임의로 평가한 가액을 교환가액으로 인정할 수 있는지 등

부동산의 양도가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 따르는 것이며, 교환으로 양도하는 부동산의 실지 양도가액이 소득세법 시행령 제176조의2제1항의 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 같은 법 제114조제7항의 규정에 따른 매매사례가액, 감정가액, 기준시가 등에 따르는 것임

[회신] 1. 귀 질의 1의 경우 부동산의 양도가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 따르는 것이며, 교환으로 양도하는 부동산의 실지 양도가액이 소득세법 시행령 제176조의2제1항의 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 같은 법 제114조제7항의 규정에 따른 매매사례가액, 감정가액, 기준시가 등에 따르는 것입니다(기존해석사례:재산세과-315, 2009.01.29.). 2. 귀 질의 2의 경우 국세기본법 제45조의 규정에 따르는 것입니다. ※ 관련참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 甲, 본인 소유 상가건물을 乙 소유의 아파트와 교환 교환 당시 상가건물의 가액을 6억 원으로하여 매매계약서를 작성한 후 소유권이전등기를 하였으며, 등기부기재가액도 6억원으로 되어 있음 ※ 교환가액 6억 원은 감정가액 등 객관적 방법에 따라 평가한 금액이 아니며, 임의로 평가한 가액임 ○ 질의내용 (질의1) 임의로 평가한 6억 원을 실거래가액이 불분명한 것으로 보아 양도소득세 신고시 기준시가로 산정하여 신고해도 되는지 (질의2) 이미 교환가액을 6억 원으로 신고하였다면 기준시가로 수정신고할 수 있는 지 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례 가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에 는 취득가액도 기준시가에 따른다. (2009. 12. 31. 개정) (이하 생략) ○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】 ①~ ⑥ 생략 ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래 가액 에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서 류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령 령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계 조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2009. 12. 31. 개정) (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】 ① 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. (2010. 12. 30. 개정) 1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ 영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 (1999. 12. 31. 신 설) 2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격 공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법 인” 이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 (2005. 2. 19. 개정 ) ② 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다. (2010. 2. 18. 개정) 1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2003. 12. 30. 개정) 양도당시의 실지거래가액, 제3항 취득당시의 기준시가 제1호의 매매사례가액 또는 × ───────────── 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가 2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정 에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2005. 12. 31. 개정) 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ───────────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가) ③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경 우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호 에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. (2009. 2. 4. 개정) 1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액 (2009. 2. 4. 개정) 2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하 여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가 액 (감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경 우에는 그 감정가액의 평균액 (1999. 12. 31. 신설) 3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액 (1999. 12. 31. 신설) 4. 기준시가 (1999. 12. 31. 신설) (이하 생략) ○ 국세기본법 제45조 【수정신고】 ① 과세표준신고서를 법정신고기한까지 제출한 자( 「소득세법」 제73조 제1항 제1 호부터 제7호까지의 어느 하나에 해당하는 자를 포함한다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당할 때에는 관할 세무서장이 각 세법에 따라 해당 국세의 과세표준과 세 액을 결정 또는 경정하여 통지하기 전까지 과세표준수정신고서를 제출할 수 있다. (2010. 1. 1. 개정) 1. 과세표준신고서에 기재된 과세표준 및 세액이 세법에 따라 신고하여야 할 과세표준 및 세액에 미치지 못할 때 (2010. 1. 1. 개정) 2. 과세표준신고서에 기재된 결손금액 또는 환급세액이 세법에 따라 신고하여야 할 결손금액이나 환급세액을 초과할 때 (2010. 1. 1. 개정) 3. 제1호 및 제2호 외에 원천징수의무자의 정산 과정에서의 누락, 세무조정 과정에 서의 누락 등 대통령령으로 정하는 사유로 불완전한 신고를 하였을 때(제45조의 2에 따라 경정 등의 청구를 할 수 있는 경우는 제외한다) (2010. 1. 1. 개정) ② (삭제, 1994. 12. 22.) ③ 과세표준수정신고서의 기재사항 및 신고 절차에 관한 사항은 대통령령으로 정한 다. (2010. 1. 1. 개정) ○ 재산세과-315, 2009.01.29. 양도소득세의 실지거래가액 과세대상인 부동산을 교환으로 양도하는 경우 당해 부동 산의 양도가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것이며, 교환으로 양도하는 부동산의 실지 양도가액이 「소득세법 시행령」 제176조의2 제1항 의 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 「소득세법」 제1 14조 제7항의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 기준시가 등에 의하는 것입니다.