토지 미등기 전매시 세율 등

“미등기양도자산”이란 소득세법 제94조 제1항 제1호 및 제2호에서 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말하는 것임

[회신] 1. 귀 질의 ①의 경우 계약조건이 성취되어 소득세법 시행령 제162조의 규정에 따른 취득시기가 도래한 자산을 취득한 자가 그 자산 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 경우에는 미등기양도자산에 해당하는 것(기존해석사례 : 재일46014-1843, 1997.07.26.)이며, 미등기양도자산에 대한 양도소득세의 세율은 양도소득 과세표준의 100분의 70이고, 양도소득세의 부과제척기간은 국세기본법 제26조의2의 규정에 따라 적용되는 것입니다. 2. 귀 질의 ②의 경우 국세기본법 제47조의2 및 같은 법 제47조의5의 규정에 따라 적용되는 것입니다. 3. 귀 질의 ③의 경우 양도소득의 범위는 소득세법 제94조에 규정되어 있습니다. ※ 관련참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 甲은 乙의 토지를 매입하기로 계약하고 중도금까지 불입한 상태에서 사 정에 따라 미등기 전매를 할 예정임 ○ 질의내용 ① 토지를 미등기 양도하고 무신고하는 경우 세율 및 부과제척기간 ② 양도소득세 무신고시 적용되는 가산세 ③ 미등기 전매는 세법상 불법인지 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. (2009. 12. 31. 개정) 1. 토지[「측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록 하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물 을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 (2010. 12. 27. 개정) 2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득 (2009. 12. 31. 개정) 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (2009. 12. 31. 개정) 나. 지상권 (2009. 12. 31. 개정) 다. 전세권과 등기된 부동산임차권 (2009. 12. 31. 개정) (이하 생략) ○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득 세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. (2010. 12. 27. 개정) ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율 을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득 산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상의 세율에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2009. 12. 31. 개정) 1.~9. 생략 10. 미등기양도자산 (2009. 12. 31. 개정) 양도소득 과세표준의 100분의 70 11. 생략 ② 생략 ③ 제1항 제10호에서 “미등기양도자산”이란 제94조 제1항 제1호 및 제2호에서 규 정하는 자산을 취득한 자가 그 자산 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것 을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 자산은 제외한다. (2009. 12. 31. 개정) (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으 로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다. (2010. 12. 30. 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경 우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제168조 【미등기양도제외 자산의 범위 등】 ① 법 제104조 제3항 단서에서 “대통령령으로 정하는 자산”이란 다음 각 호의 것을 말한다. (2010. 2. 18. 개정) 1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산 2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산 3. 법 제89조 제1항 제2호, 「조세특례제한법」 제69조 제1항 및 제70조 제1항에 규정하는 토지 (2006. 2. 9. 개정) 4. 법 제89조 제1항 제3호에 규정하는 1세대 1주택으로서 「건축법」에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산 (2005. 12. 31. 개정) 5. 상속에 의한 소유권이전등기를 하지 아니한 자산으로서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제18조 의 규정에 의하여 사업시행자에게 양도하는 것 (2005. 2. 19. 개정) 6. 「도시개발법」에 따른 도시개발사업이 종료되지 아니하여 토지 취득등기를 하지 아니하고 양도하는 토지 (2010. 2. 18. 신설) 7. 건설업자가 「도시개발법」에 따라 공사용역 대가로 취득한 체비지를 토지구획환 지처분공고 전에 양도하는 토지 (2010. 2. 18. 신설) ② 법 제104조 제1항 제1호의 규정을 적용함에 있어서 제158조 제1항 제1호의 규 정에 의한 주식 등의 양도소득산출세액에 대주주로서 납부하였거나 납부할 세액이 포함되어 있는 경우에는 이를 차감하여 계산한 금액을 양도소득산출세액으로 한다. (2000. 12. 29. 신설) ○ 국세기본법 제26조 의 2 【국세 부과의 제척기간】 ① 국세는 다음 각 호에 규정된 기간이 끝난 날 후에는 부과할 수 없다. 다만, 조세 의 이중과세를 방지하기 위하여 체결한 조약(이하 “조세조약”이라 한다)에 따라 상호합 의 절차가 진행 중인 경우에는 「국제조세조정에 관한 법률」 제25조 에서 정하는 바에 따른다. (2010. 1. 1. 개정) 1. 납세자가 사기나 그 밖의 부정한 행위로 국세를 포탈(逋脫)하거나 환급ㆍ공제받 은 경우에는 그 국세를 부과할 수 있는 날부터 10년간 (2010. 1. 1. 개정) 1의 2. 납세자가 사기나 그 밖의 부정한 행위로 다음 각 목에 따른 가산세 부과대 상이 되는 경우 해당 가산세는 부과할 수 있는 날부터 10년간 (2010. 12. 27. 신설) 가. 「소득세법」 제81조 제3항 제4호 (2010. 12. 27. 신설) 나. 「법인세법」 제76조 제9항 제1호 (2010. 12. 27. 신설) 다. 「부가가치세법」 제22조 제3항 및 제6항 (2010. 12. 27. 신설) 2. 납세자가 법정신고기한까지 과세표준신고서를 제출하지 아니한 경우에는 해당 국 세를 부과할 수 있는 날부터 7년간 (2010. 1. 1. 개정) 3. 제1호ㆍ제1호의 2 및 제2호에 해당하지 아니하는 경우에는 해당 국세를 부과할 수 있는 날부터 5년간 (2010. 12. 27. 개정) (이하 생략) ○ 국세기본법 제47조 의 2 【무신고가산세】 ① 납세자( 「부가가치세법」 제29조 에 따라 납부의무가 면제된 자는 제외한다)가 법 정신고기한까지 세법에 따른 과세표준신고서를 제출하지 아니한 경우에는 세법에 따른 산출세액(법인세의 경우에는 「법인세법」 제55조 의 2에 따른 토지등 양도소득 에 대한 법인세를 포함하고, 상속세와 증여세의 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제27조 또는 제57조에 따라 가산하는 금액을 포함하며, 부가가치세의 경우에는 「부가가치세법」 제17조 및 제26조 제2항에 따른 납부세액을 말한다. 이하 이 절에서 “산출세액”이라 한다)의 100분의 20에 상당하는 금액을 납부할 세액에 가산하거나 환급받을 세액에서 공제한다. 다만, 대통령령으로 정하는 복식부기의무자(이하 이 절에서 “복식부기의무자”라 한다) 또는 법인이 소득세 과세표준신고서 또는 법인세 과세표준 신고서를 제출하지 아니한 경우에는 산출세액의 100분의 20에 상당하는 금액과 수 입금액에 1만분의 7을 곱하여 계산한 금액 중 큰 금액을 납부할 소득세액 또는 법인세액에 가산하거나 환급받을 세액에서 공제한다. (2010. 1. 1. 개정) ② 제1항에도 불구하고 부당한 방법(납세자가 국세의 과세표준 또는 세액 계산의 기 초가 되는 사실의 전부 또는 일부를 은폐하거나 가장한 것에 기초하여 국세의 과 세표준 또는 세액 신고의무를 위반하는 것으로서 대통령령으로 정하는 방법을 말한다. 이하 이 절에서 같다)으로 무신고한 과세표준(부가가치세의 경우에는 「부가가치세 법」 제17조 및 제26조 제2항에 따른 납부세액을 말한다. 이하 이 절에서 “과세표준”이 라 한다)이 있는 경우에는 다음 각 호의 금액을 합한 금액을 납부할 세액에 가산하거나 환급받을 세액에서 공제한다. (2010. 1. 1. 개정) 1. 부당한 방법으로 무신고한 과세표준에 대한 가산세액: 과세표준 중 부당한 방법으로 무신고한 과세표준에 상당하는 금액(이하 이 항에서 “부당무신고과세표준”이라 한다)이 과세표준에서 차지하는 비율을 산출세액에 곱하여 계산한 금액의 100분의 40에 상당하는 금액(이하 이 항에서 “부당무신고가산세액”이라 한다). 다만, 복식부 기의무자 또는 법인이 소득세 과세표준신고서 또는 법인세 과세표준신고서를 제출하지 아니한 경우에는 부당무신고가산세액과 부당한 방법으로 무신고한 과세표준과 관련된 수입금액(이하 이 조에서 “부당무신고수입금액”이라 한다)에 1만분의 14를 곱하여 계산한 금액 중 큰 금액으로 한다. (2010. 1. 1. 개정) 2. 제1호 외의 부분에 대한 가산세액: 과세표준 중 부당무신고과세표준을 뺀 과세표 준에 상당하는 금액이 과세표준에서 차지하는 비율을 산출세액에 곱하여 계산한 금액의 100분의 20에 상당하는 금액. 다만, 복식부기의무자 또는 법인이 소득세 과 세표준신고서 또는 법인세 과세표준신고서를 제출하지 아니한 경우에는 과세표준에서 부당무신고과세표준을 뺀 금액이 과세표준에서 차지하는 비율을 산출세액에 곱하여 계산한 금액의 100분의 20에 상당하는 금액과 부당무신고수입금액 외의 수입금액에 1만분의 7을 곱하여 계산한 금액 중 큰 금액으로 한다. (2010. 1. 1. 개정) (이하 생략) ○ 국세기본법 제47조 의 5 【납부ㆍ환급불성실가산세】 ① 납세자가 세법에 따른 납부기한까지 국세를 납부하지 아니하거나 납부한 세액이 납부하여야 할 세액에 미치지 못하는 경우에는 다음 계산식을 적용하여 계산한 금액 을 납부할 세액에 가산하거나 환급받을 세액에서 공제한다. 다만, 「인지세법」 제8조 제1항 에 따라 인지세를 납부하지 아니하였거나 납부한 세액이 납부하여야 할 세액에 미치지 못하는 경우에는 그 납부하지 아니한 세액 또는 부족한 세액의 100분의 300 을 납부할 세액에 가산하거나 환급받을 세액에서 공제한다. (2010. 1. 1. 개정) 납부하지 아니한 세액 또는 부족한 세액 × 납부기한의 다음날부터 자진납부일 또는 납세고지일까지의 기간 × 금융회사 등이 연체대출금에 대하여 적용하는 이자율 등 을 고려하여 대통령령으로 정하는 이자율 (이하 생략) ○ 국세기본법 시행령 제27조 의 4 【납부ㆍ환급불성실가산세】 법 제47조의 5 제1항 또는 제2항에서 “대통령령으로 정하는 이자율”이란 1일 1만분의 3의 율을 말한다. (2010. 2. 18. 개정) ○ 재일46014-1843, 1997.07.26. [사실관계] (1) 임○○는 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 387㎡를 1993.04.17일 박○○로 부터 351백만원에 취득허기로 계약하고 동일자에 계약금 7천만원, 1995,12월 중도 금 211만원을 지급하고 잔금 140백만원은 현재까지 지급하지 못하고 있음. (2) 상기 토지매매계약서 임대, 매매 또는 은행대출금으로 잔금지급한 후 등기이전 하기로 쌍방이 합의약정 되어 있으며(매매계약서에 명시됨) 박○○명의로 건물을 신 축(준공일 1995.08.28)하여 토지소유자 박○○명의로 보존등기(1995.11.06)한 후 1995.12월 은행대출 9억원을 받았고 제 3자에게 임대하여 오다가 최○○에게 토지, 건물을 1996.11.16일(등기접수일) 1,650백만원에 양도하였음(잔금수령 : 1997.05월) [질의내용] (갑설) 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 과세한다. (을설) 미등기 양도자산으로 보아 과세한다. [회신내용] 1. 소득세법 제104조 제3항 의 규정에 의한 “이등기양도자산”이라함은 동법 제94조 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하 지 아니하고 양도하는 것을 말하는 것임. 2. 귀 질의의 경우 계약조건이 성취되어 동법시행령 제162조의 규정에 의한 취득 시 기가 도래한 부동산을 취득에 관한 소유권이전등기를 하지 아니하고 타인에게 양도 하는 경우에는 미등기양도자산에 해당하는 것임. ○ 법무과-2395, 2005.07.11. “미등기양도자산”이라 함은 「소득세법」 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말하며, 자산을 양도할 당시 법률 등의 규정에 의하여 소유권 이전등기가 불가능한 경우에는 “미등기양도자산”에서 제외되는 것이고, 분양받은 주택의 잔금을 완성일 이전에 청산(사회통념상 대금의 거의 전부가 지급되 었다고 볼만할 정도의 대금지급이 이행된 경우 포함)하고 완성일 이후에 양도하는 경우에는 부동산의 양도로 보는 것으로 이 때의 취득시기는 주택이 완성된 날임