부담부증여로 취득한 부동산 양도시 취득가액 산정 방법 등

양도소득세 이월과세대상 취득가액은 증여자 乙의 취득가액 중 증여지분해당액에 수증자(양도자)의 증여재산가액 중 증여세과세가액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 금액임

[회신] 부담부증여로 취득한 부동산을 양도하는 경우 소득세법 제97조제4항에 규정하는 이월과세대상 취득가액은 증여자 乙의 취득가액 중 증여지분해당액(A)에 수증자(양도자) 甲의 증여재산가액(D) 중 증여세과세가액(E)에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 금액이며, 부담부증여분 취득가액은 증여자가 부담부증여한 채무액(C)이 되는 것이고, 같은 항에 따른 양도소득세 이월과세를 적용함에 있어 같은 항 후단에 따라 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 같은 조제2항에도 불구하고 이를 필요경비에 산입하는 것입니다. ※ 관련참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 | 상속 ◈ | | | 부담부증여 ◈ | | | 양도 ◈ | | | | | | | ’99.06.19. | | | ’09.06.15. | | | ’11.07.08. | 甲은 乙(딸)로부터 A아파트를 채무인수 조건으로 증여받은지 5년이 경과하기 전 에 이를 양도하 였 음 - 1999.06.29. 乙, A아파트 상속(상속재산평가액 126원(기준시가) 중 甲 지분(1/7) 해 당액 18원 (A) ) - 2009.06.15. 乙 , A아파트의 본인지분 중 1/7 (B) 을 甲 에게 증여 및 부담부증여(50원) (C) 에 대한 양 도소득세 신고․납부 완료 甲, 증여재산가액 143 원(기준시가) (D) , 채무공제 50원, 증여세과 세가액 (E) 93원, 증 여 세 5원 납 부 ※ 증여당시 전체채무액 350원 (F) - (C) = 300원 (G) - 2011.07.08. A아파트 양도( 甲 지분 1/7 양도가액 200원 (H) (기준시가 171원 (I) )) ○ 질의내용 甲이 A아파트 양도에 따른 양도소득세를 계산함에 있어 취득가액 (E) 산정 방 법 및 증여세 납부세액의 필요경비 해당 여부 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】 ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 서 규정하는 것으로 한다. (2009. 12. 31. 개정) 1. 취득가액 (2009. 12. 31. 개정) 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가 (2009. 12. 31. 개정 ) 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대 통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2009. 12. 31. 개정) 2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2009. 12. 31. 개정) 3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2009. 12. 31. 개정) ② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다. (2010. 12. 2 7. 개정) 1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1 항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다. (2010. 12. 27. 개정) 가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액 (2009. 12. 31. 개정) 나. 제1항 제1호 나목 및 제114조 제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실 지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법 개정 법률 부칙 제8조 에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 “의제취득일”이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액 과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱 하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액 (2009. 12. 31. 개정) 다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액 (2009. 12. 3 1. 개정) 2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산 가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금 액을 필요경비로 할 수 있다. (2010. 12. 27. 단서신설) 가. 제1항 제1호 나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합 계액 (2010. 12. 27. 신설) 나. 제1항 제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액 (2010. 12. 27. 신설) ③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다. (2010. 12. 27. 개정) ④ 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소 멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외한다. 이하 이 항 에서 같다) 또는 직계존비속으로부터 증여받은 제94조 제1항 제1호에 따른 자산이 나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자산의 양도차익을 계산할 때 사업인정고시일부터 소 급하여 2년 이전에 증여받은 경우로서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보 상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용된 경우 외에는 양도가액에서 공제할 필요경비는 제2항에 따르되, 취득가액은 각각 그 배우자 또는 직계존비속의 취득 당시 제1항 제1호 각 목의 어느 하나에 해당하는 금액으로 한 다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 제2항에도 불구하고 필요경비에 산입한다. (2010. 12. 27. 개정) ⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산 등 필요경비의 계산에 필요 한 사항은 대통령령으로 정한다. (2009. 12. 31. 개정) ⑥ 제4항에서 규정하는 연수는 등기부에 기재된 소유기간에 따른다. (2009. 12. 31. 개정) (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 든 실지거래가액”이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다. (2010. 2. 18. 개정) 1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2 항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산 에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원 가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. (1996. 12. 31. 신설 ) ②~ ⑥ 생략 ⑦ 법 제97조 제4항에서 “대통령령으로 정하는 자산”이란 법 제94조 제1항 제4호 나목의 자산을 말한다. (2010. 2. 18. 개정) ⑧ 법 제97조 제4항 및 제5항에 따른 증여세 상당액은 거주자가 그 배우자 또는 직 계존비속으로부터 증여받은 자산에 대한 증여세 산출세액( 「상속세 및 증여세법」 제56조 에 따른 증여세 산출세액을 말한다)에 법 제97조 제4항에 따라 양도한 해당 자산가액(증여세가 과세된 증여세 과세가액을 말한다)이 「상속세 및 증여세법」 제47조 에 따른 증여세과세가액에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 필요경비로 산입되는 증여세 상당액은 양도가액에서 법 제97조 제1항 및 제2항의 금액을 공제한 잔액을 한도로 한다. (2009. 2. 4. 개정) ⑨ 상속 또는 증여( 「상속세 및 증여세법」 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증 여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액 (2005. 2. 19. 개정) 2. 「상속세 및 증여세법」 제61조 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액 (2005. 8. 5. 개정) ⑩~⑪ 생략 ⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이란 제176조의 2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한 다. (이하 생략) ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)( 「상속세 및 증여세법」 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2009. 12. 31. 개정) ② 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지(替費地)로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다. (2009. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제159조 【부담부증여에 대한 양도차익의 계산】 ① 법 제88조 제1항 후단에 따른 부담부증여의 경우 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득가액 및 양도가액은 다음 각 호에 따른다. (2010. 2. 18. 개정) 1. 취득가액 (2010. 2. 18. 개정) 법 제97조 제1항 제1호에 따른 가액(양도가액을 기준시가에 따라 산정한 경우에는 취득가액도 기준시가에 따라 산정한다)에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차 지하는 비율을 곱하여 계산한 가액 2. 양도가액 (2010. 2. 18. 개정) 「상속세 및 증여세법」 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액 ② 제1항을 적용할 때 양도소득세 과세대상에 해당하는 자산과 해당하지 아니하는 자산을 함께 부담부증여하는 경우로서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우 채 무액은 다음 계산식에 따라 계산한 금액으로 한다. (2010. 2. 18. 개정) 과세대상 자산가액 채무액 = 총 채무액 × ───────── 총 증여 자산가액 ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율 을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득 산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상의 세율에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2009. 12. 31. 개정) 1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 자산 (2009. 12. 31. 개정) 제55조 제1항에 따른 세율 2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에서 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것 (2009. 12. 31. 개정) 양도소득 과세표준의 100분의 40 3. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 (2009. 12. 31. 개정) 양도소득 과세표준의 100분의 50 4. 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2009. 12. 31. 개정) 양도소득 과세표준의 100분의 60 5. 대통령령으로 정하는 1세대가 주택과 제89조 제2항에 따른 조합원입주권을 보유한 경우로서 주택 수와 조합원입주권 수의 합이 3 이상인 경우의 그 주택(대통령령으로 정하는 경우는 제외한다) (2009. 12. 31. 개정) 양도소득 과세표준의 100분의 60 6. 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택 (2009. 12. 31. 개정) 양도소득 과세표준의 100분의 50 7. 대통령령으로 정하는 1세대가 주택과 제89조 제2항에 따른 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 그 주택(대통령령으로 정하는 경우는 제외한다) (2009. 12. 31. 개정) 양도소득 과세표준의 100분의 50 8. 제104조의 3에 따른 비사업용 토지 (2009. 12. 31. 개정) 양도소득 과세표준의 100분의 60 9. 제94조 제1항 제4호 다목에 따른 자산 중 제104조의 3에 따른 비사업용 토지의 보유 현황을 고려하여 대통령령으로 정하는 자산 (2009. 12. 31. 개정) 양도소득 과세표준의 100분의 60 10. 미등기양도자산 (2009. 12. 31. 개정) 양도소득 과세표준의 100분의 70 11. 제94조 제1항 제3호에 따른 자산 (2009. 12. 31. 개정) 가. 대통령령으로 정하는 중소기업(이하 이 장에서 “중소기업”이라 한다) 외의 법인 의 주식등으로서 대주주가 1년 미만 보유한 주식등 (2010. 12. 27. 개정) 양도소득 과세표준의 100분의 30 나. 중소기업의 주식등 (2009. 12. 31. 개정) 양도소득 과세표준의 100분의 10 다. 그 밖의 주식등 (2009. 12. 31. 개정) 양도소득 과세표준의 100분의 20 ② 제1항 제2호ㆍ제3호 및 제11호 가목의 보유기간은 해당 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각각 그 정한 날을 그 자산의 취득일로 본다. (2009. 12. 31. 개정) 1. 상속받은 자산은 피상속인이 그 자산을 취득한 날 (2009. 12. 31. 개정) 2. 제97조 제4항에 해당하는 자산은 증여자가 그 자산을 취득한 날 (2009. 12. 31. 개정) 3. 법인의 합병ㆍ분할[물적분할(物的分割)은 제외한다]로 인하여 합병법인, 분할신설법인 또는 분할ㆍ합병의 상대방 법인으로부터 새로 주식등을 취득한 경우에는 피합병법인, 분할법인 또는 소멸한 분할ㆍ합병의 상대방 법인의 주식등을 취득한 날 (2009. 12. 31. 개정) (이하 생략) ○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】 ① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한 다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다. (2009. 12. 31. 개정) ② 제1항에서 “장기보유 특별공제액”이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제1항 제4호부터 제10호까지의 규정에 따른 세율을 적용받는 자산 및 제104조 제6항을 적용받는 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 그 자산의 양도차익에 다음 표 1에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해 당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. (2009. 12. 31. 개정) 표 1 보유기간 공제율 3년 이상 4년 미만 100분의 10 4년 이상 5년 미만 100분의 12 5년 이상 6년 미만 100분의 15 6년 이상 7년 미만 100분의 18 7년 이상 8년 미만 100분의 21 8년 이상 9년 미만 100분의 24 9년 이상 10년 미만 100분의 27 10년 이상 100분의 30 표 2 보유기간 공제율 3년 이상 4년 미만 100분의 24 4년 이상 5년 미만 100분의 32 5년 이상 6년 미만 100분의 40 6년 이상 7년 미만 100분의 48 7년 이상 8년 미만 100분의 56 8년 이상 9년 미만 100분의 64 9년 이상 10년 미만 100분의 72 10년 이상 100분의 80 ③ 제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. (2009. 12. 31. 개정) ④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다 . 다만, 제97조 제4항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취 득한 날부터 기산(起算)한다. (2009. 12. 31. 개정) ⑤ 양도소득금액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2009. 12. 31. 개정)