분양신청을 하지 않고 청산금을 수령하게 되는 경우 양도시기

부동산의 양도차익을 계산할 때 양도시기는 「소득세법」 제98조 및 「같은법 시행령」 제162조에 따라 원칙적으로 해당 자산의 대금을 청산한 날로 하는 것이며, 다만, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 또는 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일로 하는 것임

[회신] 부동산의 양도차익을 계산할 때 양도시기는 「소득세법」 제98조 및 「같은법 시행령」 제162조에 따라 원칙적으로 해당 자산의 대금을 청산한 날로 하는 것이며, 다만, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 또는 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일로 하는 것입니다. ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 <A아파트(1995년 甲이 취득) 주택재건축사업 진행 경과> - 2002.11.18. 주택건설촉진법에 의한 주택조합설립인가 - 2006.7.11. 사업시행인가, 2006.11.13. 관리처분계획인가 - 분양계약기간 : 1차(’08.7.23～’08.7.25), 2차(’08.12.22～’09.1.30) - 2009.9.3. 서울중앙지방법원 판결(서울중앙지방법원 2008가합72238) : 甲 은 청산금 1,500,850,000원을 지급받음과 동시에 아파트에 대하여 권 리제한등기를 말소한 상태로 2009.1.31. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하고, 아파트를 인도하라(동시이행) - 2 009.9.9. 甲은 아파트에 설정된 근저당권 설정등기를 모두 말소하고 , 2009.10.17. 조합에 아파트를 인도하고, 소유권이전등기에 필요한 서류를 갖추어 조합에 통지 - 2 009.10.17～2011.8월말까지 甲은 조합에 대하여 수차례 현금청산금을 지 급하여 주기를 내용증명으로 보냄 - 2010.7.23. 甲은 서울고등법원에 현금청산금 지급요청 반소 - 2011.9.9. 서울고등법원 판결(2010나63302) : 조합은 분양신청을 하지 않은 甲에게 도시 및 주거환경정비법 4 7조 및 정관 44조 4항에 따라 현금청산금 15억 원과 甲이 구하는 반소장 송달 다음날인 2010.7.23.부터 조합이 채무의 존부와 그 범위를 다툼이 있다고 상당하다고 인정되는 이 판결 선고일인 2 011.9.8.까지 연 5%, 다음날부터 갚는 날까지 연 20%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다. - 현 재까지 조합은 甲에게 청산금을 지급하지 못하고 있으며 소유권 이전등기도 되지 않은 상태임 ○ 질의내용 - 주택재건축사업과 관련하여 분양신청을 하지 않고 현금청산금을 수령하게 되는 경우 기존주택의 양도시기 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여( 「상속세 및 증여세법」 제47조제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. ② 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다. ○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다 . 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다. 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일 3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. 5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날 6. 「민법」 제245조제1항 의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해부동산의 점유를 개시한 날 7. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 공익사업을 위하여 수용되는 경우에는 대금을 청산한 날, 수용의 개시일 또는 소유권이전등기접수일 중 빠른 날 8. 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 해당 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날. 이 경우 건설 중인 건물의 완성된 날에 관하여는 제4호를 준용한다. 9. 「도시개발법」 또는 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지 전의 토지의 취득일. 다만, 교부받은 토지의 면적이 환지처분에 의한 권리면적보다 증가 또는 감소된 경우에는 그 증가 또는 감소된 면적의 토지에 대한 취득시기 또는 양도시기는 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날로 한다. 10. 제158조제2항의 경우 자산의 양도시기는 주주 1인과 기타주주가 주식등을 양도함으로써 해당 법인의 주식등의 합계액의 100분의 50 이상이 양도되는 날. 이 경우 양도가액은 그들이 사실상 주식등을 양도한 날의 양도가액에 의한다. ② 이하 생략 ○ 도시 및 주거환경정비법 제46조 【분양공고 및 분양신청】 ① 사업시행자는 제28조제4항의 규정에 의한 사업시행인가의 고시가 있은 날(사업시행인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 60일 이내에 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 그 밖에 대통령령이 정하는 사항을 토지등소유자에게 통지하고 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령이 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다. 이 경우 분양신청기간은 그 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 제48조제1항의 규정에 의한 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 분양신청기간을 20일의 범위 이내에서 연장할 수 있다. ② 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받고자 하는 토지등소유자는 제1항의 규정에 의한 분양신청기간 이내에 대통령령이 정하는 방법 및 절차에 의하여 사업시행자에게 대지 또는 건축물에 대한 분양신청을 하여야 한다. ○ 도시 및 주거환경정비법 제47조 【분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치】 사업시행자는 토지등소유자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 해당하게 된 날부터 150일 이내에 대통령령이 정하는 절차에 따라 토지ㆍ건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 한다 . 1. 분양신청을 하지 아니한 자 2. 분양신청을 철회한 자 3. 제48조의 규정에 의하여 인가된 관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외된 자 ○ 서면4팀-948, 2004.06.28. [질의내용] 2 002.2.21 사업계획승인을 받고 2003.8.26 사업계획변경승인을 받은 재건축 조합의 조합원인 갑(토지 및 상가 소유)은 당해 조합과 “건물명도및토지인도단행가처분 신청소송”시 화해하여 조합으로부터 신축아파트분양권을 포기하는 조건으로 2004.4.12 가청산금 34억1천8백만원을 지급 받고 조합에 2004.4.6 신탁을 원인으로 한 소유권이행등기 및 건물명도를 이행함 3 4억1천8백만원 2004.4.12 선정산 지급하고 재건축완료후 청산하되 최종정산결과 미지급액이 있는 경우 지급하고 초과지급액이 발생하는 경우 반환키로 합의 이 경우 청산금에 대응하는 갑 자산의 양도시기 및 양도가액은 [회신] 자 산의 취득·양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 양도대금을 청산한 날로 하는 것입니다. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일을 그 취득·양도시기로 하는 것입니다 . “양도당시 실지거래가액”이라 함은 양도당시 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액을 말하는 것이므로, 양도당시에 거래하는 금액(귀 질의의 경우 가청산금을 말함. 이하 같음)을 정하고 양도당시 거래금액에 양도일(위 경우의 양도시기를 말함. 이하 같음) 이후 최종정산의 조건에 따라 일정금액을 가감하기로 하는 경우에는 양도당시 거래금액을 양도일의 양도가액으로 하는 것이며, 양도일 이후에 가감하기로 한 일정금액에 대하여는 그 일정금액을 각각 받기로 한 날에 양도가액을 경정하는 것입니다.