사업주체 변경 및 신탁등기 후 신탁회사와 최초로 매매계약을 체결한 경우 미분양주택 과세특례 해당 여부

미분양주택 시행사가 미분양주택을 신탁회사에 신탁하여 신탁회사 및 시행사와 최초로 매매계약을 체결한 경우에도 조세특례제한법 제98조의3에 따른 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세 과세특례가 적용되는 것임

[회신] 귀 질의의 경우 양도하는 주택이 조세특례제한법 시행령 제98조의3제2항에 해당하는 주택이 아닌 경우에는 기존해석사례(부동산거래관리과-131, 2010.01.26. 및 재산세제과-1095, 2009.06.22. 및 재산세제과-1095, 2009.06.22.)를 참고하시기 바랍니다. ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 2007.10. 시행사 (주)00주택, 경남 00시 00읍 00리 A아파트 신축 후 보존등기 - 2008.02. (주)00주택, 지주회사로 전환 ⇒ (주)00주택지주로 회사명 변경하고, 같은 날 (주)00주택지주는 지주회사의 주택건설부문(자산․부채 등 사 업 전부)을 분할신설법인인 (주)00주택에 포괄이전 합의 - 2008.03. (주)00주택지주 상호변경 및 분할신설법인 (주)00주택 사업자등록 - 2008.04. A아파트 미분양 확인 및 소유권이전 ((주)00주택지주 ⇒ (주)00주택, 등기원인 : 회사분할 ) - 2008.12. A아파트 신탁등기 ((주)00주택 ⇒ (주)00토지신탁, 등기원인 : 신탁) - 2009.06. A아파트 소유권 이전 ((주)00토지신탁 ⇒ 甲, 등기원인 : 매매 ) 및 신 탁등기말소(원인 : 신탁재산의 처분) - 2011.06. 甲, A아파트 양도 ○ 질의내용 지주회사전환에 따라 분할신설된 법인으로 주택건설사업부문이 전부 이전되어 사업주체 가 변경되고 신탁등기된 미분양 아파트를 신탁회사와 최초로 매매계액을 체결한 경우 미분양주택 과세특례 해당 여부 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 제98조의 3 【미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 ① 거주자 또는 「소득세법」 제120조 에 따른 국내사업장이 없는 비거주자가 서 울특별시 밖의 지역( 「소득세법」 제104조 의 2에 따른 지정지역은 제외한다)에 있는 대통령령으로 정하는 미분양주택(이하 이 조에서 “미분양주택”이라 한다)을 다음 각 호의 기간 중에 「주택법」 제38조 에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주 체(20호 미만의 주택을 공급하는 경우 해당 주택건설사업자를 포함한다)와 최초로 매매계약을 체결하고 취득(2010년 2월 11일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다) 하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100(수도권과밀억제권역인 경우에는 100분의 60)에 상당하는 세액을 감면하고, 해당 미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금 액(수도권과밀억제권역인 경우에는 양도소득금액의 100분의 60에 상당하는 금액)을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 뺀다. 이 경우 공제하는 금액이 과 세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다. (2010. 1. 1. 개정) 1. 거주자인 경우: 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 (2010. 1. 1. 개정) 2. 비거주자인 경우: 2009년 3월 16일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 (2010. 1. 1. 개정) (이하 생략) ○ 조세특례제한법 시행령 제98조 의 3 【미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 과세 특례】 ① 법 제98조의 3 제1항 전단에서 “대통령령으로 정하는 미분양주택”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “미분양주택”이라 한다)을 말한 다. 다만, 수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 대지면적이 660제곱미터 이내이 고, 주택의 연면적이 149제곱미터(공동주택의 경우에는 전용면적 149제곱미터) 이내인 주택에 한정한다. (2009. 4. 21. 신설) 1. 「주택법」 제38조 에 따라 주택을 공급하는 사업주체(이하 이 항에서 “사업주 체”라 한다)가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 해당 사업주체가 입주자모집 공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2009년 2월 11일까지 분양 계 약이 체결되지 아니하여 2009년 2월 12일 이후 선착순의 방법으로 공급하는 주 택 (2009. 4. 21. 신설) 2.~8. 생략 ② 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 주택은 제외한다. (2009. 4. 21. 신설) 1. 매매계약일 현재 입주한 사실이 있는 주택 (2009. 4. 21. 신설) 2. 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간(이하 이 조에서 “미분양주택 취득기간”이라 한다) 중에 사업주체(제1항 제3호에 따른 주택건설사업자, 같은 항 제4호에 따른 대한주택보증주식회사, 같은 항 제5호에 따른 시공자, 같은 항 제6호 에 따른 기업구조조정부동산투자회사등, 같은 항 제7호에 따른 건축주 및 같은 항 제 8호에 따른 신탁업자를 포함한다. 이하 제3호, 제6항ㆍ제8항 및 제10항에서 같다) 와 매매계약을 체결한 매매계약자가 해당 계약을 해제하고 매매계약자 또는 그 배우 자 (매매계약자 또는 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 포함한다)가 당초 매매계 약을 체결하였던 주택을 다시 매매계약하여 취득한 주택 (2009. 9. 29. 개정) 3. 미분양주택 취득기간 중에 해당 사업주체로부터 당초 매매계약을 체결하였던 주 택에 대체하여 다른 주택을 매매계약하여 취득한 주택 (2009. 4. 21. 신설) ③ 법 제98조의 3 제1항에서 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소 득금액은 제40조 제1항을 준용하여 계산한 금액으로 한다. (2010. 2. 18. 개정) ④ 법 제98조의 3 제1항에서 수도권과밀억제권역에 해당하는지 여부는 매매계약일 현재를 기준으로 판단한다. (2009. 4. 21. 신설) ⑤ 법 제98조의 3에 따라 과세특례를 적용받으려는 자는 해당 주택의 양도소득 과 세표준예정신고 또는 과세표준확정신고와 함께 시장ㆍ군수ㆍ구청장(구청장은 자치 구의 구청장을 말한다. 이하 이 조에서 같다)으로부터 기획재정부령으로 정하 는 미분양주택임을 확인하는 날인을 받은 매매계약서 사본을 납세지 관할세무서장에 게 제출하여야 한다. 다만, 법 제98조의 3 제2항의 주택에 대하여는 시장ㆍ군수ㆍ구 청장에게 제출한 건축착공신고서 사본과 사용검사 또는 사용승인(임시사용승인을 포함한다) 사실을 확인할 수 있는 서류를 제출하여야 한다. (2009. 4. 21. 신설) ⑥ 사업주체는 기획재정부령으로 정하는 미분양주택 현황(2009년 2월 11일까지 분 양계약이 체결되지 아니한 것에 한정한다)을 2009년 4월 30일까지 시장ㆍ군수ㆍ 구청장에게 제출하여야 한다. 다만, 제1항 제2호ㆍ제3호(2009년 2월 12일 이후 공 급하는 것에 한정한다)ㆍ제4호ㆍ제5호(2009년 2월 12일 이후 대물변제 받은 것에 한정한다)ㆍ제6호 및 제8호에 해당하는 미분양주택 현황의 경우에는 사업주체와 최초로 매매계약(매매계약이 다수인 때에는 최초로 체결한 매매계약을 기준으로 한 다)을 체결한 날이 속하는 달의 말일부터 1개월 이내에 제출하여야 한다. (2009. 9. 29. 단서개정) ⑦ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제6항에 따라 제출받은 미분양주택 현황을 관리하여야 하며, 그 현황을 제출일이 속하는 분기의 말일부터 1개월 이내에 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (2009. 4. 21. 신설) ⑧ 사업주체는 제1항에 따른 미분양주택의 매매계약을 체결한 즉시 2부의 매매 계약 서에 시장ㆍ군수ㆍ구청장으로부터 기획재정부령으로 정하는 미분양주택임을 확 인하 는 날인을 받아 그 중 1부를 해당 매매계약자에게 교부하여야 하며, 그 내용 을 기획재정부령으로 정하는 미분양주택확인대장에 작성하여 보관하여야 한다. (2009. 4. 21. 신설) (이하 생략) ○ 부동산거래관리과-131, 2010.01.26. [ 회 신 ] 「조세특례제한법 시행령」 제98조의3제1항제1호 에 해당하는 미분양주택을 시행사가 신탁사에 처분신탁하여 신탁사 및 시행사와 최초로 매매계약을 체결한 경우에도 같 은 법 제98조의3에 따른 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세 과세특례가 적 용되는 것입니다. [사실관계] - 시행사에서 2009.2.11.현재 미분양주택을 준공 후 신탁사에 처분신탁하여 등기이전 [질의내용] - 처분신탁된 미분양주택을 신탁사로부터 최초로 매매계약을 체결하여 취득하는 경우 조세특례제한법 제98조의3 미분양주택 과세특례 적용 여부 ○ 재산세제과-1095, 2009.06.22. 1. 시공사가 아파트 시공에 따른 공사대금을 수령하기 위하여 시행사가 시공사를 수익 자로 하여 신탁사와 처분신탁을 한 후 신탁사 및 시공사와 수분양자간에 분양 (매매) 계약을 체결한 경우도「조세특례제한법」제98조의3에 따른 미분양주택의 취 득자에 대한 양도소득세 과세특례를 적용받게 됩니다. 2. 미분양주택임을 확인하는 날인의 대상은 시공사와 신탁사가 연대하여 수분양자와 체결한 분양계약서이며, 미분양주택 확인대장(사업주체용)은 시공사가 작성·보관하는 것임을 알려 드립니다.