관리처분인가 후 구유지를 불하받은 입주권 양도의 경우

구유지를 주택의 부수토지로 장기간 사용 ・ 수익한 사실에 근거하여 국가 등으로부터 이를 불하받아 기존주택과 함께 주택재개발조합에 제공하고 취득한 재개발아파트의 입주권이 주택으로 완성된 후 양도하는 경우 양도일(입주권을 양도하는 경우에는 관리처분계획인가일, 그 이전에 철거된 경우에는 철거일)현재 주택의 보유기간(기존주택의 보유기간 및 재개발사업기간 포함)이 3년 이상인 경우에는 해당 부수토지의 보유기간과 관계없이 소득세법 시행령 제154조 제1항에서 규정하는 보유 요건을 충족한 것으로 보는 것임

[회신] 1. 귀 질의 1.의 경우 관리처분인가 변경 고시 전 당초 관리처분인가일을 말하는 것입니다.(같은 뜻 : 재산세과-1389;2009.07.09, 서면인터넷방문상담4팀-1864;2004.11.08) 2. 귀 질의 2,3.의 경우 1차 관리처분인가일 현재 기존주택이 소득세법 시행령 제154조제1항에 따른 비과세 요건을 충족하지 못하였으므로 비과세 대상 아닙니다.(같은 뜻 : 부동산거래관리과-102, 2010.01.20) 3. 귀 질의 4,5.의 경우 불하받은 구유지의 취득시기는 소유권이전등기접수일․인도일 또는 사용수익일중 빠른 날이나, 구유지를 주택의 부수토지로 장기간 사용 · 수익한 사실에 근거하여 국가 등으로부터 이를 불하받아 기존주택과 함께 주택재개발조합에 제공하고 취득한 재개발아파트의 입주권이 주택으로 완성된 후 양도하는 경우 양도일(입주권을 양도하는 경우에는 관리처분계획인가일, 그 이전에 철거된 경우에는 철거일)현재 주택의 보유기간(기존주택의 보유기간 및 재개발사업기간 포함)이 3년 이상인 경우에는 해당 부수토지의 보유기간과 관계없이 소득세법 시행령 제154조 제1항에서 규정하는 보유요건을 충족한 것으로 보는 것입니다.(같은 뜻 : 부동산거래관리과-411;2010.03.18, 서면인터넷방문상담4팀-1442;2008.06.17 및 재산세과-2216;2008.08.13) ※ 관련참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 2006.09.21. 구유지의 무허가 주택 취득 및 거주 - 2007.08.20. 재개발 사업시행인가 - 2008.01.21. 재개발 1차 관리처분인가 - 2008.10.01. 주택 멸실 - 2009.02.20. 구유지 58㎡(위 무허가 주택이 소재하는 토지) 연부(9년/10회) 취득 - 2009.06.13. 동호수 추첨전 분양계약금 납부 - 2009.12.31. 재개발 2차 관리처분인가(재개발지역이 뉴타운지역으로 편입됨에 따라 연 면 적, 층수, 동수, 세대수 확대, 분양가․분담금․동배치 변경 확정) - 2010.02.18. 동호수 추첨 - 2010.03.21. 변경 계약 체결(동호수 기재 및 분양가 변경, 대지 47㎡) - 2012.07.31. 준공 및 입주 예정 ○ 질의내용 (질의1) 본건 재개발입주권 양도 관련 관리처분인가일을 언제로 보는 것인지 (질의2) 3년 이상 보유한 본건 재개발입주권은 거주기간 상관 없이 비과세되는지 (질의3) 본건 재개발입주권 양도시 주택부분과 불하받은 토지부분이 모두 비과세 되는지 (질의4) 불하받은 토지의 취득시기는 언제인지 (질의5) 본건 재개발입주권 양도시 비과세되는 시점은 언제인지 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한 다)를 과세하지 아니한다. (2009. 12. 31. 개정) 1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득 (2009. 12. 31. 개정) 2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하 는 소득 (2009. 12. 31. 개정) 3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령 령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토 지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득 (2009. 12. 31. 개정) ② 대통령령으로 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같 다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[같은 법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업 을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한 다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖 의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2009. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득 세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. (2010. 12. 27. 개정) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】 ① 법 제89조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하 는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내 에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다. <개정 1995.12.30, 1998.4.1, 1999.12.31, 2002.10.1, 2002.12.30, 2003.11.20, 2003.12.30, 2005.2.19, 2005.12.31, 2006.2.9, 2008.2.22, 2008.2.29, 2010.2.18, 2011.6.3> (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ①~⑯ 생략 ⑰ 법 제89조 제2항 본문에 따른 조합원입주권(이하 “조합원입주권”이라 한다)을 1 개 소유한 1세대[ 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 에 따른 관리처분계획의 인가일 (인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제154조 제1항 에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대에 한한다]가 당해 조합원입주권을 양도하는 경 우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목에 도 불 구하고 제154조 제1항에 따른 1세대1주택으로 본다. (2010. 12. 30. 단서삭제) 1. 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우 (2005. 12. 31. 개정) 2. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 해당 1주택을 취득한 날부터 2년 이내에 해당 조합원입주권을 양도하는 경우(2년 이내에 양도하지 못하 는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다) (2010. 12. 30. 개정) ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으 로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다. (2010. 12. 30. 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경 우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의 개 서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (2008. 2. 29. 직제개 정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙) 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실 상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한 다. (이하 생략) ○ 소득세법 시행규칙 제78조 【장기할부조건의 범위】 ① (삭제, 2000. 4. 3.) ② (삭제, 1996. 3. 30.) ③ 영 제162조 제1항 제3호에서 “기획재정부령이 정하는 장기할부조건”이라 함은 법 제94조 제1항 각호에 규정된 자산의 양도로 인하여 해당 자산의 대금을 월부ㆍ 연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것 중 다음 각호의 요건을 갖춘 것을 말한 다. (2011. 3. 28. 개정) 1. 계약금을 제외한 해당 자산의 양도대금을 2회 이상으로 분할하여 수입할 것 (2011. 3. 28. 개정) 2. 양도하는 자산의 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1 년 이상인 것 (2000. 4. 3. 개정) ○ 서면인터넷방문상담4팀-1442, 2008.06.17. 귀 질의의 경우, 시 소유의 토지 위에 「소득세법 시행령」제154조 제1항의 규정에 해당하는 주택(이하 “기존주택”이라 함)을 소유한 거주자가 당해 토지를 불하받아 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업으로 기존주택과 이에 부수되는 토지를 주택재개발조합에 제공하고 완성된 주택을 취득하여 양도하는 경우(‘조합원입주권’을 양도하는 경우를 포함) 당해 주택과 그 부수토지는 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 【1세대 1주택의 범위】의 규정을 적용받을 수 있는 것입니다. ○ 재산세과-1389, 2009.07.09 . 「소득세법 시행령」 제156조의5 제5항 (대체주택 비과세 특례) 제1호를 적용함에 있어 주택재개발사업이 시행되는 지역의 추가편입으로 당초 사업시행인가에 대한 변경인가가 있는 경우 당초 편입된 지역의 사업시행인가일은 당초 사업시행인가고 시일이 되는 것임 ○ 서면인터넷방문상담4팀-1864, 2004.11.18 . 구 주택건설촉진법 제33조 및 동법시행령 제32조의 규정에 의하여 최초 사업계획 승 인을 받은 후 재건축 세대수의 일부 증가, 재건축연면적 감소 등의 일부사항이 변 경되어 사업계획변경승인을 얻은 경우, 구 소득세법시행령(대통령령 제17825호, 2002.12.30. 개정) 제166조 제5항 제1호에서 규정하는 사업계획승인일이란 최초의 사업계획승인일을 의미하는 것입니다. ○ 재산세제과-1409, 2009.09.10. 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 에 따른 관리처분계획의 인가일(인가일 전에 기 존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제154조 제1항에 해당하는 기존주택을 소유하는 경우로서 「소득세법」 제89조 제2항 본문에 따른 조합원 입주 권을 1개 소유한 1세대가 당해 조합원입주권을 양도하는 경우 양도일 현재 다 른 주택이 없는 때에는 제154조 제1항에 따른 1세대 1주택으로 보는 것입니다. ○ 부동산거래관리과-267, 2010.02.18. 「소득세법 시행령」 제155조제17항 에 따른 조합원입주권 비과세 특례와 관련하여 기존주택의 보유기간 및 거주기간을 계산함에 있어 입주권이 확정되는 날 이후에도 철거되지 않고 사실상 주거용으로 사용하는 경우에는 이를 주택으로 보아 보유기간 및 거주기간에 합산하는 것입니다. ○ 부동산거래관리과-102, 2010.01.20. 1. 귀 질의 1.의 경우「소득세법」제89조제2항 본문에 따른 조합원입주권(이하 "조 합원입주권"이라 한다)을 1개 소유한 1세대가「도시및주거환경정비법」제48조에 따른 관리처분계획의 인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 기존주택이 「소득세법 시행령」제154조제1항에 해당하지 않을 경우에 는 당해 조합원입주권의 양도는 양도일 현재 다른 주택이 없더라도「소득세법시행령」제155조제17항의 규정에 의한 양도소득세가 비과세되지 않는 것입니다. 2. 귀 질의 2.의 경우「도시및주거환경정비법」에 의해 재건축된 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 여부를 판정함에 있어 보유기간 계산은 멸실된 종전주택 의 보유기간과 재건축기간 및 재건축한 신주택의 보유기간을 합산(기존주택의 면적보다 새로운 주택의 면적이 큰 경우 포함)하며, 다만, 재건축사업계획에 따라 청산금을 납부한 경우로서 재건축 주택의 부수토지 면적이 종전주택의 부수토지 면적보다 증 가한 경우 그 증가된 부수토지는 재건축 주택의 사용검사필증 교부일(사용검사 전 에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용승인일)부 터 보유기간을 계산하여「소득세법」제89조제1항제3호 및 같은 법시행령제154조제1항 의 규정에 해당하면 양도소득세가 비과세(고가주택 제외)되는 것입니다. ○ 재산세과-2216, 2008.08.13. 국 · 시유지 위에 주택(“기존주택”이라 함)만을 소유한 자가 그 국 · 시유지를 주택 의 부수토지로 장기간 사용 · 수익한 사실에 근거하여 국가 등으로부터 이를 불하받아 기존주택과 함께 주택재개발조합에 제공하고 취득한 재개발아파트의 입주권이 주택 으로 완성된 후 양도하는 경우, 양도일(입주권을 양도하는 경우에는 관리처분계획인 가일, 그 이전에 철거된 경우에는 철거일)현재 주택의 보유기간(기존주택의 보유 기간 및 재개발기간 포함)이 3년 이상인 경우에는 당해 부수토지의 보유기간과 관 계없이 「소득세법 시행령」제154조 제1항에서 규정한 보유요건을 충족한 것으로 보는 것이나, 귀 질의와 같이 기존주택의 부수토지가 아닌 다른 토지를 불하받아 제공하는 경우에는 당해 토지는 기존주택의 부수토지에 해당하지 아니하는 것입니다. ○ 부동산거래관리과-411, 2010.03.18. 당해 자산의 매매대금을 월부·연부 기타의 부불방법에 따라 2회 이상으로 분할하여 수수하고 소유권이전등기(등록 및 명의개서 포함) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 경우에는 「소득세법 시행규칙」 제78조제3항 의 장기할부조건에 해당하여 같은 법 시행령 제 162조제1항제3호에 따라 소유권이전등기(등록 및 명의개서 포함) 접수일ㆍ인도일 또 는 사용수익일 중 빠른 날을 취득시기로 하는 것입니다. 이 경우 “사용수익일”은 매매당 사자 간의 계약에 의하여 사용수익하기로 약정한 날로 하는 것이나, 별도 약정이 없는 경우에는 양도자가 사용승낙을 하고 매수인이 당해 자산을 실질적으로 사용할 수 있게 된 날로 하는 것입니다.