비거주자의 국내토지 취득 및 양도와 관련한 제반사항

양도소득세는 양도시 실지거래가액에서 취득시 실지거래가액과 필요경비를 차감하여 계산하며 이때 취득가액을 실지매입가격으로 신고 않았다 하더라도 거래증빙을 갖추어 양도소득세 신고를 하실 수 있으며 양도소득세는 2007.01.01일부터 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 것으로 전면 개정되었음

[회신] 양도소득세는 양도시 실지거래가액에서 취득시 실지거래가액과 필요경비를 차감하여 계산하며 이때 취득가액을 실지매입가격으로 신고 않았다 하더라도 거래증빙을 갖추어 양도소득세 신고를 하실 수 있으며 양도소득세는 2007.01.01일부터 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 것으로 전면 개정되었음 【관련 참고자료】 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 2005.03월 전남 화순에 농지 2필지 취득과 관련하여 독일법원에 고소 소송진행중임 - 이 중 한필지는 현지인 명의로 등기후 제가 매매예약가등기권자로 되어있음 - 물건지는 전남 화순군 화순읍 연양리 88번지 및 동소 88-1번지임 ○ 질의내용 □ 1차 질의(11.10.11접수) - 당초 취득시 실제매입가격으로 취득사실을 신고않고 정부고시가격으로 신고했을 때 세금부과 관계는 어떻게 되는지요 - 언제부터 세법이 바뀌어 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는지 - 질의한 필지의 2005년부터 현재까지 공시지가는 어떻게 변동되었는지? □ 2차 추가질의(11.10.17접수) - 농지이지만 외국국적자 명의로 이전이 가능한지 - 도로공사를 할 경우 보상금은 누구에게 지불되는지 - 독일국적 소유자에게 정부에서 보상금 지불을 안해주기 때문에 제3자 명의로 등기하였다고 주장하는 부분은 사실이지 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 소득세법 제 96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래 가액”이라 한다)에 따른다. (2009. 12. 31. 개정) ② 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 그 자산의 양도 당시의 기준시가에 따른다 . (2009. 12. 31. 개정) 1. 제89조 제1항 제3호에 따른 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다)인 경우 (2009. 12. 31. 개정) 2. 제94조 제1항 제2호 가목에 따른 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우 (2009. 12. 31. 개정) 3. 제104조 제3항에 따른 미등기양도자산인 경우 (2009. 12. 31. 개정) 4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우 (2009. 12. 31. 개정) 5. 거짓 계약서의 작성, 주민등록의 거짓 이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득하거나 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 기준에 해당하는 경우 (2009. 12. 31. 개정) 6. 양도자가 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 증명서류와 함께 제110조 제1항에 따른 확정신고기한까지 납세지 관할 세무서장 에게 신고하는 경우 (2009. 12. 31. 개정) 7. 제104조의 2 제2항에 따른 지정지역에 있는 부동산인 경우 (2009. 12. 31. 개정) 8. 제104조의 3에 따른 비사업용 토지인 경우 (2009. 12. 31. 개정) 9. 그 밖에 해당 자산의 종류, 보유기간, 보유 수(數), 거래 규모 및 거래방법 등을 고려 하여 대통령령으로 정하는 경우 (2009. 12. 31. 개정) ③ 제1항과 제2항 각 호를 적용할 때 거주자가 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 가액을 해당 자산의 양도 당시의 실지거래가액으로 본다. (2009. 12. 31. 개정) 1. 「법인세법」 제52조 에 따른 특수관계에 있는 법인(외국법인을 포함하며, 이하 이 항에서 “특수관계자”라 한다)에 양도한 경우로서 같은 법 제67조에 따라 해당 거주자의 상여ㆍ배당 등으로 처분된 금액이 있는 경우에는 같은 법 제52조에 따른 시가 (2009. 12. 31. 개정) 2. 특수관계자 외의 자에게 자산을 시가보다 높은 가격으로 양도한 경우로서 「상속세 및 증여세법」 제35조 에 따라 해당 거주자의 증여재산가액으로 하는 금액이 있는 경우에는 그 양도가액에서 증여재산가액을 뺀 금액 (2009. 12. 31. 개정) ④ 제2항 제4호를 적용할 때 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 」이나 그 밖의 법률에 따른 수용(收用) 및 협의 매수 등 부득이한 사유로 취득 후 1년 이내에 양도하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 기준시가에 따를 수 있다. (2009. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제162조 의 2 【양도가액】 ① (삭제, 2000. 12. 29.) ② 법 제96조 제2항 제5호에 따라 자산의 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우는 거짓 계약서의 작성, 주민등록의 거짓 이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로 한다. (2010. 12. 30. 개정) 1. 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」을 위반하여 부동산을 거래한 경우 (2005. 2. 19. 개정) 2. 「공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률」에 의한 중개업자가 동법을 위반하여 직접 취득한 부동산을 양도한 경우 (2006. 2. 9. 개정) 3. 미성년자의 명의로 부동산을 취득(상속 또는 증여에 의한 취득을 제외한다)하여 양도한 경우 (1999. 12. 31. 신설) 4. 1세대의 구성원이 부동산을 양도한 날부터 소급하여 1년 이내의 기간동안 3회 이상 양도 또는 취득한 경우로서 그 실지거래가액의 합계액이 3억원 이상인 경우 (1999. 12. 31. 신설) 5. 거래단위별로 기준시가에 의한 양도차익이 1억원 이상인 경우 (1999. 12. 31. 신설) ③ 토사석의 채취허가에 따른 권리와 지하수의 개발ㆍ이용권(이하 이 항에서 “지하수개발ㆍ이용권 등”이라 한다)을 법 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물(이하 이 항에서 “토지 등”이라 한다)과 함께 양도하는 경우에 있어서 지하수 개발ㆍ이용권 등과 토지 등의 취득가액 또는 양도가액을 구별할 수 없는 때에는 제51조 제8항 각호의 기준을 준용하여 취득가액 또는 양도가액을 계산한다. 이 경우 “임목”은 “지하수개발ㆍ이용권 등”으로, “임지”는 “토지 등”으로 본다. (2008. 2. 22. 개정) ④ 법 제96조 제4항의 규정을 적용함에 있어서 상속에 의하여 취득한 부동산을 취득후 1년 이내에 양도하는 경우 또는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 그 밖의 법률에 의한 수용(협의매수를 포함한다) 등 부득이한 사유로 인하여 취득후 1년 이내에 양도하는 경우로서 부동산의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 때에는 제176조의 2 제5항의 규정에 의한 자문을 거쳐 기준시가에 의할 수 있다. (2005. 2. 19. 개정) ⑤ 법 제96조 제2항 제9호에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 2주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 딸린 토지를 포함한다)을 양도 하는 경우를 말한다. 이 경우 다가구 주택의 주택 수 계산에 대해서는 제155조 제15항을 준용(거주자가 선택하는 경우만 해당한다)하고, 공동상속주택의 주택 수 계산에 대해서는 제167조의 3 제2항 제2호를 준용하며, 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우의 양도주택의 결정방법에 대해서는 제154조 제9항을 준용한다. (2010. 2. 18. 개정) ⑥ (삭제, 2010. 2. 18.)