여관을 원룸으로 용도변경한 경우 자본적지출 해당 여부

실지거래가액으로 양도차익을 산정함에 있어 「소득세법」 제97조 및 같은법 시행령 제163조 제3항에서 규정하는 자본적지출액(「소득세법 시행령」 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적지출액을 말함)과 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류 등에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제되는 것임

[회신] 귀 질의의 경우 기존해석사례(재산세과-67, 2009.08.31.)를 참고하시기 바랍니다. ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 甲은 소유하고 있던 오래된 여관을 원룸으로 용도변경(개조)하였으며, 용도변경시 조명 및 타일 교체, 욕실 개보수, 싱크대 설치비용 등이 포함되어 공사비로 지급되었음 ○ 질의내용 방 분할 및 확장관련 공사비 및 자재비, 방 분할 및 확장에 따른 전기공사 및 조 명기구 교체비용, 방 분할 및 확장에 따른 도배 및 타일교체, 방수작업, 내외 부 도장 및 타일 교체, 원룸 개조에 따른 각 방의 창호 및 출입문 재시공, 몰딩작 업, 싱크대 설치 및 싱크대관련 배관공사비 등의 자본적지출 해당여부 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 소득세법제97조 【 양도소득의 필요경비 계산 】 ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제 96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 ② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다. 1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다. 가. 제1항제1호가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액 나. 제1항제1호나목 및 제114조제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지 거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4 803호 소득세법개정법률 부칙 제8조 에 따라 취득한 것으로 보는 날 (이하 이 목에서 "의제취득일"이라 한 다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보 유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액 다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액 (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제67조 【즉시상각의 의제】 ① 사업자가 감가상각자산을 취득하기 위하여 지출한 금액과 감가상각자산에 대 한 자본적 지출에 해당하는 금액을 필요경비로 계상한 경우에는 이를 감가상각한 것으로 보아 상각범위액을 계산한다. ② 제1항에서 “자본적 지출”이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용 연수 를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출 한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으 로 한다. 1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조 2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치 3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치 4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구 5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것 (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조제1항제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다. 1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2 항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함 하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하 기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계 산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으 로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. ② 제1항제1호에 따라 제89조제2항제1호에 따른 현재가치할인차금 을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간 중에 그 현재가치할인차금의 상각 액을 각 연도의 사업소득금액 계산 시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항 의 금액에서 공제한다. ③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이 란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다 . 1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 3의 2. 「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) 3의 3. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다) 4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것 ④ 생략 ⑤ 법 제97조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하 나에 해당하는 것을 말한다. 1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다 음 각 목의 비용 가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세 나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용 다. 공증비용, 인지대 및 소개비 라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용 (이하 생략) ○ 소득세법 시행규칙 제79조 【양도자산의 필요경비 계산등】 ① 영 제163조 제3항 제4호에서 “기획재정부령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호 의 비용을 말한다. 1. 「하천법」ㆍ「댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률」 그 밖의 법률에 따 라 시행하는 사업으로 인하여 해당 사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담 금 등의 사업비용 2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용 3. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토 지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비 4. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자 치단 체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 가액 5. 사방사업에 소요된 비용 6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용 (이하 생략) ○ 재산세과-67, 2009.08.31. 실지거래가액으로 양도차익을 산정함에 있어 「소득세법」 제97조 및 같은법 시 행령 제163조 제3항에서 규정하는 자본적지출액( 「소득세법 시행령」 제67조 제2항 의 규정을 준용하여 계산한 자본적지출액을 말함)과 양도자산의 용도변경 ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류 등에 의하여 실제 로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제되는 것 이나, 귀 질의의 경우 이에 해당하는지 여부는 사실관계를 종합하여 판단할 사항입니다.