여러 개의 공유물을 일괄합병 및 분할하여 단독소유권을 취득하는 경우

귀 질의의 경우 분할등기 전후 지분 변동이 있었는지 여부는 그 가액을 기준으로 판단하는 것임

[회신] 귀 질의의 경우 기존해석사례(재재산-573, 2011.07.21.)를 참고하시기 바랍니다. ※ 관련참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 집합건물의 공유자인 甲과 乙은 공유물 분할 소송 중에 있으며, 법원 조정에 따른 분할의 세부내용은 아래와 같음 | <분할전> | ⇨ | <분할후> | | 호수 | 건물 | 대지 | 지분 | 호수 | 건물 | 대지 | 지분 | | 101 | 105.33 | 12.60 | 甲乙 각 1/2 | 101 | 351.20 | 41.983 | 甲소유 | | 102 | 123.62 | 14.70 | | 102 | 351.20 | 41.983 | 乙소유 | | 103 | 423.08 | 50.60 | | 104 | 100.74 | 12.05 | | 103 | 351.20 | 41.983 | 甲소유 | | 105 | 224.36 | 26.83 | | 106 | 198.72 | 23.77 | | 104 | 351.20 | 41.983 | 乙소유 | | 107 | 228.95 | 27.38 | | 계 | 1,404.8 | 167.93 | | 계 | 1,404.8 | 167.93 | | □ 건축물 면적(㎡) □ 건축물 평면도 <분할전> <분할후> | 103호 | 104호 | 105호 | | | 중앙 에스컬레이터 및 로비 | 106호 | | 102호 | | 101호 | 주 출입구 | 107호 | ⇨ | 102호 (乙) | | 103호 (甲) | | | | 중앙 에스컬레이터 및 로비 | | | | | 101호 (甲) | | 주 출입구 | | 104호 (乙) | ○ 질의내용 여러 개의 공유물을 일괄합병 및 분할하여 단독소유권을 취득하는 경우 양 도 해당 여부 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)( 「상속세 및 증여세법」 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. ② 「도시개발법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지(替費地)로 충당되는 경우에는 제1항에서 규정하는 양도로 보지 아니한다. ○ 민 법 제262조 (물건의 공유) ① 물건이 지분에 의하여 수인의 소유로 된 때에는 공유로 한다. ② 공유자의 지분은 균등한 것으로 추정한다. ○ 제263조 (공유지분의 처분과 공유물의 사용, 수익) 공유자는 그 지분을 처분할 수 있고 공유물 전부를 지분의 비율로 사 용, 수익할 수 있다. ○ 제264조 (공유물의 처분, 변경) 공유자는 다른 공유자의 동의없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다. ○ 제265조 (공유물의 관리, 보존) 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각 자가 할 수 있다. ○ 제266조 (공유물의 부담) ① 공유자는 그 지분의 비율로 공 유물의 관리비용 기타 의무를 부담한다. ② 공유자가 1년이상 전항의 의무이행을 지체한 때에는 다른 공유자는 상당한 가액으로 지분을 매수할 수 있다. ○ 제267조 (지분포기등의 경우의 귀속) 공유자가 그 지분을 포 기하거나 상속인없이 사망한 때에는 그 지분은 다른 공유자에게 각지분의 비율로 귀속한다. ○ 제268조 (공유물의 분할청구) ① 공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있다. 그러나 5년내의 기간으로 분할하지 아니할 것을 약정할 수 있다. ② 전항의 계약을 갱신한 때에는 그 기간은 갱신한 날로부터 5년을 넘지 못한다. ③ 전2항의 규정은 제215조, 제239조의 공유물에는 적용하지 아니한다. ○ 제269조 (분할의 방법) ① 분할의 방법에 관하여 협의가 성 립 되지 아니한 때에는 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있다 . ② 현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있다. ○ 제270조 (분할로 인한 담보책임) 공유자는 다른 공유자가 분 할로 인하여 취득한 물건에 대하여 그 지분의 비율로 매도인과 동일한 담보책임이 있다. ○ 기획재정부 재산세제과-573, 2011.07.21. [사실관계] 주택과 상가로 이루어진 형과 동생의 공동소유(50:50)의 건물을 건물전체의 형과 동 생 지분은 동일하게 유지하면서 주택 부분은 형이, 상가부분은 형과 동생이 공동소유하는 방식으로 건물을 분할할 예정임 < 구분등기전 > < 구분등기후 > | (5층) 주택 | 형 지분 | 동생 지분 | | (4층) 상가 | | (3층) 상가 | | (2층) 상가 | | (1층) 상가 | ⇒ | (5층) 주택 | 형 지분 | (A)동생 → 형 | | (4층) 상가 | 형 지분 | (B) 형 ↓ 동생 | 동생 지분 | | (3층) 상가 | 형 지분 | 동생 지분 | | (2층) 상가 | 형 지분 | 동생 지분 | | (1층) 상가 | 형 지분 | 동생 지분 | ※ (A)와 (B)는 동일한 지분 수준임을 전제 [질의내용] 상기와 같이 분할하는 경우 공유물 분할로 보아 양도소득세 과세대상이 아닌지 [ 회 신 ] 주택과 상가로 구성된 공유물인 건물을 주택과 상가로 구분하여 등기하면서 주택은 공유자중 1명의 소유로 하고, 상가는 계속하여 공유하되 구분의 등기 전후 주택과 상가의 지분의 합계가 변동되지 아니하는 경우에는 소득세법 제88조 에 따른 양도에 해당되지 아니하는 것이며, 그 구분의 등기 전후의 지분 변동이 있었는지 여부는 그 가액을 기준으로 판단하는 것입니다. ○ 대법98두10387, 1999.12.24. 【제목】 당초의 공유지분 면적을 초과해 분할등기 됐어도 그 자산가액 비율차이나 그 차이에 따른 정산이 없는 경우는 ‘공유물 분할’에 대한 등록세율이 적용됨 【원심판결】 서울고등법원 1998. 5. 14. 선고, 97구36158 판결 【주문】 원심판결 중 등록세 및 교육세(각 가산세 포함) 부과처분에 관한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울고등법원에 환송한다. 원고의 나머지 상고를 기각한다. 【이유】 1. 상고이유를 판단한다. 지방세법(이하 ‘법’이라고 한다) 제131조는 제1항 제3호에서 상속 및 무상취득 이외 의 원인으로 인한 소유권의 취득에 대한 등록세율을 농지의 경우 부동산가액의 1,000 분의 10으로, 기타의 경우 부동산가액의 1,000분의 30으로 각 정하고 있으며, 제5 호에서 공유ㆍ합유 및 총유물의 분할에 대한 등록세율을 분할로 인하여 받은 부동산가액의 1,000분의 3으로 정하고 있는데, 여기에서 공유물의 분할이라 함은 법률상으로는 공유자 상호간의 지분의 교환 또는 매매로서 제3호 소정의 소유권의 취득에 해당한다고 할 수도 있으나, 이는 실질적으로 공유물에 분산되어 있는 지분을 분할 로 인하여 취득하는 특정부분에 집중시켜 그 소유형태를 변경한 것에 불과한 것이므로(대법원 1984. 4. 24 선고, 83누 717 판결 ; 1995. 1. 20 선고, 94누 11460 판결 ; 1999. 6. 17 선고, 98다 58443 전원합의체 판결) 그 실질을 중요시하여 제5호에 서 공유물분할로 인한 부동산등기에 대하여 일반적인 소유권 취득의 경우보다 낮은 등 록세율을 규정하고 있는 것이다. 그런데 공유자들이 협의에 의하여 공유물을 분할하는 경우 원래의 공유지분을 초과하여 취득한 부분에 관한 권리의 이전은 단순한 소유형태의 변경에 불과하다고 볼 수는 없을 것이므로, 법 제131조 제1항 제5호 소정의 공유물의 분할에 해당한다고 볼 수 없을 것이나, 원래 공유물의 분할은 그 객체인 물건의 제반상황을 종합 고려한 합리적인 방법으로 지분비율에 따라야 할 것이고, 여기에서의 지분비율은 원칙적으 로 지분에 따른 가액(교환가치)의 비율에 의하여야 할 것이므로(대법원 1992. 11. 10 선고, 92다 39105 판결 등 참조), 공유물의 분할 후 자산가액의 비율이 원래의 공 유지분의 범위를 넘어서는 것이라거나 또는 원래의 공유지분의 비율과 분할 후 자산가액의 비율과의 차이에 따른 정산을 하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 협 의에 의한 공유물분할은 원래의 공유지분에 따라 분할한 것으로서 제5호 소정의 공유물의 분할에 해당한다고 보아야 할 것이다(대법원 1998. 2. 13 선고, 96누 14401 판결 참조). 그리고 이러한 법리는 위와 같은 지분교환의 형식으로 한 개의 공유물을 분할하여 그 중 특정부분에 대한 단독소유권을 취득하는 경우는 물론 여러 개의 공유물 또는 공유자산을 일괄하여 분할함에 있어 각 공유물을 그 지분비율에 따라 하나하나 분 할하는 대신 지분 비율과 각 공유물의 가액을 함께 고려하여 그 중 한 개 이상씩 의 특정공유물 전체에 대한 단독소유권을 취득하는 경우에도 마찬가지로 적용된다 할 것이다(대법원 1995. 9. 5 선고, 95누 5653 판결). (이하 생략) ○ 대법95누5653, 1995.09.05. 【제목】 공유물 수개를 일괄분할시도 시가차액 정산없으면 양도세 과세안됨 【요약】 공유물 수개를 일괄 분할했을 경우 상호이전시 시가차액에 대한 정산을 하지 않은 한 양도세 부과안됨. 【원심판결】 서울고등법원 1995. 3. 28 선고, 94구 23625 판결 【주문】 상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다. 【판결이유】 피고 소송수행자의 상고이유를 본다. 소득세법 제4조 제3항 에 의하면 자산의 양도라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 사실상 유상으로 이전되는 것을 말한다고 규정하고 있으므로 양도소득세를 부과하려면 자산의 유상양도가 있어야 할 것인 바, 원래 공유물의 분할은 법률상으로는 공유자 상호간 의 지분의 교환 또는 매매라고 볼 것이나 실질적으로는 공유물에 대하여 관념적으로 그 지분에 상당하는 비율에 따라 제한적으로 행사되던 권리 즉, 지분권을 분할로 인 하여 취득하는 특정부분에 집중시켜 그 특정부분에만 존속시키는 것으로 그 소유 형태가 변경될 뿐이라고 할 것이어서 이를 자산의 유상양도라고 할 수 없으며 이러 한 법리는 위와 같은 지분교환의 형식으로 한개의 공유물을 분할하여 그 중 특정부분 에 대한 단독소유권을 취득하는 경우는 물론 여러개의 공유물 또는 공유자산을 일괄하 여 분할함에 있어 각 공유물을 그 지분비율에 따라 하나하나 분할하는 대신 지분비율과 각 공유물의 가액을 함께 고려하여 그 중 한개이상씩의 특정공유물 전체에 대한 단독소유권을 취득하는 경우에도 이로 인한 상호지분이전시에 시가차액에 대 한 정산을 하였다는 특별한 사정이 없는 한 마찬가지로 적용된다 할 것이다. (이하 생략)