장기할부조건으로 취득한 지방미분양주택의 양도소득세 납세의무

장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산은 미등기 양도로 보지 않으며, 지방 미분양주택에 대하여는 양도차익에 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 장기보유특별공제액으로 함

[회신] 1. 장기할부조건에 해당하여 소유권이전등기(등록 및 명의개서 포함) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날을 취득시기로 하는 것이며, 2. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산은 미등기 양도로 보지 않으며 3. 조세특례제한법 제98조의2 지방 미분양주택에 대하여는 양도차익에 「소득세법」 제95조제2항 표2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 장기보유특별공제액으로 하고 4.「소득세법」 제104조제1항제2호 및 제2호의2부터 제2호의6까지의 규정에도 불구하고 세율은 동조 동항 제1호에 따른 세율(누진세율)을 적용하는 것입니다.. 【관련 참고자료】 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 지방미분양주택을 2010년 7월 분양받고 입주함 - LH공사에서 연부제 분양조건(계약금 50%납부 후에 2년거치3년 무이자 분납) - 등기이전은 받지 못함 ○ 질의내용 - 장기할수조 건 취득 미분양주택을 양도시 양도세납세의무와 미등기 전매 해당여부 및 적용세율 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 조세특례제한법 제98조 의 2 【지방 미분양주택 취득에 대한 양도 소득세 등 과세특례】 ① 거주자가 2008년 11월 3일부터 2010년 12월 31일까지의 기간 중에 취득(2010년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)한 수도권 밖에 있는 대통령령으로 정하는 미분양 주택(이하 이 조에서 “지방 미분양주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 「소득세법」 제95조 제2항 각 표 외의 부분 본문과 같은 법 제104조 제1항 제2호부터 제7호까지의 규정 에도 불구하고 장기보유특별공제액 및 세율은 다음 각 호의 규정을 적용한다. (2010. 1. 1. 개정) 1. 장기보유특별공제액: 양도차익에 「소득세법」 제95조 제2항 표2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액 (2010. 1. 1. 개정) 2. 세율: 「소득세법」 제104조 제1항 제1호 에 따른 세율 (2010. 1. 1. 개정) ② 법인이 지방 미분양주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 「법인세법」 제55조 의 2 제1항 제2호 및 제95조의 2를 적용하지 아니한다. 다만, 미등기양도의 경우에는 그러하지 아니하다. (2010. 1. 1. 개정) ③ 부동산매매업을 경영하는 거주자가 지방 미분양주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 종합소득산출세액은 「소득세법」 제64조 제1항에도 불구하고 같은 법 제55조 제1항에 따른 종합소득산출세액 으로 한다. (2010. 1. 1. 개정) ④ 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 제104조 제1항 제4호부터 제7호 까지의 규정을 적용할 때 제1항을 적용받는 지방 미분양주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2010. 1. 1. 개정) ⑤ 제1항부터 제4항까지의 규정을 적용할 때 과세표준확정신고와 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2010. 1. 1. 개정) ○ 조세특례제한법 시행령 제98조 의 2 【지방 미분양주택 취득에 대한 양도소득세 과세특례】 ① 법 제98조의 2 제1항 각 호 외의 부분 중 “대통령령으로 정하는 미분양주택”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “미분양주택”이라 한다)을 말한다. (2009. 2. 4. 신설) 1. 「주택법」 제38조 에 따른 사업주체(이하 이 조에서 “사업주체”라 한다)가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2008년 11월 2일까지 분양 계약이 체결되지 아니하여 2008년 11월 3일 이후 선착순의 방법으로 공급하는 주택 (2009. 2. 4. 신설) 2. 2008년 11월 3일까지 「주택법」 제16조 에 따른 사업계획승인(건축법 제11조에 따른 건축허가를 포함하며, 이하 이 조에서 같다)을 얻었거나 사업계획승인신청을 한 사업 주체가 해당 사업계획승인과 「주택법」 제38조에 따라 공급하는 주택(2008년 11월 3일 현재 입주자 모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지나지 아니한 주택에 한정한다)으로서 해당 사업 주체와 최초로 매매계약을 체결하고 취득하는 주택 (2009. 2. 4. 신설) ② 법 제98조의 2에 따라 과세특례를 적용받으려는 자는 해당 주택을 양도하는 날이 속하는 과세연도의 과세표준확정신고(법인세 과세표준신고를 포함한다) 또는 과세 표준예정신고와 함께 시장ㆍ군수ㆍ구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 으로부터 기획재정부령으로 정하는 미분양주택임을 확인하는 날인을 받은 매매계약서 사본을 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다 . 다만, 다음 각 호의 서류를 제출하는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 제1항 제1호의 주택 : 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 확인한 미분양주택 확인서 및 매매계약서 사본 (2009. 2. 4. 신설) 2. 제1항 제2호의 주택 : 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 확인한 사업계획승인 사실ㆍ사업계획승인신청 사실을 확인할 수 있는 서류 및 매매계약서 사본 (2009. 2. 4. 신설) ③ (이 하 생 략) ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조에 따른 취득시기 및 양도시기는 다음 각 호의 경우 외에는 해당 자산의 대금(해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외 한다)을 청산한 날로 한다. <개정 2010.2.18> 1.~2. 생략 3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (이하 생략) ○ 소득세법 시행규칙 제78조 【장기할부조건의 범위】 ①~② 삭제 ③ 영 제162조제1항제3호에서 기획재정부령이 정하는 장기할부 조건 이라 함은 법 제94조 제1항 각호에 규정된 자산의 양도로 인하여 당해 자산의 대금을 월부ㆍ연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것중 다음 각호의 요건을 갖춘 것을 말한다. <개정 2008.4.29> 1. 당해 자산의 양도대금을 2회이상으로 분할하여 수입할 것 2. 양도하는 자산의 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일 ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것 ○ 소득세법 시행령 제168조 【미등기양도제외 자산의 범위 등】 ① 법 제104조제3항 단서에서 "대통령령으로 정하는 자산"이란 다음 각 호의 것을 말한다. 1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도 당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산 2. (이하 생략) ○ 부동산거래관리과-411, 2010.03.18 당해 자산의 매매대금을 월부·연부 기타의 부불방법에 따라 2회 이상 으로 분할하여 수수하고 소유권이전등기(등록 및 명의개서 포함) 접수일 ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 경우에는 장기할부조건에 해당하여 소유권이전등기(등록 및 명의개서 포함) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날을 취득시기로 하는 것임. ○ 서면인터넷방문상담4팀-334, 2007.01.24. 당해 자산의 매매대금을 2회 이상으로 분할하여 수수할 것을 약정하고 소유권이전등기 (등록 및 명의개서를 포함함) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날 부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것으로서 「소득세법 시행규칙」 제78조 제3항의 장기할부조건에 해당하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제162조 제1항 제3호의 규정에 의하여 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함함) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른날을 취득시기로 하는 것입니다. 이 경우 “사용수익일”은 매매 당사자간의 계약에 의하여 사용수익하기로 약정한 날로 하는 것이나, 별도 약정이 없는 경우에는 양도자가 사용승낙을 하고 매수인이 당해 자산을 실질적으로 사용할 수 있게 된 날로 하는 것입니다. ○ 재산세과-610, 2009.10.30 1. 생 략 2. 한편, 「조세특례제한법」 제98조의2 제1항 에 따른 "지방 미분양주택"을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 「소득세법」 제104조 제1항 제2호 및 제2호의2부터 제2호 의6 까지의 규정에도 불구하고 세율은 동조 동항 제1호에 따른 세율(누진세율)을 적용하는 것임