연립주택 소유자들이 해당 주택을 재건축하는 경우

공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 따라 「소득세법」 제94조제1항의 자산을 해당 공동사업체에 현물출자하는 경우에는 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 해당 토지 등이 그 공동사업체에 유상으로 양도된 것으로 보는 것으로, 이에 해당하는지 여부는 사업 약정 내역 등을 확인하여 판단할 사항임

[회신] 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 따라 「소득세법」 제94조제1항의 자산을 해당 공동사업체에 현물출자하는 경우에는 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 해당 토지 등이 그 공동사업체에 유상으로 양도된 것으로 보는 것으로, 귀 질의의 경우 이에 해당하는지 여부는 사업 약정 내역 등을 확인하여 판단할 사항입니다 ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 주 택판매회사(개인사업자)를 설립하는 경우와 사업자등록 없이 9 세대가 공동인허가․신축 진행하는 경우 양도소득세 과세 여부 등 ○ 질의내용 - 연립주택(9세대, 토지 191평) 소유자들이 해당 연립주택을 재건축 하기로 결의하였음 - 기존 9세대를 15세대로 신축한 후 6세대 분양대금으로 공사비에 조달하고, 9세대는 기존 세대 명의로 소유권보존등기하고자 함 - 아울러 주택판매회사(개인사업자)를 설립하기로 합의 - 2011.6.20. A법인과 시공계약 체결 - 위 기존 주민 중 2명은 1세대 2주택 보유자임 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여( 「상속세 및 증여세법」 제47조제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. ② 생략 ○ 소득세법 기본통칙 88-0…2【토지 등을 공동사업체에 현물출자한 경우 양도여부】 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 따라「소득세법」제94조제1항의 자산을 해당 공동사업체에 현물출자하는 경우에는 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 해당 토지 등이 그 공동사업체에 유상으로 양도된 것으로 본다. ○ 서면4팀-148, 2006.01.27. 【질의】 (사실관계) - 연접한 주택 소유자 4명이 기존 주택을 헐고 새로운 주택 9세대를 건축하여 4세대는 구성원들이 자택으로 출자반환받고 5세대는 일반분양하는 목적으로 지주 4인이 공동사업계약을 체결하고 사업자등록(개인사업자로 일반과세자임)을 한 후 시공사(법인)와 공사계약을 체결, - 공동사업 수행을 위하여 토지등기부상 당초 각 지주 명의에서 공동사업자 대표 1인의 명의로 신탁등기를 필함. - 일반분양 5세대의 분양금액은 전액 시공사가 회수하여 공사원가 보전과 가득이익을 확보하도록 계약하였으며, 또한 부족한 공사비 충당을 위하여 공동사업자(지주) 각인이 자택으로 배정받을 면적에 비례하여 소정의 추가부담금을 지급하기로 약정. (질의사항) 1. 위의 경우 지주들이 제공한 토지가 양도소득세 과세대상에 해당하는지 여부 2. 양도소득세 과세대상에 해당하는 경우 지주가 본인 몫으로 배분받는 신축주택의 취득시기는 3. 배분받는 신축주택이 고가주택인 1세대 1주택에 해당하여 양도소득세가 과세되는 경우 취득가액 및 양도차익 계산방법. 【회신】 1. 거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의하여 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우 「소득세법」 제88조 제1항 의 규정에 의하여 현물출자하는 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 자산 전체가 사실상 유상으로 양도된 것으로 보는 것임. 2. 위 1.의 공동사업자가 공동으로 건축물을 신축하여 그 중 본인들이 자가 사용하는 건축물을 양도하고 양도차익을 산정함에 있어 그 취득시기는 「소득세법 시행령」 제162조 제1항 제4호 의 규정에 의하여 건물의 경우 사용검사필증교부일(다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것이며, 그 부수토지는 현물출자한 날이 되는 것임. 또한 양도하는 건축물(그 부수토지를 포함)의 취득가액은 공동사업에 현물출자한 날 현재 당해 토지 등의 가액과 공사비의 합계액이 되는 것이며, 동 건축물이 고가주택인 1세대 1주택에 해당하는 경우 양도차익의 계산은 같은영 제160조의 규정에 의하는 것임. ○ 서면4팀-2953, 2007.10.15. 1. 거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의하여 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자하는 경우「소득세법」제88조 제1항의 규정에 의하여 현물출자하는 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 자산 전체가 사실상 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이며, 귀 질의가 이에 해당하는지 여부는 사실관계를 종합하여 판단할 사항임 2. 위 “1”의 공동사업자가 공동으로 건축물을 신축하여 그 중 본인들이 자가 사용하는 건축물을 양도하고 양도차익을 산정함에 있어 그 취득시기는 「소득세법 시행령」제162조 제1항 제4호의 규정에 의하여 건물의 경우 사용검사필증교부일(다만, 사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것이며, 그 부수토지는 현물출자한 날이 되는 것이며, 또한 양도하는 건축물(그 부수토지를 포함)의 취득가액은 공동사업에 현물출자한 날 현재 당해 토지 등의 가액과 공사비의 합계액이 되는 것임