다세대주택을 다가구주택으로 용도변경 후 양도시 비과세 해당 여부 등

건축물의 용도 구분은 사실상 사용하는 용도에 따르는 것이나 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상 용도에 따르는 것임

[회신] 1. 귀 질의 ①,②,③,④의 경우 건축물의 용도 구분은 사실상 사용하는 용도에 따르는 것이나 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상 용도에 따르는 것이며, 2. 위 ‘1’에 따라 확인된 사실상의 주택을 포함하여 1동의 건물이 건축법 시행령 별표 1에 따른 공동주택 기준에 해당하는 경우에는 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보아 1세대1주택 비과세 여부 등을 판단하는 것입니다. ※ 관련참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 甲은 근린생활시설 및 다세대주택을 보유하고 있음 - 2007.08. 근린생활시설(지하1층 다방, 지상 1층 소매점, 지상 2~5층 다 세대주택)을 乙로부터 취득 ※ 지목별로 각각 별도등기된 물건(6개 물건) 을 취득하였음 - 2011.08. 2층 다세대주택을 근린생활시설로 용도변경(주거용으로 사용중 ) - 2011.09. 3층~5층 다세대주택을 다가구주택으로 용도변경 및 지하1층~지상5층을 하나의 물건으로 합병 함 ※ 공부상 주택 면적 131.01㎡, 주택 이외의 면적 123.55㎡ - 2011.11. 위 겸용주택 양도 예정 ○ 질의내용 ① 위 겸용주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 해당 여부 ② 다세대주택에서 다가구주택으로 용도변경한 경우 변경한 날부터 1주택으로 보아 보유기간을 계산하는지 아니면 당초 취득시부터 보유기간을 계산하는지 ③ 2층의 경우 공부상 근린생활시설이지만, 사실상 주택으로 사용하고 있으므로 4개층 을 주택으로 보고 다세대 4주택으로 보아 양도소득세를 중과하는지 ④ 장기보유특별공제 적용대상 여부 및 1주택으로 보아 보유기간을 계산하는지 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다) 를 과세하지 아니한다. 1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득 2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(분합)으로 발생하 는 소득 3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통 령 령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토 지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득 (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】 ① 법 제89조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다. <개정 1995.12.30, 1998.4.1, 1999.12.31, 2002.10.1, 2002.12.30, 2003.11.20, 2003.12.30, 2005.2.19, 2005.12.31, 2006.2.9, 2008.2.22, 2008.2.29, 2010.2.18, 2011.6.3> 1.~3. 생략 ② 생략 ③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. (2010. 2. 18. 개정) ④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건 물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다. (2010. 2. 18. 개정) ⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다. (1995. 12. 30. 개정) (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】 ①~⑭ 생략 ⑮ 제154조제1항의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 다가구주택(이 하 "다가구주택"이라 한다)을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 이를 단독주택으로 본다. <신설 1995.12.30, 1998.4.1, 2007.2.28, 2008.2.29> ○ 소득세법 시행령 제156조 【고가주택의 범위】 ① 법 제89조제1항제3호에서 "가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주 택"이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액{1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액 에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비 율을 나누어 계산한 금액을 말한다}이 9억원을 초과하는 것을 말한다. <개정 2005.12.31, 2008.2.22, 2008.10.7, 2010.2.18> (이하 생략) ○ 소득세법 시행규칙 제74조 【다가구주택】 영 제155조제15항에서 "기획재정부령이 정하는 다가구주택"이라 함은 「건축법 시행령 」 별표 1 제1호 다목에 해당하는 것을 말한다. 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. <개정 2005.3.19, 2008.4.29> ○ 건축법 시행령 제3조 의4 【용도별 건축물의 종류】 법 제2조제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표 1과 같다. 별표 1 용도별 건축물의 종류 (제3조의4 관련) 1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정보육시설·공동생활가정·지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다] 가. 단독주택 나. 다중주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다. 1) 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것 2) 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취 사시설은 설치하지 아니한 것을 말한다. 이하 같다) 3) 연면적이 330제곱미터 이하이고 층수가 3층 이하인 것 다. 다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하 는 것을 말한다. 1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 바닥면 적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외 의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다. 2) 1개 동의 주택으로 쓰는 바닥면적(지하주차장 면적은 제외한다)의 합계가 660제 곱미터 이하일 것 3) 19세대 이하가 거주할 수 있을 것 라. 공관(公館) 2. 공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정보육시설·공동생활가정·지역아동센터·노인 복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 「주택법 시행령」 제3조제1항 에 따른 원룸형 주택을 포함한다]. 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구 조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장 으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수 에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다. 가. 아파트: 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택 나. 연립주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(지하주차장 면적은 제외한다) 합계 가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택 다. 다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고 , 층 수가 4개 층 이하인 주택 (2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 보며, 지하주차장 면적은 바닥면적에서 제외한다) 라. 기숙사: 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 쓰는 것으로서 공동 취사 등을 할 수 있는 구조를 갖추되, 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것( 「교육기본법」 제27조제2항 에 따른 학생복지주택을 포함한다) (이하 생략) ○ 재일46014-2645, 1994.10.07. 1. 건축물의 용도 구분은 사실상 사용하는 용도에 의하는 것이나 사실상의 용도가 불 분명한 경우에는 공부상 용도에 의하는 것임. 2. 귀문의 경우 소득세법 시행규칙 제6조 의 2 규정에 의한 다가구 주택은 1994.01.01이후 양도분부터 공동주택으로 보는 것임. ○ 재산세과-322, 2009.09.25. 국내에 3년이상 보유한 다세대주택(귀 질의 경우 경남 통영시 소재)을 소유하고 있는 1세대가 해당 다세대주택을 「소득세법 시행규칙」제74조에 따른 ‘다가구주택’으로 용도를 변경하여 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우, 다가구주택으로 용도를 변 경한 날로부터 3년이상 보유하고 양도하는 경우에는 단독주택으로 보아 「소득세 법 시행령」 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것이나, 용도를 변경한 날로부터 3년 이내에 양도하는 경우에는 용도변경일 현재 당해 거주자가 선택하는 1호의 주택(그 부수토지를 포함)을 제외한 주택(그 부수토지를 포함)은 양도소득세가 과세되는 것입니다. ○ 재산세과-3780, 2008.11.14. 1. 1세대 1주택 비과세 판정과 관련하여 “주택”이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것으로, 귀 질의의 경우 양도당시 공부상 점포로 등재되어 있는 경우에도 사실상 주택으로 사용하는 경우에는 비과세 규정을 적용받을 수 있는 것이나, 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항입니다. 2. 한편, 주택을 점포로 용도변경하여 사용하다가 이를 다시 주택으로 용도 변경한 후 양도하는 경우 당해 주택의 보유기간 및 거주기간 계산은 당해 건물의 취득일부터 양도일까지의 기간 중 주택으로 사용한 기간을 통산하는 것입니다. ○ 재산세과-1412, 2009.07.10. 「소득세법」제95조의 장기보유특별공제액을 계산함에 있어 1세대가 「같은법」 시행 규칙 제74조에 해당하는 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 하나의 매 매단위로 하여 양도하는 경우로서 양도일 현재 그 다가구주택만을 소유하고 있는 경우 이를 단독주택으로 보아「같은법」 제95조 제2항 표2의 장기보유특별공제액을 적용하는 것입니다. 이 경우 다세대주택을 다가구주택으로 용도변경한 후 양도하는 때에는 다가구 주택으로 용도변경한 날부터 양도일까지의 보유기간을 계산하여 표2 의 보유기간별 공제율을 적용하는 것입니다.