토지거래계약에 관한 허가구역에 있는 토지를 양도하는 경우

토지거래계약 허가구역 안에 있는 토지를 양도함에 있어서 토지거래 계약허가를 받기 전에 대금을 청산한 경우 양도소득과세표준예정신고는 그 허가일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 납세지 관할세무서장에게 하여야 하고, 허가를 받기 전에 이행한 양도소득세 과세표준예정신고는 대금청산 후 허가를 받은 경우에는 그 효력이 인정됨

[회신] 귀 질의의 경우 「소득세법」 제105조 및 기존 해석사례(부동산거래관리과-25, 2010.01.11, 법규과-2633, 2006.06.28. 등)를 참고하시기 바랍니다. ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 甲과 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조제1항 에 따른 토지거래계약에 관한 허가구역에 있는 토지를 乙에게 양도하는 계약을 체결하고 2010.4.17. 대금을 청산함 - 甲은 乙에게 허가신청을 종용하고 있으나 매수인이 허가신청을 하지 않고 있어 현재까지 허가를 받지 아니하고 있음 - 다만, 토지거래계약허가를 받지 못하여 예정신고를 하지 못하고 있음 ○ 질의내용 - 대금을 청산하였으나 토지거래허가를 받지 못하고 있는 경우 언제까지 예정신고를 하여야 하는지 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 소득세법 제105조 【양도소득과세표준 예정신고】 ① 제94조제1항 각 호에서 규정하는 자산을 양도한 거주자는 제92조제2항에 따라 계산한 양도소득과세표준을 다음 각 호의 구분에 따른 기간에 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다. 1. 제94조제1항제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 자산을 양도한 경우에는 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월. 다만, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조제1항 에 따른 토지거래계약에 관한 허가구역에 있는 토지를 양도할 때 토지거래계약허가를 받기 전에 대금을 청산한 경우에는 그 허가일이 속하는 달의 말일부터 2개월로 한다 . 2. 제94조제1항제3호 각 목에 따른 자산을 양도한 경우에는 그 양도일이 속하는 분기의 말일부터 2개월 ② 제1항에 따른 양도소득 과세표준의 신고를 예정신고라 한다. ③ 제1항은 양도차익이 없거나 양도차손이 발생한 경우에도 적용한다. ○ 소득세법 제106조 【예정신고납부】 ① 거주자가 예정신고를 할 때에는 제107조에 따라 계산한 산출세액에서 「조세특례제한법」이나 그 밖의 법률에 따른 감면세액을 뺀 세액을 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서, 한국은행 또는 체신관서에 납부하여야 한다. ② 제1항에 따른 납부를 "예정신고납부"라 한다. ③ 예정신고납부를 하는 경우 제82조 및 제118조에 따른 수시부과세액이 있을 때에는 이를 공제하여 납부한다. ○ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제117조 【허가구역의 지정】 ① 국토해양부장관은 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 집행, 합리적인 토지 이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역에 대하여는 5년 이내의 기간을 정하여 제118조제1항에 따른 토지거래계약에 관한 허가구역(이하 "허가구역"이라 한다)으로 지정할 수 있다. ② 국토해양부장관은 제1항에 따라 허가구역으로 지정하려면 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다. 다만, 지정기간이 끝나는 허가구역을 계속하여 다시 허가구역으로 지정하려면 중앙도시계획위원회의 심의 전에 미리 시ㆍ도지사 및 시장ㆍ군수 또는 구청장의 의견을 들어야 한다. ③ 국토해양부장관은 제1항에 따라 허가구역으로 지정한 때에는 지체 없이 대통령령으로 정하는 사항을 공고하고, 그 공고 내용을 시ㆍ도지사에게 통지하여야 한다. ④ 제3항에 따라 통지를 받은 시ㆍ도지사는 지체 없이 그 공고 내용을 그 허가구역을 관할하는 등기소의 장과 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 통지하여야 하며, 그 통지를 받은 시장ㆍ군수 또는 구청장은 지체 없이 그 사실을 7일 이상 공고하고, 그 공고 내용을 15일간 일반이 열람할 수 있도록 하여야 한다. ⑤ 허가구역의 지정은 제3항에 따라 허가구역의 지정을 공고한 날부터 5일 후에 그 효력이 발생한다. ⑥ 국토해양부장관은 허가구역의 지정 사유가 없어졌다고 인정되거나 관계 시ㆍ도지사, 시장ㆍ군수 또는 구청장으로부터 허가구역의 지정 해제 또는 축소 요청이 이유 있다고 인정되면 지체 없이 허가구역의 지정을 해제하거나 지정된 허가구역의 일부를 축소하여야 한다. ⑦ 제6항에 따른 해제 또는 축소의 경우에는 제2항 본문, 제3항 및 제4항을 준용한다. ○ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제118조 【토지거래계약에 관한 허가】 ① 허가구역에 있는 토지에 관한 소유권ㆍ지상권(소유권ㆍ지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전하거나 설정(대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우만 해당한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 "토지거래계약"이라 한다)을 체결하려는 당사자는 공동으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다. ② 경제 및 지가의 동향과 거래단위면적 등을 종합적으로 고려하여 대통령령으로 정하는 용도별 면적 이하의 토지에 대한 토지거래계약에 관하여는 제1항에 따른 허가가 필요하지 아니하다. ③ 제1항에 따른 허가를 받으려는 자는 그 허가신청서에 계약내용과 그 토지의 이용계획, 취득자금 조달계획 등을 적어 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다. 이 경우 토지이용계획, 취득자금 조달계획 등에 포함되어야 할 사항은 국토해양부령으로 정한다. 다만, 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 제출한 취득자금 조달계획이 변경된 경우에는 취득토지에 대한 등기일까지 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 그 변경 사항을 제출할 수 있다. ④ 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제3항에 따른 허가신청서를 받으면 「민원사무처리에 관한 법률」에 따른 처리기간에 허가 또는 불허가의 처분을 하고, 그 신청인에게 허가증을 발급하거나 불허가처분 사유를 서면으로 알려야 한다. 다만, 제122조에 따라 선매협의 절차가 진행 중인 경우에는 위의 기간 내에 그 사실을 신청인에게 알려야 한다. ⑤ 제4항에 따른 기간에 허가증의 발급 또는 불허가처분 사유의 통지가 없거나 선매협의 사실의 통지가 없는 경우에는 그 기간이 끝난 날의 다음날에 제1항에 따른 허가가 있는 것으로 본다. 이 경우 시장ㆍ군수 또는 구청장은 지체 없이 신청인에게 허가증을 발급하여야 한다. ⑥ 제1항에 따른 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니한다. ⑦ 제2항에 따른 토지의 면적 산정방법에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ○ 부동산거래관리과-25, 2010.01.11. 1. 귀 질의의 경우 토지거래계약 허가구역내 토지의 매매에 따른 양도시기 및 취득시기를 판정함에 있어 「국토의계획및이용에관한법률」제117조제1항의 규정에 의한 토지거래계약에 관한 허가를 받지 아니한 경우에는 당해 토지에 대하여 대금을 청산한 경우라도 당해 토지 거래계약은 효력이 발생하지 아니하여 자산의 양도 또는 취득으로 보지 아니하는 것이나, 대금청산 후 허가를 받은 경우 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되므로 「소득세법 시행령」제162조제1항본문의 규정에 의하여 당해 자산에 대한 대금을 청산한 날이 양도시기가 되는 것임 2. 상기 1.을 적용함에 있어 거주자가 「국토의계획및이용에관한법률」제117조 제1항의 규정에 의한 토지거래계약 허가구역 안에 있는 토지를 양도함에 있어서 토지거래 계약허가를 받기 전에 대금을 청산한 경우 양도소득과세표준예정신고는 「소득세법」제105조제1항제1호 단서 규정에 따라 그 허가일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 납세지 관할세무서장에게 하여야 하고 , 양도소득과세표준확정신고는 같은 법 제110조제1항의 규정에 의하여 그 허가일이 속하는 연도의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 하는 것이나, 허가를 받기 전에 이행한 양도소득세 과세표준예정·확정신고는 대금청산 후 허가를 받은 경우에는 그 효력이 인정되는 것임 ○ 법규과-2633, 2006.06.28. 「 국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의하여 토지거래에 관한 규제를 받는 토지거래허가구역안의 토지를 소유한 자가 토지거래허가 없이 유상 양도하고, 당해 토지에 대하여 부동산신탁회사에 매수자를 신탁원본 우선수익자로 신탁등기한 경우 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제118조 규정에 의하여 토지거래허가를 받기 전 또는 당해 토지가 토지거래허가구역에서 해제되기 전까지는 「소득세법」제88조 규정의 양도로 보지 아니하며 , 토지거래계약 허가를 받기 전에 이행한 양도소득세과세표준 예정신고는 대금청산 후 허가를 받은 경우에 예정신고의 효력이 인정되는 것이며 , 농지대토 양도소득세액 비과세(확인)신청서는 재산제세사무처리규정에 의하여 처리하는 것임