다주택자의 겸용주택 양도에 따른 양도차익 산정 등

소득세법 제95조제2항을 적용함에 있어 같은 법 제104조제1항제4호부터 제10호까지의 규정에 따른 세율을 적용받는 자산 및 제104조제6항을 적용받는 자산의 양도에 대하여는 장기보유특별공제가 배제되는 것이며, 겸용주택의 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하는 것임

[회신] 귀 질의1의 경우 소득세법 제95조제2항을 적용함에 있어 같은 법 제104조제1항제4호부터 제10호까지의 규정에 따른 세율을 적용받는 자산 및 제104조제6항을 적용받는 자산의 양도에 대하여는 장기보유특별공제가 배제되는 것이며, 귀 질의2의 경우 겸용주택의 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하는 것입니다. 또한, 자산의 양도차익을 산정함에 있어서는 같은 법 제100조를 준용하는 것으로써 이에 대하여는 기존해석사례(재산세과-1701, 2009.08.17.)를 참고하시기 바랍니다. ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 1986.00. 甲 경기도 고양시 소재 A부동산 취득 (건물 : 주택19평, 창고 23평, 대지 150평) - 2011.06. A부동산 수용(수용 당시 甲은 다주택자임) ○ 질의내용 (질의1) 다주택자인 甲의 경우 수용된 A부동산의 주택 및 주택부수토지에 대하여는 장기보유특별공제가 배제되는 것인지 (질의2) 장기보유특별공제가 배제된다면 주택의 양도차익을 계산할 때 주택의 부수토지면적을 계산하는 방법 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 소득세법 제55조 【세율】 ① 거주자의 종합소득에 대한 소득세는 해당 연도의 종합소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “종합소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으 로 한다. 1. 2010년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간에 발생하는 소득분 종합소득 과세표준 세율 1천200만원 이하 과세표준의 100분의 6 1천200만원 초과 4천600만원 이하 72만원＋(1천200만원을 초과하는 금액의 100분의 15) 4천600만원 초과 8천800만원 이하 582만원＋(4천600만원을 초과하는 금액의 100분의 24) 8천800만원 초과 1천590만원＋(8천800만원을 초과하는 금액의 100분의 35) 2. 2012년 1월 1일 이후 발생하는 소득분 종합소득 과세표준 세율 1천200만원 이하 과세표준의 100분의 6 1천200만원 초과 4천600만원 이하 72만원＋(1천200만원을 초과하는 금액의 100분의 15) 4천600만원 초과 8천800만원 이하 582만원＋(4천600만원을 초과하는 금액의 100분의 24) 8천800만원 초과 1천590만원＋(8천800만원을 초과하는 금액의 100분의 33) (이하 생략) ○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한 다)를 과세하지 아니한다. 1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득 2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하 는 소득 3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령 령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다) 의 양도로 발생하는 소득 (이하 생략) ○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. 1. 토지[「측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 (이하 생략) ○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】 ① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한 다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다. ② 제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조제1항제1호에 따른 자산 (제104조제1항제4호부터 제10호까지의 규정에 따른 세율을 적용받는 자산 및 제104조제6항을 적용받는 자산은 제외한다) 으로서 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 그 자산의 양도차익에 다음 표 1에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자 산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. (이하 생략) ○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】 ① 제96조제2항, 제97조제1항제1호가목 단서, 제100조 및 제114조제7항에 따른 기 준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다. 1. 제94조제1항제1호에 따른 토지 또는 건물 가. 토지 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가 한 금액으로 하고, 지가(지가)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경 우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다. 나. 건물 건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신 축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 다. 오피스텔 및 상업용 건물 건물에 딸린 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(수) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상 업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산 정ㆍ고시하는 가액 라. 주택 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가 격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제17조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ 고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가 격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다 . (이하 생략) ○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제 114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적 용되는 경우 그 매매사례가액 · 감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7 항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되 는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따 르고 , 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시 가에 따른다. ② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경 우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도 한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등 의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기 준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計 算) 한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가 액에 비례하여 안분계산한다. ③ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율 을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득 산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상의 세율에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. 1.~3. 생략 4. 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 양도소득 과세표준의 100분의 60 5.~11. 생략 ②~③ 생략 ④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산을 2012년 12월 31일까지 양도한 경 우에는 제6항을 적용할 때 제1항 제1호의 세율을 적용하지 아니하고 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 10을 더한 세율을 적용한다. 1. 제104조의 2 제2항에 따른 지정지역에 있는 부동산으로서 제1항 제4호에 따른 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같 다) 2.~4. 생략 ⑤ 생략 ⑥ 제1항제4호부터 제9호까지에 해당하는 자산을 2012년 12월 31일까지 양도함 으 로써 발생하는 소득에 대해서는 제1항제4호부터 제9호까지에서 규정한 세율을 적용 하지 아니하고 제1항제1호에 따른 세율(해당 보유기간이 2년 미만인 자산은 제1항제2호 또는 제3호에 따른 세율)을 적용한다. ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】 ①~② 생략 ③ 법 제89조제1항제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복 합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부 를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. ④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건 물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다. ⑤~⑥ 생략 ⑦ 법 제89조제1항제3호에서 "지역별로 대통령령으로 정하는 배율"이란 다음의 배 율을 말한다. 1. 도시지역안의 토지 5배 2. 도시지역밖의 토지 10배 ○ 소득세법 시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】 ①~⑥생략 ⑦ 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 주택에 대하여 국토해양부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시 또는 취득당시의 법 제99조제1 항 제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한 다. 국토해양부장관이 당해 주택에 대하여 최초로 공시한 주택가격 × 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액 / 당해 주택에 대하여 국토해양부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의 가액과 최초로 공시한 주택가격 공시당시 의 가액이 동일한 경우에는 제8항의 규정을 준용한다) ⑧ 보유기간중 새로운 기준시가가 고시되지 아니함으로써 법 제99조제1항제1호의 규정에 의한 양도당시의 기준시가와 취득당시의 기준시가가 동일한 경우에는 당해 토지 또는 건물의 보유기간과 양도일 전후 또는 취득일 전후의 기준시가의 상승률 을 참작하여 기획재정부령이 정하는 방법에 의하여 계산한 가액을 양도당시의 기준시 가로 한다. (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】 ① ～ ⑤ 생략 ⑥ 법 제100조제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불 분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제48조의2제4항 단서의 규정에 의하여 안 분계산 한다. (이하 생략) ○ 부가가치세법 시행령 제48조 의2 【과세표준의 안분계산】 ①~③ 생략 ④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물등의 가액의 구분이 불분명한 경 우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다. 1. 토지와 건물등에 대한 「소득세법」 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시 기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 2. 토지와 건물등중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액 이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다. 3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다. ○ 재산세과-1701, 2009.08.17. 「소득세법」 제100조 제2항 의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가를 감안하여 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분 계산하는 것이며, 귀 질의의 경우 주택(부수토지 포함)부분에 대하여는「소득세법」제99조 제1항 제1 호 라목 규정에 의한 개별주택가격을, 주택이외의 건물과 부수토지에 대하여는 같은호 가목 및 나목에서 규정하는 기준시가를 적용하여 안분 계산하는 것입니다. 이 경우「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격(이에 부 수되는 토지를 포함)이 공시되기 전에 취득한 주택의 기준시가는 「소득세법 시행령 」 제164조 제7항의 규정에서 정한 방법으로 계산한 가액으로 하는 것입니다.