토지 건물가액이 불분명한 경우 양도가액의 안분계산방법

「소득세법」 제100조의 제2항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되, 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 동법 시행령 제166조 제6항 및 「부가가치세법 시행령」 제48조의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산하는 것임.

[회신] 귀 질의와 관련하여 서면5팀-1511,(2007.05.10)호 및 부동산거래관리과-1477,(2010.12.15)호를 참조하시기 바랍니다. 아울러 양도소득세 세율은 소득세법 제104조1항을 참고하시기 바랍니다. ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 주유소 토지, 건물 과 세차기 및 비품등을 일괄양도할 예정임 - 장부가액은 있으나 감정가액은 토지, 건물만 존재 ○ 질의내용 - 주유소의 토지, 건물, 비품을 일괄양도시 토지건물가액이 불분명한 경우 양도가액의 안분계산방법 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매 사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. ② 제 1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우 에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(안분계산)한다. 이 경우 공통 되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분 계산한다. ③ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】 ⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제48조 의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다. ○ 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 【과세표준의 안분계산】 ④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다. 1. 토지와 건물 등에 대한 「소득세법」 제99조 의 규정에 의한 기준 시가(이하 이 조 에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분 계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급 시기(중간지급 조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세 기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우 로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산 한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우 에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한다. 3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우 에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다. ○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. 1. 토지[「측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률」에 따라 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해 당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득 (2009. 12. 31. 개정) 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 나. 지상권 (2009. 12. 31. 개정) 다. 전세권과 등기된 부동산임차권 (2009. 12. 31. 개정) 3. 생 략 4. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자산(이하 이 장에서 “기타자산” 이라 한다)의 양도로 발생하는 소득 (2009. 12. 31. 개정) 가. 사업용 고정자산(제1호 및 제2호의 자산을 말한다)과 함께 양도하는 영업권(영업권을 별도로 평가하지 아니하였으나 사회통념상 자산에 포함되어 함께 양도된 것으로 인정되는 영업권과 행정관청으로부터 인가ㆍ허가ㆍ면허 등을 받음으로써 얻는 경제적 이익을 포함한다) 나. 이용권ㆍ회원권, 그 밖에 그 명칭과 관계없이 시설물을 배타적으로 이용하거나 일반 이용자보다 유리한 조건으로 이용할 수 있도록 약정한 단체의 구성원이 된 자에게 부여되는 시설물 이용권(법인의 주식등을 소유하는 것만으로 시설물을 배타적으로 이용하거나 일반 이용자보다 유리한 조건으로 시설물 이용권을 부여받게 되는 경우 그 주식등을 포함한다) ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득 산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상의 세율에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2009. 12. 31. 개정) 1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 자산 제55조 제1항에 따른 세율 2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에서 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것 (2009. 12. 31. 개정) 양도소득 과세표준의 100분의 40 3. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 (2009. 12. 31. 개정) 양도소득 과세표준의 100분의 50 4. 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2009. 12. 31. 개정) 양도소득 과세표준의 100분의 60 5. 대통령령으로 정하는 1세대가 주택과 제89조 제2항에 따른 조합원 입주권을 보유한 경우로서 주택 수와 조합원입주권 수의 합이 3 이상인 경우의 그 주택(대통령령으로 정하는 경우는 제외한다) 양도소득 과세표준의 100분의 60 6. 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택 양도소득 과세표준의 100분의 50 7. 대통령령으로 정하는 1세대가 주택과 제89조 제2항에 따른 조합원 입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 그 주택(대통령령으로 정하는 경우는 제외한다) 양도소득 과세표준의 100분의 50 8. 제104조의 3에 따른 비사업용 토지 (2009. 12. 31. 개정) 양도소득 과세표준의 100분의 60 이하생략 ○ 서면5팀-1511, 2007.05.10 「소득세법」 제100조 의 제2항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장 하되, 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 감안하여 동법 시행령 제166조 제6항 및 「부가 가치세법 시행령」 제48조의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산하는 것임. ○ 서면4팀-4050, 2006.12.12 소득세법 제100조 제2항 의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가를 감안 하여 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산하는 것이며, 귀 질의 경우 주택(부수토지포함)부분에 대하여는 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 라목 규정에 의한 개별주택가격을, 주택이외의 건물과 부수토지에 대하여는 같은호 가목 및 나목에서 규정 하는 기준시가를 적용하여 안분계산하는 것임. ○ 부동산거래관리과-1477, 2010.12.15 사업용 고정자산( 「소득세법」 제94조제1항제1호 및 제2호의 자산을 말함)과 함께 양도 하는 영업권(영업권을 별도로 평가하지 아니하였으나 사회통념상 자산에 포함되어 함께 양도된 것으로 인정되는 영업권과 행정관청으로부터 인가·허가·면허 등을 받음으로써 얻는 경제적 이익 포함)은 「소득세법」 제94조제1항제4호 에 따른 양도소득세 과세대상에 해당하는 것으로서, 질의하신 내용의 별도로 작성한 계약서의 금액이 토지 및 건물에 대한 대가인지 영업권에 대한 대가인지는 사실판단할 사항입니다.