계약해제된 미분양주택을 계약 체결하는 경우

미분양주택 취득기간 중에 계약이 체결되고 해제된 주택을 당초 매매계약자 또는 그 배우자 등이 아닌 제3자가 같은 기간 중에 계약하고 취득하는 주택은 미분양주택에 해당함

[회신] 거주자가 미분양주택을 미분양주택 취득기간(2010.5.14~2011.4.30)중에「주택법」제38조에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체 등과 최초로 매매계약을 체결하고 취득하는 경우에는「조세특례제한법」제98조의5 및 같은 법시행령제98조의4의 규정이 적용되는 것이며, 「주택법」제38조에 따라 미분양주택 취득기간 중에 계약이 체결되고 해제된 주택을 당초 매매계약자 또는 그 배우자 등이 아닌 제3자가 같은 기간 중에 계약하고 취득하는 주택(「조세특례제한법 시행령」제98조의4제2항 각 호에 해당하는 주택은 제외)은「조세특례제한법 시행령」제98조의4제1항제1호에 따른 미분양주택에 해당되는 것입니다. ※ 관련참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 조세특례제한법 제98조 의 5 및 같은 법 시행령제98조의 4의 규정에 따라 이미 미분 양주택임을 확인받은 주택에 대해 매매계약이 해제(파기)되어 소유권이 본래의 사업주체로 환원되었을 경우 추후 사업주체와 다른 계약자( 조세특례제한법 시행령 제98조의4제2항 에 해당되지 아니하는 자)가 해당 주택에 대하여 매매계약을 체결할 예정임 ○ 질의내용 매매계약이 해제(파기)되어 소유권이 본래의 사업주체로 환원되었을 경우 추후 사업 주체와 다른 계약자가 해당 주택에 대하여 매매계약을 체결하는 경우 양도소득세 감면 해당 여부 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 조세특례제한법 제98조 의 5 【수도권 밖의 지역에 있는 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 ① 거주자 또는 「소득세법」 제120조 에 따른 국내사업장이 없는 비거주자가 2010년 2월 11일 현재 수도권 밖의 지역에 있는 대통령령으로 정하는 미분양 주택(이하 이 조에서 “미분양주택”이라 한다)을 2011년 4월 30일까지 「주택 법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체 등과 최초로 매매계약을 체결하고 취득(2011년 4월 30일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하 여는 양도소득세에 다음 각 호의 분양가격(「주택법」에 따른 입주자 모집공고안에 공시된 분양가격을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 인하율에 따른 감면율을 곱 하여 계산한 세액을 감면하고, 해당 미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액에 다음 각 호의 분양가격 인하율에 따른 감면율을 곱하여 계산한 금액을 해당 미 분양주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 뺀다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다. 1. 분양가격 인하율이 100분의 10 이하인 경우: 100분의 60 2. 분양가격 인하율이 100분의 10을 초과하고 100분의 20 이하인 경우: 100분의 80 3. 분양가격 인하율이 100분의 20을 초과하는 경우: 100분의 100 ② 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 같은 법 제104조 제1항 제4호부터 제7호까지의 규정을 적용할 때 제1항을 적용받는 미분양주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. ③ 제1항을 적용받는 미분양주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 「소득 세법」 제95조 제2항 및 제104조 제1항 제2호부터 제7호까지의 규정에도 불구하고 장기보유 특별공제액 및 세율은 다음 각 호를 적용한다. 1. 장기보유 특별공제액: 양도차익에 「소득세법」 제95조 제2항 표 1(같은 항 단서에 해당하는 경우에는 표 2)에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액 2. 세율: 「소득세법」 제104조 제1항 제1호 에 따른 세율 ④ 제1항을 적용할 때 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산 , 분양가격 인하율의 산정방법과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ○ 조세특례제한법 시행령 제98조 의 4 【수도권 밖의 지역에 있는 미분양주택의 취득 자에 대한 양도소득세의 과세특례】 ① 법 제98조의 5 제1항 각 호 외의 부분 전단에서 “대통령령으로 정하는 미분양 주택”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “미분양주택 ”이라 한다)을 말한다. 1. 「주택법」 제38조 에 따라 주택을 공급하는 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 해당 사업주체가 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2010년 2월 11일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순의 방법으로 공급하는 주택 2.~5. 생략 ② 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 주택은 제외한다. (2010. 6. 8. 신설) 1. 매매계약일 현재 입주한 사실이 있는 주택 (2010. 6. 8. 신설) 2. 2010년 5월 14일부터 2011년 4월 30일까지의 기간(이하 이 항에서 “미분양주 택 취득기간”이라 한다) 중에 사업주체등(제1항 제1호에 따른 사업주체, 같은 항 제2호에 따른 대한주택보증주식회사, 같은 항 제3호에 따른 시공자, 같은 항 제4호에 따른 기업구조조정부동산투자회사등 및 같은 항 제5호에 따른 신탁업 자를 말한다. 이하 제3호, 제6항, 제8항 및 제10항에서 같다)과 매매계약을 체 결한 매매계약자가 해당 계약을 해제하고 매매계약자 또는 그 배우자(매매 계 약자 또는 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 포함한다)가 당초 매매계약 을 체결하였던 주택을 다시 매매계약하여 취득한 주택 3. 미분양주택 취득기간 중에 해당 사업주체등으로부터 당초 매매계약을 체결하였 던 주택을 대체하여 다른 주택을 매매계약하여 취득한 주택 ③ 생략 ④ 법 제98조의 5 제1항에 따른 분양가격 인하율은 다음의 계산식에 따라 산정한다 . 이 경우 납세지 관할세무서장은 「전자정부법」 제36조 제1항 에 따른 행정정보 의 공동이용을 통하여 해당 주택의 건축물대장을 확인하여야 한다(제3호의 경우는 제외한다). 분양가격　 입주자 모집공고안에 공시된 분양가격 - 매매계약서상의 매매가격 인하율 = ───────────────────────────────× 100 입주자 모집공고안에 공시된 분양가격 (이하 생략) ○ 부동산거래관리과-130, 2011.02.10. 거주자가 미분양주택을 미분양주택 취득기간(2010.5.14～2011.4.30)중에「주택법 」 제38조에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체 등과 최초로 매매계약을 체결하고 취득하는 경우에는「조세특례제한법」제98조의5 및 같은 법시행령제98조의4의 규정이 적용되는 것이며, 「주택법」제38조에 따라 미분양주택 취득기간 중에 계약이 체결되고 해제된 주택을 당초 매매계약자 또는 그 배우자 등이 아닌 제3자가 같은 기간 중에 계약하고 취득하는 주택( 「조세특례제한법 시행령」제98조의4제2항 각 호에 해당하는 주택은 제외)은 「조세특례제한법 시행령」제98조의4제1항제1호에 따른 미분양주택에 해당되는 것입니다. ○ 기획재정부 재산세제과-572, 2010.06.20. 거주자가 미분양주택을 미분양주택 취득기간(2009.2.12 ~ 2010.2.11)중에 「주택 법」제38조에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체와 최초로 매매계약을체결하고 취득하는 경우에는 「조세특례제한법」제98조의3 및 같은 법 시행령 제98조의3의 규정이 적용되는 것입니다. 귀 질의와 같이 「주택법」제38조에 따라 미분양주택 취득기간 중에 계약이 체결 되고 해지된 주택을 당초 매매계약자 또는 그 배우자 등이 아닌 제3자가 같 은 기간 중에 계약하고 취득하는 주택( 「조세특례제한법 시행령」제98조의3 제2항 각 호에 해당하는 주택은 제외)은 「조세특례제한법 시행령」제98조의3 제1항 제2호의 규정에 의한 미분양주택에 해당됨을 알려드립니다.