재건축 정비구역 내 부동산 소유자의 양도소득세 납세의무

「도시및주거환경정비법」제18조의 규정에 의한 정비사업조합이 같은 법의 규정에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업, 도시환경정비사업을 시행하는 경우 조합원이 소유한 토지ㆍ건물을 정비사업조합에 현물출자하고 사업시행완료로 같은 조합측으로부터 건설된 건물의 관리처분계획에 따라 재개발ㆍ재건축한 건물을 분양받은 것은 환지로 보아 양도에 해당하지 아니하는 것이나, 환지청산금을 교부받은 부분은 양도에 해당하여 양도소득세 과세대상이 되는 것임

[회신] 귀 질의와 관련하여 부동산거래관리과-106(2011.02.08)호를 참조하시기 바랍니다. 【관련 참고자료】 1. 사실관계 및 질의내용 O 사실관계 - 1,2층 상가 3층 주택을 소유하다 주택재건축사업으로 조합원참여 - 상가주택 평가결과 상가 10억, 주택 5억원으로 평가됨 - 조합으로부터 받는 아파트 평가액은 5억, 상가 5억일 경우 O 질의내용 겸용주택 소유자가 재건축조합원으로 참여 상가중 일부가 청산될 때 양도소득세 납세의무는 2. 질의 내용에 대한 자료 ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 양도 란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전 되는 것을 말한다. 이 경우 부담부 증여(負擔附贈與)( 「상속세 및 증여세법」 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자 (受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. ② 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지(替費地)로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다. ○ 소득세법 시행령 제152조 【환지등의 정의】 ① 법 제88조제2항에서 환지처분 이라 함은 「도시개발법」에 의한 도시개발사업, 「농어촌정비법」에 의한 농업생산기반 정비사업 기타 법률에 의하여 사업시행자가 사업완료후에 사업구역내의 토지 소유자 또는 관계인에게 종전의 토지대신에 그 구역 내의 다른 토지로 바꾸어주는 것(사업시행에 따라 분할·합병 또는 교환하는 것을 포함 한다)을 말한다. (이하 생략) ○ 도시 및 주거환경정비법 제2조 【용어의 정의】 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. (2002. 12. 30. 제정) 1. “정비구역”이라 함은 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 제4조의 규정에 의하여 지정ㆍ고시된 구역을 말한다. 2. “정비사업”이라 함은 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복 하기 위하여 정비 구역안에서 정비기반시설을 정비하고 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 다음 각목의 사업을 말한다. 다만, 다목의 경우에는 정비구역이 아닌 구역에서 시행하는 주택재건축 사업을 포함한다. (2002. 12. 30. 제정) 가. 주거환경개선사업: 도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역 으로서 정비기반 시설이 극히 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 과도 하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업 나. 주택재개발사업: 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업 다. 주택재건축사업: 정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업 라. 도시환경정비사업: 상업지역ㆍ공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이나 상권활성화 등이 필요한 지역에서 도시환경을 개선 하기 위하여 시행하는 사업 3. ～ 7. 생략 8. “사업시행자”라 함은 정비사업을 시행하는 자를 말한다. 9. “토지 등 소유자”라 함은 다음 각목의 자를 말한다. 가. 주거환경개선사업ㆍ주택재개발사업 또는 도시환경정비사업의 경우 에는 정비구역안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자 (2002. 12. 30. 제정) 나. 주택재건축사업의 경우에는 다음의 1에 해당하는 자 (1) 정비구역안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자 (2) 정비구역이 아닌 구역안에 소재한 대통령령이 정하는 주택 및 그 부속토지의 소유자와 부대ㆍ복리시설 및 그 부속토지의 소유자 (이하 생략) ○ 도시 및 주거환경정비법 제6조 【정비사업의 시행방법】 ① 주거환경개선사업은 다음 각호의 1에 해당하는 방법 또는 이를 혼용하는 방법에 따른다. (2009. 2. 6. 개정) 1. 제7조의 규정에 의한 주거환경개선사업의 시행자가 정비구역안에서 정비기반시설을 새로이 설치하거나 확대하고 토지 등 소유자가 스스로 주택을 개량하는 방법 2. 제7조의 규정에 의한 주거환경개선사업의 시행자가 제38조의 규정에 의하여 정비구역의 전부 또는 일부를 수용하여 주택을 건설한 후 토지 등 소유자에게 우선 공급하는 방법 3. 제7조의 규정에 의한 주거환경개선사업의 시행자가 제43조 제2항의 규정에 의하여 환지로 공급하는 방법 (2002. 12. 30. 제정) ② 주택재개발사업은 정비구역안에서 제48조의 규정에 의하여 인가받은 관리처분계획에 따라 주택 및 부대ㆍ복리시설을 건설하여 공급 하거나, 제43조 제2항의 규정에 의하여 환지로 공급하는 방법에 의한다. (2002. 12. 30. 제정) ③ 주택재건축사업은 정비구역안 또는 정비구역이 아닌 구역에서 제48조의 규정에 의하여 인가받은 관리처분계획에 따라 주택 및 부대ㆍ복리시설을 건설하여 공급하는 방법에 의한다. 다만, 주택단지 안에 있지 아니하는 건축물의 경우에는 지형여건ㆍ주변의 환경으로 보아 사업시행상 불가피한 경우와 정비구역안에서 시행하는 사업에 한한다. (2009. 2. 6. 개정) ④ 도시환경정비사업은 정비구역안에서 제48조의 규정에 의하여 인가받은 관리처분계획에 따라 건축물을 건설하여 공급하는 방법 또는 제43조 제2항의 규정에 의하여 환지로 공급하는 방법에 의한다. ○ 도시 및 주거환경정비법 제8조 【주택재개발사업 등의 시행자】 ① 주택재개발사업은 제13조의 규정에 의한 조합(이하 “조합”이라 한다)이 이를 시행하거나 조합이 조합원 과반수의 동의를 얻어 시장ㆍ군수 , 주택공사등, 「건설산업기본법」 제9조 의 규정에 의한 건설업자 (이하 “건설업자”라 한다), 「주택법」 제12조 제1항 의 규정에 의하여 건설업자로 보는 등록사업자(이하 “등록사업자”라 한다) 또는 대통령 령이 정하는 요건을 갖춘 자와 공동으로 이를 시행할 수 있다. ② 주택재건축사업은 조합이 이를 시행하거나 조합이 조합원 과반수의 동의를 얻어 시장 ㆍ군수 또는 주택공사등과 공동으로 이를 시행할 수 있다. (2005. 3. 18. 신설) ③ 도시환경정비사업은 조합 또는 토지 등 소유자가 시행하거나, 조합 또는 토지 등 소유자가 조합원 또는 토지 등 소유자의 과반수의 동의를 얻어 시장ㆍ군수, 주택공사 등, 「한국토지공사법」에 의한 한국토지공사(공장이 포함된 구역에서의 도시환경정비 사업의 경우를 제외한다), 건설업자, 등록사업자 또는 대통령령이 정하는 요건을 갖춘 자와 공동으로 이를 시행할 수 있다. (2005. 3. 18. 개정) (이하 생략) ○ 도시 및 주거환경정비법 제18조 【조합의 법인격 등】 ① 조합은 법인으로 한다. ② 조합은 조합 설립의 인가를 받은 날부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에서 대통령령이 정하는 사항을 등기함으로써 성립한다. ③ 조합은 그 명칭중에 “정비사업조합”이라는 문자를 사용하여야 한다. ○ 부동산거래관리과-106, 2011.02.08 [ 제 목 ] 정비구역안의 토지 및 건물 소유자의 양도소득세 과세 여부 [ 요 지 ] 정비사업조합이 주택재개발사업 등을 시행하는 경우 조합원이 토지ㆍ건물을 정비사업 조합에 현물출자하고 조합으로부터 관리처분계획에 따라 재개발한 건물을 분양받은 것은 환지로 보아 양도가 아니나, 환지청산금을 교부받은 부분은 양도에 해당함 [ 회 신 ] 1. 귀 질의 1, 2, 3의 경우,「도시및주거환경정비법」제18조의 규정에 의한 정비사업조합이 같은 법의 규정에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업, 도시환경정비사업을 시행하는 경우 조합원이 소유한 토지ㆍ건물을 정비사업조합에 현물출자하고 사업시행완료로 같은 조합측으로부터 건설된 건물의 관리처분계획에 따라 재개발ㆍ 재건축한 건물을 분양받은 것은 환지로 보아 양도에 해당하지 아니하는 것이나, 환지 청산금을 교부받은 부분은 양도에 해당하여 양도소득세 과세대상이 되는 것입니다. 2. 생 략. ○ 서면4팀-39, 2008.1.7 「도시및주거환경정비법」 제18조 의 규정에 의한 정비사업조합이 「같은법」 규정에 의한 주택 재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 경우 조합원이 소유한 토지ㆍ건물을 정비 사업조합에 현물출자하고 사업시행완료로 동 조합측으로부터 건설된 주택의 관리처분 계획에 따라 재개발 ㆍ재건축한 주택을 분양받은 것은 환지로 보아 양도에 해당하지 아니하는 것이나, 환지청산금을 교부받은 부분은 양도에 해당하여 양도소득세 과세대상이 되는 것임.