임대주택 중 다수를 양도하는 경우 양도소득세 신고 방법

양도소득에 대한 기본공제는 소득세법 제103조의 규정에 따라 같은 법 제94조제1항제1호의 자산의 경우 과세기간의 양도소득금액에서 연 250만원을 공제하는 것이며, 장기보유특별공제의 경우 같은 법 제95조의 규정에 따라 같은 법 제94조제1항제1호에 따른 자산(제104조 제1항 제4호부터 제10호까지의 규정에 따른 세율을 적용받는 자산 및 제104조 제6항을 적용받는 자산 제외)으로서 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 그 자산의 양도차익에 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 공제하는 것입니다.

[회신] 1. 양도소득에 대한 기본공제는 소득세법 제103조의 규정에 따라 같은 법 제94조제1항제1호의 자산의 경우 과세기간의 양도소득금액에서 연 250만원을 공제하는 것이며, 장기보유특별공제의 경우 같은 법 제95조의 규정에 따라 같은 법 제94조제1항제1호에 따른 자산(제104조 제1항 제4호부터 제10호까지의 규정에 따른 세율을 적용받는 자산 및 제104조 제6항을 적용받는 자산 제외)으로서 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 그 자산의 양도차익에 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 공제하는 것입니다. 2. 또한, 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 소득세법 제104조제1항 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(“양도소득 산출세액”)을 그 세액으로 하는 것입니다. 이 경우 하나의 자산이 같은 조제1항 각 호에 따른 세율 중 둘 이상의 세율에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용하는 것입니다. ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 甲은 전북 김제 소재 아파트 19세대(2005년 취득, 전용 60㎡이하), 경기 화성 소재 아파트 19세대(2007년 취득, 전용 60㎡이하), 충남 아산 소재 아파트 10세대(2008년 취득, 전용 60㎡이하)에 대하여 주소지 관할구청 및 세무서에 주택임대사업자등록(20005.5~) 후 주택임대업을 영위하고 있음 ○ 질의내용 (질문1) 임대의무기간 5년이 경과한 임대주택 중 일부를 매각시 같은 연도에 다 수 세대(3세대 이상)을 양도하는 경우 양도소득 기본공제 및 장기보유특별공제 방법 (질문2) 임대의무기간 5년이 경과한 임대주택 중 일부를 매각시 같은 연도에 다 수 세대(3세대 이상)을 양도하는 경우 양도소득세율 적용 방법 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 소득세법 제55조 【세율】 ① 거주자의 종합소득에 대한 소득세는 해당 연도의 종합소득과세표준에 다음 각 호의 세율 을 적용하여 계산한 금액(이하 “종합소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. (2009. 12. 31. 개정) 1. 2010년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간에 발생하는 소득분 (2009. 12. 31. 개정) 종합소득 과세표준 세율 1천200만원 이하 과세표준의 100분의 6 1천200만원 초과 4천600만원 이하 72만원＋(1천200만원을 초과하는 금액의 100분의 15) 4천600만원 초과 8천800만원 이하 582만원＋(4천600만원을 초과하는 금액의 100분의 24) 8천800만원 초과 1천590만원＋(8천800만원을 초과하는 금액의 100분의 35) 2. 2012년 1월 1일 이후 발생하는 소득분 (2009. 12. 31. 개정) 종합소득 과세표준 세율 1천200만원 이하 과세표준의 100분의 6 1 천200만원 초과 4천600만원 이하 72만원＋(1천200만원을 초과하는 금액의 100분의 15) 4천600만원 초과 8천800만원 이하 582만원＋(4천600만원을 초과하는 금액의 100분의 24) 8천800만원 초과 1천590만원＋(8천800만원을 초과하는 금액의 100분의 33) ② 거주자의 퇴직소득에 대한 소득세는 해당 과세기간의 퇴직소득과세표준을 근속연수로 나눈 금액에 제1항의 세율을 적용하여 계산한 금액에 근속연수를 곱한 금액(이하 “퇴직소득 산출세액”이라 한다)으로 한다. (2009. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. (2009. 12. 31. 개정) 1. 토지 [「측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물 (건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 (2010. 12. 27. 개정) (이하 여백) ○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】 ① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다. (2009. 12. 31. 개정) ② 제1항에서 “장기보유 특별공제액”이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제1항 제4호부터 제10호까지의 규정에 따른 세율을 적용받는 자산 및 제104조 제6항을 적용 받는 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 그 자산의 양도차익 에 다음 표 1에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. (2009. 12. 31. 개정) (이하 여백) ○ 소득세법 제103조 【양도소득 기본공제】 ① 양도소득이 있는 거주자에 대해서는 다음 각 호의 소득별로 해당 과세기간의 양도소득금액에서 각각 연 250만원을 공제한다. (2009. 12. 31. 개정) 1. 제94조 제1항 제1호 ㆍ제2호 및 제4호에 따른 소득. 다만, 제104조 제3항에 따른 미등기양도자산의 양도소득금액에 대해서는 그러하지 아니하다. (2009. 12. 31. 개정) 2. 제94조 제1항 제3호에 따른 소득 (2009. 12. 31. 개정) ② 제1항을 적용할 때 제95조에 따른 양도소득금액에 이 법 또는 「조세특례제한법 」 이나 그 밖의 법률에 따른 감면소득금액이 있는 경우에는 그 감면소득금액 외 의 양도소득금액에서 먼저 공제하고, 감면소득금액 외의 양도소득금액 중에서는 해당 과세기간에 먼저 양도한 자산의 양도소득금액에서부터 순서대로 공제한다 . (2009. 12. 31. 개정) ③ 제1항에 따른 공제를 “양도소득 기본공제”라 한다. (2009. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율 을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득 산출세액”이라 한다)을 그 세액 으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상의 세율 에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2009. 12. 31. 개정) 1. 제94조 제1항 제1호 ㆍ제2호 및 제4호에 따른 자산 (2009. 12. 31. 개정) 제55조 제1항에 따른 세율 (이하 여백)