분양전환된 건설임대주택의 조세특례제한법 제98조의5 과세특례 해당 여부 등

조세특례제한법 제98조의5 및 같은 법 시행령 제98조의4를 적용함에 있어 과세특례 적용 대상이 되는 수도권 밖의 지역에 있는 미분양주택에는 분양전환된 건설임대주택은 제외되는 것임

[회신] 귀 질의 1의 경우 조세특례제한법 제98조의5 및 같은 법 시행령 제98조의4를 적용함에 있어 과세특례 적용 대상이 되는 수도권 밖의 지역에 있는 미분양주택에는 분양전환된 건설임대주택은 제외되는 것이며, 귀 질의 2의 경우 조세특례제한법 제98조의5 및 같은 법 시행령 제98조의4에 따른 과세특례를 적용함에 있어 과세특례 적용대상이 되는 미분양주택의 분양가격 인하율이 100분의 10 이하인 경우에도 과세특례를 적용받을 수 있는 것입니다. ※ 관련참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 甲은 충남 태안군에 소재하는 분양전환(5년 의무임대기간 경과)된 건설임대주택의 미분양 물량을 사업주체 등과 최초로 매매계약을 체결(2010.12.00.)하고 취득하였음 ○ 질의내용 (질의1) 조세특례제한법 제98조의5 를 적용함에 있어 분양전환된 건설임대주택을 최초 매매계약을 체결하고 취득하는 경우에도 과세특례 가능한지 (질의2) 조세특례제한법 제98조의5 를 적용함에 있어 반드시 분양가격 인하된 주 택을 취득하는 경우에만 과세특례를 적용받을 수 있는지 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 조세특례제한법 제98조 의 5 【수도권 밖의 지역에 있는 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 ① 거주자 또는 「소득세법」 제120조 에 따른 국내사업장이 없는 비거주자가 2010년 2월 11일 현재 수도권 밖의 지역에 있는 대통령령으로 정하는 미분양주택(이하 이 조에서 “미분양주택”이라 한다)을 2011년 4월 30일까지 「주택법」 제38조 에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체 등과 최초로 매매계약을 체결하고 취득(2011년 4월 30일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 그 취득일부 터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세에 다음 각 호의 분 양가격(「주택법」에 따른 입주자 모집공고안에 공시된 분양가격을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 인하율에 따른 감면율을 곱하여 계산한 세액을 감면하고, 해당 미 분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득 일부터 5년간 발생한 양도소득금액에 다음 각 호의 분양가격 인하율에 따른 감 면율을 곱하여 계산한 금액을 해당 미분양주택의 양도소득세 과세대상소득금액에 서 뺀다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다. (2010. 5. 14. 신설) 1. 분양가격 인하율이 100분의 10 이하인 경우: 100분의 60 (2010. 5. 14. 신설) 2. 분양가격 인하율이 100분의 10을 초과하고 100분의 20 이하인 경우: 100분의 80 (2010. 5. 14. 신설) 3. 분양가격 인하율이 100분의 20을 초과하는 경우: 100분의 100 (2010. 5. 14. 신설) (이하 생략) ○ 조세특례제한법 시행령 제98조 의 4 【수도권 밖의 지역에 있는 미분양주택의 취 득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 ① 법 제98조의 5 제1항 각 호 외의 부분 전단에서 “대통령령으로 정하는 미분양 주택 ”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “미분양주택”이라 한다)을 말한다. (2010. 6. 8. 신설) 1. 「주택법」 제38조 에 따라 주택을 공급하는 사업주체가 같은 조에 따라 공급하 는 주택으로서 해당 사업주체가 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2010년 2월 11일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순의 방법으로 공급하는 주택 (2010. 6. 8. 신설) 2. 「주택법」에 따른 대한주택보증주식회사(이하 이 조에서 “대한주택보증주식 회 사”라 한다)가 같은 법 시행령 제107조 제1항에 따라 매입한 주택으로서 대한주 택보증주식회사가 공급하는 주택 (2010. 6. 8. 신설) 3. 주택의 시공자가 해당 주택의 공사대금으로 받은 주택으로서 해당 시공자가 공급하는 주택 (2010. 6. 8. 신설) 4. 「법인세법 시행령」 제92조 의 2 제2항 제1호의 5 및 제1호의 8에 따라 기업구 조조정부동산투자회사등이 취득한 주택으로서 해당 기업구조조정부동산투자회사등이 공급하는 주택 (2010. 6. 8. 신설) 5. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자가 「법인세법 시행령」 제92조 의 2 제2항 제1호의 7 및 제1호의 9에 따라 취득한 주택으로서 해당 신탁업자가 공급하는 주택 (2010. 6. 8. 신설) ② 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 주택은 제외한다. (2010. 6. 8. 신설) 1. 매매계약일 현재 입주한 사실이 있는 주택 (2010. 6. 8. 신설) 2. 2010년 5월 14일부터 2011년 4월 30일까지의 기간(이하 이 항에서 “미분양주택 취득기간”이라 한다) 중에 사업주체등(제1항 제1호에 따른 사업주체, 같은 항 제2호 에 따른 대한주택보증주식회사, 같은 항 제3호에 따른 시공자, 같은 항 제4호에 따른 기업구조조정부동산투자회사등 및 같은 항 제5호에 따른 신탁업자를 말한다. 이하 제3호, 제6항, 제8항 및 제10항에서 같다)과 매매계약을 체결한 매매계약자가 해당 계약을 해제하고 매매계약자 또는 그 배우자(매매계약자 또는 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 포함한다)가 당초 매매계약을 체결하였던 주택을 다시 매매계약하여 취득한 주택 (2010. 6. 8. 신설) 3. 미분양주택 취득기간 중에 해당 사업주체등으로부터 당초 매매계약을 체결하였던 주택을 대체하여 다른 주택을 매매계약하여 취득한 주택 (2010. 6. 8. 신설) ③ 법 제98조의 5 제1항에 따른 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액은 제40조 제1항을 준용하여 계산한 금액으로 한다. (2010. 6. 8. 신설) ④ 법 제98조의 5 제1항에 따른 분양가격 인하율은 다음의 계산식에 따라 산정 한 다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 「전자정부법」 제36조 제1항 에 따른 행정 정 보의 공동이용을 통하여 해당 주택의 건축물대장을 확인하여야 한다(제3호의 경 우는 제외한다). (2010. 11. 2. 후단신설 ; 행정정보의 공동이용 및 문서감축을 위한 경제교육지원법 시행령 등 일부개정령) 분양가격 입주자 모집공고안에 공시된 분양가격 - 매매계약서상의 매매가격 인하율 = ───────────────────────────────× 100 입주자 모집공고안에 공시된 분양가격 (이하 생략)