청산금을 추가납부한 신축주택의 5년간 감면소득 계산방법

청산금을 납부한 신축주택의 경우에는 「조세특례제한법 시행령」 제40조제1항에 따라 신축주택 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 계산함에 있어 산식의 양도소득금액은 「소득세법 시행령」 제166조제2항제1호에 따른 양도차익으로 계산한 양도소득금액을 적용하는 것이며, 분모의 취득당시 기준시가는 종전주택 취득당시 기준시가를 적용하는 것임.

[회신] 귀하의 질의와 관련하여 부동산거래관리과-123(2011.02.10)호를 참고 하시기 바랍니다. ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 기존주택을 보유하다 추가청산금을 납부하고 조합원이 신축주택을 취득함 - 당해주택이 조세특례제한법 제99조의3 신축주택감면 조항에 해당하여 감면소득을 계산하고자 함 ○ 질의내용 - 조세특례제한법 시행령 제40조 제1항 의 공식을 적용할 때 분모와 분자의 취득 당시의 기준시가는 구주택의 취득당시 기준시가를 의미 하는지 신축주택의 취득당시 기준시가를 의미하는지 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 조세특례제한법 제99조의3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 ① 거주자(주택건설사업자는 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격 상승률을 고려하여 부동산 가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역 외의 지역에 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 신축주택(그 주택에 딸린 토지로서 해당 건물 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세를 면제하고, 해당 신축주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 그 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상 소득금액에서 뺀다. 다만, 해당 신축주택이 「소득세법」 제89조 제1항제3호에 따라 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가 주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (이하 생략) ○ 조세특례제한법 시행령 제99조의3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 ① 생략 ② 법 제99조의3제1항 각 호 외의 부분을 적용함에 있어서 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액은 제40조제1항의 규정을 준용하여 계산한 금액으로 한다. <개정 2010.2.18> (이하 생략) ○ 조세특례제한법 시행령 제40조 【구조조정대상부동산의 취득자에 대한 양도소득세의 감면 등】 ① 법 제43조제1항에서 당해 구조조정대상부동산을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액 이라 함은 「소득세법」 제95조제1항 의 규정에 의한 양도소득금액 또는 「법인세법」 제99조제1항 의 규정에 의한 양도차익(이하 이 항에서 양도소득금액 이라 한다)중 다음 산식에 | 양도소득금액 | × | 취득일부터 5년이 되는 날의 기준시가 | - | 취득당시의 기준시가 | | 양도당시의 기준시가 | - | 취득당시의 기준시가 | 의하여 계산한 금액을 말한다. (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】 ① 생략 ② 법 제100조에 따라 양도차익을 산정하는 경우 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익은 다음 각 호의 산식에 따라 계산한다. 1. 청산금을 납부한 경우 [관리처분계획인가후양도차익 × 납부한 청산금 ÷ (기존건물과 그 부수 토지의 평가액 + 납부한 청산금)](이하 이 조에서 청산금납부분양도차익 이라 한다) + {[ 관리처분 계획인가후양도차익 × 기존건물과 그 부수토지의 평가액 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)] + 관리처분계획인가전양도차익}( 이하 이 조에서 기존건물분 양도차익 이라 한다) ○ 부동산거래관리과-123, 2011.02.10. 재건축된 신축주택의 감면소득금액 계산방법 주택재건축사업 또는 주택재개발사업에 따라 신축주택을 취득한 경우 종전 주택의 취득일부터 신축주택의 취득일 전일까지의 양도소득금액은 감면소득에 해당하지 않는 것으로서, 청산금을 납부한 신축주택의 경우 「조세특례제한법 시행령」 제40조제1항 에 따라 신축주택 취득일 부터 5년간 발생한 양도소득금액을 계산함에 있어 산식의 양도소득 금액은 「소득세법 시행령」 제166조제2항제1호 에 따른 양도차익으로 계산한 양도소득금액을 적용하는 것이며, 분모의 취득당시 기준시가는 종전주택 취득당시 기준시가를 적용하는 것임. [ 회 신 ] 1. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발 사업에 따라 신축 주택을 취득한 경우 종전 주택의 취득일부터 신축 주택의 취득일 전일까지의 양도소득 금액은 「조세특례제한법」 제99조의3 에 따른 감면소득에 해당하지 않는 것입니다. 2. 이 경우, 청산금을 납부한 신축주택의 경우에는 「조세특례제한법 시행령」 제40조제1항 에 따라 신축주택 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 계산함에 있어 산식의 양도소득금액은 「소득세법 시행령」 제166조제2항제1호에 따른 양도차익 으로 계산한 양도소득 금액을 적용하는 것이며, 분모의 취득당시 기준시가는 종전주택 취득당시 기준시가를 적용하는 것입니다. ○ 질의내용 - 조세특례제한법 제99조의3 에 의한 양도소득세 감면 적용시 재개발, 재건축 조합원이 취득한 신축주택을 5년 이내 양도시와 5년 경과후 양도시 감면대상 양도소득금액 계산은 어떻게 하는지 (갑설) 1) 신축주택 취득일부터 5년 이내 양도시 전체 양도소득금액 중에서 종전 주택의 취득일부터 신축주택 취득일의 전일까지 발생한 양도소득금액은 감면소득에서 제외 2) 신축주택 취득일부터 5년 경과후 양도시 | 양도소득금액 | × | 취득일부터 5년이 되는 날의 기준시가 | - | 신축주택 취득당시의 기준시가 | | 양도당시의 기준시가 | - | 종전주택 취득당시의 기준시가 | 신축주택 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 감면소득으로 하며, 다음 산식으로 계산 (을설) 1) 신축주택 취득일부터 5년 이내 양도시 종전 주택의 취득일부터 신축주택 취득일의 전일까지 발생한 양도 소득금액을 포함한 종전주택 취득일부터 양도일까지의 전체 양도소득 금액에 대해 감면 2) 신축주택 취득일부터 5년 경과후 양도시 신축주택 취득일부터 5년간 상승한 양도소득금액을 감면소득으로 하며, 다음 산식으로 계산 | 양도소득금액 | × | 취득일부터 5년이 되는 날의 기준시가 | - | 취득당시의 기준시가 | | 양도당시의 기준시가 | - | 취득당시의 기준시가 | ○ 부동산거래관리과-607, 2010.04.28. (질의내용) - 조세특례제한법 제99조의3 및 같은 법 시행령 제99조의 3제3항 제2호는 ‘재건축 조합원의 자격으로서 취득한 신축주택’의 양도 시, 5년간 발생한 양도소득금액에 대해 아래의 산식에 따라 감면하도록 규정하고 있음 | 양도소득금액 | × | 취득일부터 5년이 되는 날의 기준시가 | - | 취득당시의 기준시가 | | 양도당시의 기준시가 | - | 취득당시의 기준시가 | - 이 경우 위 산식 분자의 ‘취득일’ 및 위 산식 분모·분자의 ‘취득당시’가 어느 날인지 (회신내용) 귀 질의의 경우 기존 회신문(법규과-656, 2010.4.20, 법규과-4862, 2008.11.20, 법규과 -3845, 2008.09.09, 재산-227, 2009.01.20, 재산-1450, 2009.07.15)을 참고하시기 바랍니다. ○ 법규과-656, 2010.04.20. 귀 의견 조회의 경우 기존 회신문(법규과-4862, 2008.11.20.)을 참고 하시기 바랍니다. ○ 법규과-4862, 2008.11.20. 법규과-3845(2008.09.09.)호로 통보한 질의·회신문 중 ‘종전 단독주택의　 취득일부터 신축주택의 취득일 전일까지의 양도소득금액’은 「조세특례제한법 시행령」제40조를 준용하여 계산하는 것입니다. ○ 법규과-3845, 2008.09.09. 귀 질의의 경우, 단독주택(그 부수토지 포함)을 취득하여 보유하다 당해 주택의주택재개발사업에 따라 신축주택을 취득(사용승인일 : 2003.4.30.)한 경우로서 종전 단독 주택의 취득일부터 신축주택의 취득일 전일까지의 양도소득금액은 「조세특례제한법 」 제99조의3 규정에 따른 감면소득에 해당하지 아니하는 것이며, 신축주택의 취득일(2003.4.30.)로부터 5년이 되는 날은 2008.4.30.까지임. ○ 재산세과-227, 2009.01.20. 귀 질의의 경우, 단독주택(그 부수토지 포함)을 취득하여 보유하다 당해 주택의주택재개발사업에 따라 신축주택을 취득(사용승인일 : 2003.4.30.)한 경우로서 종전 단독 주택의 취득일부터 신축주택의 취득일 전일까지의 양도소득금액은 「조세특례제한법 」 제99조의3 규정에 따른 감면소득에 해당하지 아니하는 것이며, 신축주택의 취득일(2003.4.30.)로부터 5년이 되는 날은 2008.4.30.까지임. ○ 재산세과-1450, 2009.07.15. 1. 자기가 건설한 신축주택으로서 2009.2.12.∼2010.2.11. 기간 중에 공사에 착공하고 사용 승인을 받은 주택(주택 부수토지 포함)을 양도하는 경우 토지의취득일부터 신축주택의 취득일 전일까지 발생한 토지의 양도소득금액은 「조세특례제한법」 제98조 의 3 ‘미분양주택에 대한 양도소득세 과세특례’가 적용되지 아니함. 2. 이 경우, 「조세특례제한법 시행령」 제40조 제1항 에 따라 토지의 감면대상 양도소득 금액을 계산시 산식 분모의 취득당시 기준시가란 토지 취득당시 기준시가를 말하는 것임.