수도권 밖 소재 미분양주택 확인 날인 등을 받지 못한 경우

조세특례제한법 제98조의 5 및 같은 법 시행령 제98조의 4의 규정을 적용함에 있어 사업주체 등이 미분양주택 확인 날인을 받지 못한 경우(미분양주택취득기간(2010.5.14.~2011.4.30.) 경과 후에 미분양주택 확인 날인을 받는 경우 포함) 또는 미분양주택현황을 제출하지 않은 경우에도 2010.2.11. 현재 미분양주택임이 확인되고, 미분양주택취득기간 중에 사업주체 등과 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 사실이 확인되는 경우 같은 조에 따른 양도소득세 과세특례가 적용되는 것입니다(같은 뜻 : 부동산거래관리과-195;2011.03.07, 부동산거래관리과-295;2010.02.24, 재산세과-1629;2009.08.07.).

[회신] 조세특례제한법 제98조의 5 및 같은 법 시행령 제98조의 4의 규정을 적용함에 있어 사업주체 등이 미분양주택 확인 날인을 받지 못한 경우(미분양주택취득기간(2010.5.14.~2011.4.30.) 경과 후에 미분양주택 확인 날인을 받는 경우 포함) 또는 미분양주택현황을 제출하지 않은 경우에도 2010.2.11. 현재 미분양주택임이 확인되고, 미분양주택취득기간 중에 사업주체 등과 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 사실이 확인되는 경우 같은 조에 따른 양도소득세 과세특례가 적용되는 것입니다(같은 뜻 : 부동산거래관리과-195;2011.03.07, 부동산거래관리과-295;2010.02.24, 재산세과-1629;2009.08.07.). ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 甲은 조세특례제한법 제98조 의 5 및 같은 법 시행령 제98조의 4의 규정에 따른 수도권 밖의 지역에 있는 미분양주택 A를 취득한 바, A주택은 질의내용에 해 당하는 것을 제외한 다른 요건을 모두 충족함 ○ 질의내용 사업주체등이 매매계약서에 지방자치단체장로부터 미분양주택임을 확인하는 날인을 받지 못하였고 또한, 미분양주택 현황을 2010.6.30.까지 지방자치단체장에게 제 출하지 못한 경우 甲은 A주택에 대하여 과세특례를 적용받을 수 없는 것인지 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 조세특례제한법 제98조 의 3 【미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 ① 거주자 또는 「소득세법」 제120조 에 따른 국내사업장이 없는 비거주자가 서 울특별시 밖의 지역( 「소득세법」 제104조 의 2에 따른 지정지역은 제외 한 다)에 있는 대통령령으로 정하는 미분양주택(이하 이 조에서 “미분양주택”이라 한다)을 다음 각 호의 기간 중에 「주택법」 제38조 에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체(20호 미만의 주택을 공급하는 경우 해당 주택건설사업자를 포함 한다)와 최초로 매매계약을 체결하고 취득(2010년 2월 11일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 그 취득일부터 5년 이내에 양 도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100(수도권과 밀억제권역인 경우에는 100분의 60)에 상당하는 세액을 감면하고, 해당 미 분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택 의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액(수도권과밀억제권역인 경우에는 양도소득금액의 100분의 60에 상당하는 금액)을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 뺀다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다. (2010. 1. 1. 개정) 1. 거주자인 경우: 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 (2010. 1. 1. 개정) 2. 비거주자인 경우: 2009년 3월 16일부터 2010년 2월 11일까지의 기간 (2010. 1. 1. 개정) (이하 생략) ○ 조세특례제한법 시행령 제98조의 3 【미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례】 ① 법 제98조의 3 제1항 전단에서 “대통령령으로 정하는 미분양주택”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “미분양주택”이라 한다)을 말한다. 다만, 수도권과밀억제권역 안의 지역인 경우에는 대지면적이 660제곱미터 이내이고, 주택의 연면적이 149제곱미터(공동주택의 경우에는 전용면적 149제곱미터) 이내인 주택에 한정한다. (2009. 4. 21. 신설) 1.~8. 생략 ② 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 주택은 제외한다. (2009. 4. 21. 신설) 1. 매매계약일 현재 입주한 사실이 있는 주택 (2009. 4. 21. 신설) 2. 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일까지의 기간(이하 이 조에서 “미분양 주택 취득기간”이라 한다) 중에 사업주체(제1항 제3호에 따른 주택건설사업 자, 같은 항 제4호에 따른 대한주택보증주식회사, 같은 항 제5호에 따른 시공자, 같은 항 제6호에 따른 기업구조조정부동산투자회사등, 같은 항 제7호에 따른 건축주 및 같은 항 제8호에 따른 신탁업자를 포함한다. 이하 제3호, 제6항ㆍ제8항 및 제10항에서 같다)와 매매계약을 체결한 매매계약자가 해당 계약을 해제하고 매매계약자 또는 그 배우자(매매계약자 또는 그 배우자의 직계존비 속 및 형제자매를 포함한다)가 당초 매매계약을 체결하였던 주택을 다시 매매계 약하여 취득한 주택 (2009. 9. 29. 개정) 3. 미분양주택 취득기간 중에 해당 사업주체로부터 당초 매매계약을 체결하였던 주택에 대체하여 다른 주택을 매매계약하여 취득한 주택 (2009. 4. 21. 신설) ③ 법 제98조의 3 제1항에서 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득 금액은 제40조 제1항을 준용하여 계산한 금액으로 한다. (2010. 2. 18. 개정) ④ 법 제98조의 3 제1항에서 수도권과밀억제권역에 해당하는지 여부는 매매계약 일 현재를 기준으로 판단한다. (2009. 4. 21. 신설) ⑤ 법 제98조의 3에 따라 과세특례를 적용받으려는 자는 해당 주택의 양도소득 과세표준예정신고 또는 과세표준확정신고와 함께 시장ㆍ군수ㆍ구청장(구청장 은 자치구의 구청장을 말한다. 이하 이 조에서 같다)으로부터 기획재정부령으로 정하는 미분양주택임을 확인하는 날인을 받은 매매계약서 사본을 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. 다만, 법 제98조의 3 제2항의 주택에 대하여 는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출한 건축착공신고서 사본과 사용검사 또는 사용승인(임시사용승인을 포함한다) 사실을 확인할 수 있는 서류를 제출하여야 한다. (2009. 4. 21. 신설) ⑥ 사업주체는 기획재정부령으로 정하는 미분양주택 현황(2009년 2월 11일까지 분양계약이 체결되지 아니한 것에 한정한다)을 2009년 4월 30일까지 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다. 다만, 제1항 제2호ㆍ제3호(2009년 2월 12일 이후 공급하는 것에 한정한다)ㆍ제4호ㆍ제5호(2009년 2월 12일 이후 대 물변제 받은 것에 한정한다)ㆍ제6호 및 제8호에 해당하는 미분양주택 현황 의 경우에는 사업주체와 최초로 매매계약(매매계약이 다수인 때에는 최초로 체결 한 매매계약을 기준으로 한다)을 체결한 날이 속하는 달의 말일부터 1개월 이내에 제출하여야 한다. (2009. 9. 29. 단서개정) ⑦ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제6항에 따라 제출받은 미분양주택 현황을 관리하여야 하며, 그 현황을 제출일이 속하는 분기의 말일부터 1개월 이내에 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (2009. 4. 21. 신설) ⑧ 사업주체는 제1항에 따른 미분양주택의 매매계약을 체결한 즉시 2부의 매매 계 약서에 시장ㆍ군수ㆍ구청장으로부터 기획재정부령으로 정하는 미분양주택임을 확인하는 날인을 받아 그 중 1부를 해당 매매계약자에게 교부하여야 하며, 그 내용을 기획재정부령으로 정하는 미분양주택확인대장에 작성하여 보관하여야 한다. (2009. 4. 21. 신설) (이하 생략) ○ 조세특례제한법 제98조 의 5 【수도권 밖의 지역에 있는 미분양주택의 취득자에 대한 양 도소득세의 과세특례】 ① 거주자 또는 「소득세법」 제120조 에 따른 국내사업장이 없는 비거주자가 2010년 2월 11일 현재 수도권 밖의 지역에 있는 대통령령으로 정하는 미분양주택(이하 이 조에서 “미분양주택”이라 한다)을 2011년 4월 30일까지 「주택법」 제38조 에 따라 주택을 공 급하는 해당 사업주체 등과 최초로 매매계약을 체결하고 취득(2011년 4월 30일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세에 다음 각 호의 분양가격(「주택 법」에 따른 입주자 모집공고안에 공시된 분양가격을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 인하율에 따른 감면율을 곱하여 계산한 세액을 감면하고, 해당 미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금 액에 다음 각 호의 분양가격 인하율에 따른 감면율을 곱하여 계산한 금액을 해당 미분양주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 뺀다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다. (2010. 5. 14. 신설) 1. 분양가격 인하율이 100분의 10 이하인 경우: 100분의 60 (2010. 5. 14. 신설) 2. 분양가격 인하율이 100분의 10을 초과하고 100분의 20 이하인 경우: 100분의 80 (2010. 5. 14. 신설) 3. 분양가격 인하율이 100분의 20을 초과하는 경우: 100분의 100 (2010. 5. 14. 신설) (이하 생략) ○ 조세특례제한법 시행령 제98조 의 4 【수도권 밖의 지역에 있는 미분양주택의 취득자 에 대한 양도소득세의 과세특례】 ① 법 제98조의 5 제1항 각 호 외의 부분 전단에서 “대통령령으로 정하는 미분양주택” 이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “미분양주택”이라 한다) 을 말한다. (2010. 6. 8. 신설) 1. 「주택법」 제38조 에 따라 주택을 공급하는 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주 택으로서 해당 사업주체가 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단 지에서 2010년 2월 11일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순의 방법으로 공급하는 주택 (2010. 6. 8. 신설) 2.~5. 생략 ② 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 주택은 제외한다. (2010. 6. 8. 신설) 1. 매매계약일 현재 입주한 사실이 있는 주택 (2010. 6. 8. 신설) 2. 2010년 5월 14일부터 2011년 4월 30일까지의 기간(이하 이 항에서 “미분양주택 취 득기간”이라 한다) 중에 사업주체등(제1항 제1호에 따른 사업주체, 같은 항 제2호 에 따른 대한주택보증주식회사, 같은 항 제3호에 따른 시공자, 같은 항 제4호에 따른 기업구조조정부동산투자회사등 및 같은 항 제5호에 따른 신탁업자를 말한다. 이하 제3호, 제6항, 제8항 및 제10항에서 같다)과 매매계약을 체결한 매매계약자가 해당 계약을 해제하고 매매계약자 또는 그 배우자(매매계약자 또는 그 배우자의 직계존비 속 및 형제자매를 포함한다)가 당초 매매계약을 체결하였던 주택을 다시 매매계약하여 취득한 주택 (2010. 6. 8. 신설) 3. 미분양주택 취득기간 중에 해당 사업주체등으로부터 당초 매매계약을 체결하였던 주택 을 대체하여 다른 주택을 매매계약하여 취득한 주택 (2010. 6. 8. 신설) ③ 법 제98조의 5 제1항에 따른 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액은 제40조 제1항을 준용하여 계산한 금액으로 한다. (2010. 6. 8. 신설) ④ 법 제98조의 5 제1항에 따른 분양가격 인하율은 다음의 계산식에 따라 산정한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 「전자정부법」 제36조 제1항 에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 주택의 건축물대장을 확인하여야 한다(제3호의 경우는 제외한다). (2010. 11. 2. 후단신설 ; 행정정보의 공동이용 및 문서감축을 위한 경제교육지원법 시행령 등 일부개정령) 분양가격 입주자 모집공고안에 공시된 분양가격 - 매매계약서상의 매매가격 인하율 = ───────────────────────────────× 100 입주자 모집공고안에 공시된 분양가격 ⑤ 법 제98조의 5에 따라 과세특례를 적용받으려는 자는 해당 미분양주택의 양도소득 과세표준예정신고 또는 과세표준확정신고와 함께 시장(「제주특별자치도 설치 및 국 제자유도시 조성을 위한 특별법」 제17조 제2항에 따른 행정시장을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)ㆍ군수ㆍ구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 이 조에서 같다)으로 부터 기획재정부령으로 정하는 미분양주택임을 확인하는 날인을 받은 매매계약서 사 본을 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. (2010. 6. 8. 신설) ⑥ 사업주체등은 기획재정부령으로 정하는 미분양주택 현황(2010년 2월 11일까지 분양계약이 체결되지 아니한 것에 한정한다)을 2010년 6월 30일까지 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다. (2010. 6. 8. 신설) ⑦ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제6항에 따라 제출받은 미분양주택 현황을 관리하여야 하며, 그 현황을 2010년 7월 30일까지 주택 소재지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. (2010. 6. 8. 신설) ⑧ 사업주체등은 제1항에 따른 미분양주택의 매매계약을 체결한 즉시 2부의 매매계약서에 시장ㆍ군수ㆍ구청장으로부터 기획재정부령으로 정하는 미분양주택임을 확인하는 날인을 받아 그 중 1부를 해당 매매계약자에게 교부하여야 하며, 그 내용을 기획재정부령으 로 정하는 미분양주택확인대장에 작성하여 보관하여야 한다. (2010. 6. 8. 신설) (이하 생략 ) ○ 부동산거래관리과-195, 2011.03.07. 미분양주택 확인 날인을 받지 못한 경우 또는 미분양주택취득기간(2009.2.12～2010.2.11 ) 경과 후에 미분양주택 확인 날인을 받는 경우에도 2009.2.12. 현재 미분양주택임이 확인 되고, 미분양주택취득기간 중에 사업주체와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부 한 사실이 확인되면 과세특례 적용됨 ○ 부동산거래관리과-295, 2010.02.24. 「조세특례제한법」 제98조의3 에 따른 미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례를 적용함에 있어 사업주체는 같은 법 시행령제98조의3제1항에 따른 미분양주택의 매매계약 을 체결한 즉시 2부의 매매계약서에 시장·군수·구청장으로부터 미분양주택임을 확인하는 날 인을 받아 그 중 1부를 해당 매매계약자에게 교부하여야 하는 것입니다. 이와 관련하여 2010.2.12. 이후에 미분양주택임을 확인하는 날인을 받은 경우에도 과세특례가 적용되는 것이나, 거주자가 2009.2.12(비거주자는 2009.3.16)부터 2010.2.11.까지의 기간 중에 사 업주체와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하였는지는 사실판단할 사항입니다 ○ 재산세과-1629, 2009.08.07. 미분양주택 과세특례를 적용함에 있어 2009.4.30.까지 구청에 미분양주택현황을 제출하지 않은 경우에도 미분양주택임이 확인되는 경우 과세특례 적용됨