 생략 ⑨ 법 제89조제1항제3호의 규정을 적용함에 있어서 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우에는 당해 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 본다 . ⑩ 생략 【 건축법 시행령 별표1】 ○ 용도별 건축물의 종류(제3조의 4 관련) 1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정보육시설ㆍ공동생활가정ㆍ지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다] (2010. 8. 17. 개정) 가. 단독주택 나. 다중주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다. 1) 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것 (2009. 7. 16. 개정) 2) 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것을 말한다. 이하 같다) (2009. 7. 16. 개정) 3) 연면적이 330제곱미터 이하이고 층수가 3층 이하인 것 (2009. 7. 16. 개정) 다. 다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다. 1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것 . 다만, 1층의 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다. 2) 1개 동의 주택으로 쓰는 바닥면적(지하주차장 면적은 제외한다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것 3) 19세대 이하가 거주할 수 있을 것 라. 공관(公館) 2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정보육시설ㆍ공동생활가정ㆍ지역아동센터ㆍ노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 「주택법 시행령」제3조 제1항에 따른 원룸형 주택을 포함한다]. 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다. (2011. 6. 29. 단서개정) 가. 아파트: 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택 나. 연립주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(지하주차장 면적은 제외한다) 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택 다. 다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택 (2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 보며, 지하주차장 면적은 바닥면적에서 제외한다) (2009. 7. 16. 개정) 라. 기숙사: 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 쓰는 것으로서 공동취사 등을 할 수 있는 구조를 갖추되, 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것( 「교육기본법」 제27조 제2항 에 따른 학생복지주택을 포함한다) (2010. 2. 18. 개정) 3. 이하 생략 ○ 서면4팀-732, 2008.03.19. [사실관계] - 1세대가 서울 지역에 소재하는 2주택(A,B)을 소유하고 있음. - A주택은 다가구용 단독주택으로 기준시가 1억원 이상임. - B주택은 1990년 이전에 신축된 주택으로서 공부상 단독주택으로 등재되어 있으나, 실제로는 6호(세대)로 구성되어 있고 6호(세대)의 출입구는 각각 따로 되어 있음. - 또한, B주택은 각 호(세대)별로 구분등기가 되어 있지 않고 토지 및 건물에 대한 소유권은 공동소유자별 지분등기로 되어 있는 상태임. * B주택은 바닥면적(지하주차장 면적을 제외한다)의 합계가 660제곱미터 이하에 해당되고, 주택으로 쓰이는 층수(지하층을 제외한다)가 3개층 이하임. - B주택에 대한 공동소유자별 재산세는 공동소유자의 지분별로 고지되었으며, 본인의 소유지분에 대한 기준시가는 약 3,000만원 정도이나, B주택 전체의 기준시가는 1억원을 초과함. [질의] - 위와 같이 A주택과 B주택만을 소유하고 있는 1세대가 공동으로 소유하고 있는 당해 B주택을 양도하는 경우 당해 B주택은 1세대 2주택 등의 중과세율이 적용되는지 여부 [회신] 「소득세법 시행령」 제167조의3 제1항 규정을 적용함에 있어 일반건축물 대장에 등재된 1동의 주택이 설계 및 건축 단계에서부터 6세대가 살 수 있도록 물리적으로 구획되어 있고, 각 세대단위마다 독립하여 방실과 생활시설이 설치되어 있어서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있도록 되어 있으며, 대지, 벽, 기타 설비 등은 6세대가 공동으로 사용하도록 되어 있는 경우 당해 주택은 공동주택으로 보는 것 이며, 이 경우 동법 시행규칙 제82조 제1항 제3호 규정의 기준시가는 고시된 개별주택가격에 주택 전체 면적에서 구획된 부분의 주택 면적(공유지분 포함)이 차지하는 비율을 곱하여 계산하는 것으로, 귀 질의가 이에 해당하는지는 사실 판단할 사항임. ○ 서면5팀-73, 2008.01.10. 「소득세법 시행령」 제154조제1항 규정을 적용함에 있어 일반건축물 대장에 등재된 1동의 주택이 설계 및 건축 단계에서부터 2세대가 살 수 있도록 물리적으로 구획되어 있고, 각 세대단위마다 독립하여 방실과 생활시설이 설치되어 있어서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있도록 되어 있으며, 대지, 벽, 기타 설비 등은 2세대가 공동으로 사용하도록 되어 있는 경우 당해 주택은 공동주택으로 보는 것이며, 이에 해당하는지는 사실 판단할 사항입니다. ○ 재산46014-715, 2000.06.14. 소득세법 시행령 제154조 제1항 에 의한 1세대1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 같은법시행규칙 제74조에 해당하는 다가구주택을 하나의 매매단위로 1인에게 양도하거나, 1인으로부터 취득하는 경우에는 이를 단독주택으로 보아 1주택으로 보는 것이나, 다세대주택의 경우에는 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보는 것입니다. 다가구주택을 다세대주택으로 용도변경하여 양도하는 경우 먼저 양도하는 주택은 양도소득세가 과세되는 것이며, 마지막에 양도하는 1주택에 대하여는 3년이상 보유하였을 경우 양도소득세가 비과세되는 것입니다 . 다만, 일반건축물을 다세대주택으로 용도변경하여 일반인에게 분양하는 경우로서 부동산매매의 규모ㆍ거래횟수ㆍ반복성 등 거래에 관한 사항을 종합적으로 판단하여 사업적인 것으로 인정되는 경우에는 사업소득에 해당되어 종합소득세가 과세되는 것입니다. ○ 재산세과-2716, 2008.09.08 1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 다가구주택( 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목에 해당하는 것)의 경우 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 이를 단독주택으로 보는 것이나, 다세대주택( 「건축법 시행령」 별표 1 제2호 다목에 해당하는 것)은 세대별로 각각 하나의 주택으로 보아 주택수를 계산하는 것으로, 귀 질의의 경우 다세대주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우 양도일 현재 19주택을 소유한 것으로 보는 것입니다.