교환 후 토지 양도가액을 교환 전 토지의 매매사례가액으로 적용할 수 있는지

甲의 B농지 양도가액은 乙의 B농지 교환가액(매매사례가액)이 되는 것이며, 乙의 B농지 교환가액(매매사례가액)과 甲의 A농지 교환가액과의 차액은 상속세 및 증여세법 제35조의 규정을 적용하는 것임

[회신] 귀 질의의 경우 기존해석사례(법규과-5753, 2007.12.13.)를 참고하시기 바랍니다. ※ 관련참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 2000.08. 甲 A농지 취득(29세까지 거주한 고향에 소재, 경작 사실 없음) - 2011.01. 甲은 A농지 (답, 1,537㎡, 공시지가 21백만 원) 를 타인 乙의 B농지 (답, 1,438㎡ , 공시지가 10백만 원)와 교환(감정평가 또는 금액 책정 없 고, A농지와 B농지 간의 거리는 약 1km 정도 떨어져 있음) - 2011.03. 甲 제3자 丙에게 B농지 양도(양도가액 50백만 원) ○ 질의내용 (질의1) A농지 교환가액(양도가액)을 B농지 매매사례가액으로 적용할 수 있는지 (질의2) B농지 양도시 B농지의 실제 취득가액을 알 수 없는 경우 B농지 양도가액을 기준으로 환산한 취득가액을 적용할 수 있는지 (질의3) B농지를 양도시 양도가액과 취득가액을 동일하게 적용할 수 있는지 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례 가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에 는 취득가액도 기준시가에 따른다. (2009. 12. 31. 개정) (이하 생략) ○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】 ①~ ⑥ 생략 ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래 가액 에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서 류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령 령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계 조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2009. 12. 31. 개정) (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】 ① 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. (2010. 12. 30. 개정) 1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ 영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 (1999. 12. 31. 신 설) 2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격 공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법 인” 이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 (2005. 2. 19. 개정 ) ② 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다. (2010. 2. 18. 개정) 1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2003. 12. 30. 개정) 양도당시의 실지거래가액, 제3항 취득당시의 기준시가 제1호의 매매사례가액 또는 × ───────────── 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가 2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정 에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2005. 12. 31. 개정) 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ───────────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가) ③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경 우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호 에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. (2009. 2. 4. 개정) 1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액 (2009. 2. 4. 개정) 2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하 여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가 액 (감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경 우에는 그 감정가액의 평균액 (1999. 12. 31. 신설) 3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액 (1999. 12. 31. 신설) 4. 기준시가 (1999. 12. 31. 신설) (이하 생략) ○ 상속세 및 증여세법 제35조 【저가ㆍ고가 양도에 따른 이익의 증여 등】 ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에 대해서는 해당 재산을 양수하거나 양 도하였을 때에 그 대가와 시가(時價)의 차액에 상당하는 금액으로서 대통령령으로 정하는 이익에 상당하는 금액을 증여재산가액으로 한다. 1. 타인으로부터 시가보다 낮은 가액으로 재산을 양수하는 경우에는 그 재산의 양수자 2. 타인에게 시가보다 높은 가액으로 재산을 양도하는 경우에는 그 재산의 양도자 ② 제1항을 적용할 때 특수관계에 있는 자가 아닌 자 간에 재산을 양수하거나 양도 한 경우로서 거래의 관행상 정당한 사유 없이 시가보다 현저히 낮은 가액 또는 현저히 높은 가액으로 재산을 양수하거나 양도한 경우에는 그 대가와 시가의 차액에 상당 하는 금액을 증여받은 것으로 추정하여 대통령령으로 정하는 이익에 상당하는 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다. ③ 제2항에 따른 특수관계에 있는 자, 현저히 낮은 가액 또는 현저히 높은 가액의 범위는 대통령령으로 정한다. ○ 상속세 및 증여세법 시행령 제26조 【저가ㆍ고가양도에 따른 이익의 계산방법 등】 ① 법 제35조 제1항 제1호에서 “낮은 가액”이란 양수한 재산(다음 각 호의 것을 제 외한다)의 시가(법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조 및 제31조에서 “시가”라 한다)에서 그 대가를 뺀 가액이 시가의 100분 의 30 이상 차이가 있거나 그 차액이 3억원 이상인 경우의 그 대가를 말한다. 1. 법 제40조 제1항의 규정에 의한 전환사채등 (2002. 12. 30. 신설) 2. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따라 한국거래소에 상장되어 있는 법 인의 주식 및 출자지분으로서 증권시장에서 거래된 것(제33조 제2항에 따른 시간 외시장에서 매매된 것을 제외한다) ② 법 제35조 제1항 제2호에서 “높은 가액”이라 함은 양도한 재산(제1항 각호의 것 을 제외한다)의 대가에서 그 시가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상 차이가 있 거나 그 차액이 3억원 이상인 경우의 그 대가를 말한다. ③ 법 제35조 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 이익”이란 제1항 및 제2항에 따라 계산한 대가와 시가와의 차액에서 다음 각 호의 가액 중 적은 금 액을 뺀 가액을 말한다. 1. 시가에서 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상이거나 대가에서 시가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상인 경우에는 시가의 100분의 30에 상당하는 가액 2. 3억원 ④ 법 제35조 제2항에서 “특수관계에 있는 자”라 함은 양도자 또는 양수자(이하 이 항에서 “양도자 등”이라 한다)와 다음 각호의 1의 관계에 있는 자를 말한다. 1. 제19조 제2항 제1호ㆍ제2호ㆍ제4호 내지 제8호의 규정에 해당되는 자. 이 경우 “주주 등 1인”은 “양도자 등”으로 본다. 2. 기획재정부령이 정하는 기업집단의 소속기업 또는 그 기업의 임원인 자와 다음 각목의 1의 관계에 있는 자 가. 기업집단소속의 다른 기업 나. 기업집단을 사실상 지배하는 자 다. 나목의 자와 제19조 제2항 제1호의 관계에 있는 자 3. 임원의 임면권의 행사 또는 사업방침의 결정 등을 통하여 당해 법인의 경영에 대 하여 사실상의 영향력을 행사하고 있다고 인정되는 자 ⑤ 법 제35조 제2항에서 “현저히 낮은 가액”이라 함은 양수한 재산(제1항 각호의 것을 제외한다)의 시가에서 그 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상 차이 가 있는 경우의 그 대가를 말한다. ⑥ 법 제35조 제2항에서 “현저히 높은 가액”이라 함은 양도한 자산(제1항 각호의 것을 제외한다)의 대가에서 그 시가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상 차이 가 있는 경우의 그 대가를 말한다. ⑦ 법 제35조 제2항에서 “대통령령으로 정하는 이익”이란 제5항 및 제6항에 따라 계산한 대가와 시가와의 차액에서 각각 3억원을 뺀 가액을 말한다. ⑧ 제1항ㆍ제2항ㆍ제5항 및 제6항의 규정에 의한 대가 및 시가의 산정기준일은 당 해 재산의 대금을 청산한 날( 「소득세법 시행령」 제162조 제1항 제1호 내지 제3호의 규정에 해당하는 경우에는 각각 동항 제1호 내지 제3호에 규정된 날을 말하며, 이 하 이 항에서 “산정기준일”이라 한다)을 기준으로 하되, 매매계약 후 환율의 급격한 변동 등으로 인하여 산정기준일로 하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 매매계약일을 기준으로 한다. ⑨ 법 제35조의 규정을 적용함에 있어서 개인과 법인간에 재산을 양수 또는 양도하 는 경우로서 그 대가가 「법인세법 시행령」 제89조 의 규정에 의한 가액에 해당되어 당해 법인의 거래에 대하여 「법인세법」 제52조 의 규정이 적용되지 아니하는 경우(제1항 제2호의 규정에 의한 시간외시장에서 매매된 경우를 포함한다)에는 제1항 내지 제8항의 규정을 적용하지 아니한다. 다만, 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 상속 세 또는 증여세를 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다. ○ 법규과-5753, 2007.12.13. 귀 과세기준자문의 경우, 거주자(이하“甲”이라 함)가 甲소유 부동산(이하“A”이라 함)을 「소득세법 시행령」제98조 제1항 규정에 의한 특수관계에 있는 자(이하“乙”이라 함)가 소유하는 부동산(이하“B 라 함)과 2005년 5월 31일 교환한 경우로서, 교환계약서상 실지거래가액의 표시가 없고 A의 양도차익을 실지거래가액으로 산정 함에 있어 교환 당시 A의 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하였으나 교환일 이후 인 2005년 6월 30일 제3자에게 양도함으로써「같은법 같은령」제176조의2 제3항 규 정에 의한 매매사례가액이 있는 경우「소득세법」(2005.07.13 법률 7579호로 개정되기 전) 제114조 제5항의 규정을 적용하여 A의 교환당시 양도가액을 경정할 수 있으며, 이 경우 A의 교환가액(매매사례가액)과 B의 교환가액(기준시가)과 차액이 발생하는 경우「상속세 및 증여세법」제35조 규정을 적용하는 것입니다.