건설임대주택의 장기임대주택 중과 배제 해당 여부

기존사업자기준일(2003.10.29.) 이전에 사업자등록 등을 하고 2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 국민주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한함)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제10호의 규정에 따른 일반주택의 취득 당시 3억원을 초과하지 아니하는 경우에는 다주택 중과세율(60%)이 적용되지 않는 것임

[회신] 귀 질의의 경우 기존해석사례(서면인터넷방문상담5팀-447, 2007.02.05.)를 참고하시기 바랍니다. ※ 관련참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 甲은 서울시 서초구 방배동 소재 다세대주택 3세대를 건설․임대하고 있 음 (2003.09.22. 임대주택법에 따른 관할 구청 주택임대등록 및 세무서 사업자등록필) - 201호 : 2003.09.22. 임대 개시(요건 충족) ⇒ 2011.00. 양도 예정 - 301호 : 2003.09.22. 임대 개시(요건 충족) - 401호 : 2008.11.28. 임대 개시(요건 미충족) ○ 질의내용 201호를 양도하는 경우 양도소득세 중과 해당 여부 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 소득세법 제55조 【세율】 ① 거주자의 종합소득에 대한 소득세는 해당 연도의 종합소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “종합소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으 로 한다. 1. 2010년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간에 발생하는 소득분 종합소득 과세표준 세율 1천200만원 이하 과세표준의 100분의 6 1천200만원 초과 4천600만원 이하 72만원＋(1천200만원을 초과하는 금액의 100분의 15) 4천600만원 초과 8천800만원 이하 582만원＋(4천600만원을 초과하는 금액의 100분의 24) 8천800만원 초과 1천590만원＋(8천800만원을 초과하는 금액의 100분의 35) 2. 2012년 1월 1일 이후 발생하는 소득분 종합소득 과세표준 세율 1천200만원 이하 과세표준의 100분의 6 1천200만원 초과 4천600만원 이하 72만원＋(1천200만원을 초과하는 금액의 100분의 15) 4천600만원 초과 8천800만원 이하 582만원＋(4천600만원을 초과하는 금액의 100분의 24) 8천800만원 초과 1천590만원＋(8천800만원을 초과하는 금액의 100분의 33) (이하 생략) ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율 을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득 산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상의 세율에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. 1.~3. 생략 4. 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 양도소득 과세표준의 100분의 60 5.~11. 생략 ②~③ 생략 ④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산을 2012년 12월 31일까지 양도한 경 우에는 제6항을 적용할 때 제1항 제1호의 세율을 적용하지 아니하고 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 10을 더한 세율을 적용한다. 1. 제104조의 2 제2항에 따른 지정지역에 있는 부동산으로서 제1항 제4호에 따른 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같 다) 2.~4. 생략 (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제167조 의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】(2011.3.31. 개정된 것) ① 법 제104조 제1항 제4호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하 는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. 1. 생략 2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 「임대 주택법」 제6조 에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 “사업자등록 등”이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 “기존사업자기준일”이라 한다) 현재 「임대 주택법」 제6조 에 따른 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조 동항의 규정에 의 한 사업자등록을 한 때에는 「임대 주택법」 제6조 에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다. 가. 수도권에서 3호(수도권 밖의 지역인 경우에는 1호) 이상의 주택[「주택법」에 따른 주택으로서 대지면적이 298제곱미터 이하이고, 주택의 연면적(제154조 제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실 부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 주택을 말한다. 이하 이 목에서 같다]을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로 서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택 또는 제10호에 따른 일반주택의 취득 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 아니하는 주택 나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록등을 하고 2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 국민주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시 가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 취득 당시 3억원을 초 과하지 아니하는 주택 다. 「임대주택법」에 의하여 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적 (제 154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되 는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제 곱미터 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 분양전환(동법에 의하여 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 주택. 이 경우 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액(「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말한다)이 당 해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 취득 당시 6억원을 초과하지 아니하는 주택을 말한다. (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제167조 의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】(2011.3.31. 개정 전의 것) ① 법 제104조 제1항 제4호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하 는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. 1. 생략 2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 「임대 주택법」 제6조 에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 “사업자등록 등”이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 “기존사업자기준일”이라 한다) 현재 「임대 주택법」 제6조 에 따른 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조 동항의 규정에 의 한 사업자등록을 한 때에는 「임대 주택법」 제6조 에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다. 가. 같은 시(특별시 및 광역시를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)ㆍ군에서 5호(인천 광역시와 경기도인 경우에는 3호, 수도권 밖의 지역인 경우에는 1호) 이상의 국민주 택[수도권 밖의 지역인 경우에는 「주택법」에 따른 주택으로서 대지면적이 298제곱 미터 이하이고 주택의 연면적(제154조 제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주 거전용으로 사용되는 지하실 부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용 면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 주택. 이하 이 목에서 같다]을 임대하고 있 는 거주자가 7년(서울특별시인 경우에는 10년) 이상 임대한 국민주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의 한 일반주택의 취득 당시 3억원(인천광역시와 경기도인 경우에는 6억원)을 초과하지 아 니하는 주택 나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록등을 하고 2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 국민주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 취득 당시 3억원을 초 과하지 아니하는 주택 다. 「임대주택법」에 의하여 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제 곱미터 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 분양전환(동법에 의하여 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 주택. 이 경우 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액(「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말한다)이 당 해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 취득 당시 6억원을 초과하지 아니하는 주택을 말한다. (2005. 5. 31. 대통령령 제18850호로 개정된 것) (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제167조 의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】(2005. 5. 31. 개정 전의 것) ① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 “대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상 에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택(제1호에 해당하는 주택을 제외한다)을 3개 이 상 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. 1. 생략 2. 법 제168조에 의한 사업자등록과 「임대 주택법」 제6조 에 의한 임대사업자 등록(이하 이 조에서 “사업자등록 등”이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 국민주택으로서 다음 각목의 1에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “장기임 대주택”이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 “기존사업자기준일”이라 한다) 현재 「임대 주택법」 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 의한 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조 동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 「임대 주택법」 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록일에 법 제168조의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다. 가. 같은 시(특별시 및 광역시를 포함한다)ㆍ군에서 5호 이상의 국민주택을 임대하 고 있는 거주자가 10년 이상 임대한 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록등을 하고 2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 다. 「임대주택법」에 의하여 국민주택 규모의 건설임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 동법에 의하여 분양한 주택 (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제167조의3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】(2003. 12. 30. 신설된 것) ①법 제104조제1항제2호의3의 규정에서 "대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이라 함은 국내에 주택(제1호에 해당하는 주택을 제외한다)을 3개 이 상 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. 1. 생략 2. 법 제168조에 의한 사업자등록과 임대 주택법 제6조 에 의한 임대사업자 등록(이 하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하 는 국민주택으로서 다음 각목의 1에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 "기존사업자기준일"이라 한다) 현재 임대 주택법 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 의한 사 업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 임대 주택법 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록일에 법 제168조의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다. 가. 같은 시(특별시 및 광역시를 포함한다)·군에서 5호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 10년 이상 임대한 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록등을 하고 2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 다. 임대주택법에 의하여 국민주택 규모의 건설임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 동법에 의하여 분양한 주택 (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 부 칙 (2011. 3. 31. 대통령령 제22811호) 제1조 【시행일】 이 영은 공포한 날부터 시행한다. 제2조 【일반적 적용례】 이 영은 이 영 시행 후 최초로 양도하는 분부터 적용한다. 제3조 【양도소득세 중과에서 제외되는 임대주택의 임대기간에 관한 경과조치】 ① 이 영 시행 전에 종전의 제167조의 3 제1항 제2호 가목(이하 “종전의 규정”이라 한다)에 따라 임대기간 요건을 제외한 다른 요건(이하 “임대기간 외의 요건”이라 한 다)을 모두 충족한 주택의 경우에는 제167조의 3 제1항 제2호 가목의 개정규정 (이하 “개정규정”이라 한다)에도 불구하고 종전의 규정에 따른 임대기간 요건을 충 족한 날과 개정규정에 따른 임대기간(이 영 시행일 이후 최초로 임대한 날부터 계 산한다) 요건을 충족한 날 중 빠른 날에 임대기간 요건을 충족한 것으로 본다. ② 이 영 시행 전에 종전의 규정에 따른 임대기간 외의 요건을 충족하지 못한 주택 의 경우에는 이 영 시행일 이후 개정규정에 따른 임대기간 외의 요건을 모두 충족한 후 최초로 임대한 날부터 주택의 임대기간을 계산한다. ○ 소득세법 시행령 부 칙 (2005. 5. 31. 대통령령 제18850호) ① 【시행일】 이 영은 공포한 날부터 시행한다. ② 【일반적 적용례】 이 영은 이 영 시행후 양도하는 분부터 적용한다. ③ 【장기임대주택의 범위에 관한 적용례】 제167조의 3 제1항 제2호 다목의 개정규정은 이 영 시행후 사용승인 또는 사용검사를 받은 주택부터 적용한다. ④ 【주택재건축사업의 조합원에 대한 1세대1주택 특례적용 및 양도차익의 산정에 관한 경과조치】 이 영 시행전에 「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 사업시행인 가를 받은 주택재건축사업의 조합원에 대한 1세대1주택 특례적용 및 양도차익의 산정에 관하여는 제155조 및 제166조의 개정규정에 불구하고 종전의 규정에 의한다. ○ 소득세법 시행령 부 칙 (2003.12.30. 대통령령 제18173호) 제1조 (시행일) 이 영은 2004년 1월 1일부터 시행한다. 제2조 (일반적 적용례) 이 영은 이 영 시행후 발생하는 소득분부터 적용한다. 제3조 (양도소득세에 관한 일반적 적용례) 이 영중 양도소득세에 관한 개정규정은 이 영 시행후 양도하는 분부터 적용한다. (이하 생략) ○ 서면인터넷방문상담5팀-447, 2007.02.05. [사실관계] 건설임대사업 등록 후 임대주택사업을 하려고 하나, 현재 다수의 토지 소유자간의 이해 충돌로 인하여 재판에 계류 중일 때에 건물이 완공은 되었으나, 준공을 받기까지 기간이 다소 소요될 것임 [질의내용] 상기와 같은 경우 임시사용승인을 얻어 임대사업을 시작할 경우에 임대사업자 양도소득세 중과세율 적용배제 기간인 5년에 포함되는지 여부 [ 회 신 ] 「소득세법」 제168조 에 의한 사업자등록과 「임대 주택법」 제6조 에 의한 임대사업자 등록을 하고 「소득세법 시행령」 제167조 의 3 제1항 제2호 각목의 어느 하나에 해당하는 주택은 양도세율 중과규정인 「소득세법」 제104조 제1항 제2호 의 3 규 정이 적용되지 아니하는 것 이며, 당해 규정을 적용함에 있어 주택임대기간의 기산일은 「소득세법 시행령」 제167조 의 3 제3항의 규정에 의하는 것으로서 주택의 임대를 개시한 날(사업자등록을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날)이 되는 것입니 다.