공동상속주택 소수지분을 소유한 경우 1세대 1주택 비과세

소득세법 시행령 제155조 제3항의 규정을 적용함에 있어 일반 주택 1채와 공동으로 상속받은 주택 2채를 보유하다 일반주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 없는 것입니다.

[회신] 질의하신 내용은 붙임 해석사례 부동산거래관리과-669호(2010.5.10.), 재산세과-2922호(2008.8.24.), 부동산거래관리과-540호(2010.4.13.), 부동산거래관리과-1541호(2010.12.30.) 및 서면인터넷방문상담4팀-946호(2008.4.15.)를 참고하시기 바랍니다. ※ 관련참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 1985.12.21. 甲이 서울 소재 A주택 취득 - 1999. 2. 9. 乙(甲의 처)이 부친 사망으로 제주시 소재 B주택의 1/7을 상속(7남매 중 6째) 받음 - 2002. 8.20. 甲이 乙에게 A주택 증여 - 2002.10.28. B주택 건축물대장 등재 및 소유권보존등기(乙지분 45/315) - B주택은 건물 3동[주건물(단독주택) 82.64㎡, 부속건물1(단독주택) 36.36㎡, 부속건물2(단독주택) 39.67㎡]이 한 울타리 안에 소재하고 있으며, 현재 공동상속인 중 1인의 처와 자가 거주하고 있음 ○ 질의내용 - 乙이 A주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 여부 - 乙이 다른 주택을 취득하고 그 취득일부터 2년 이내에 A주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 여부 - 1세대1주택 비과세를 받을 수 없는 경우 乙이 B주택 소유지분을 다른 형제에게 증여 후 A주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다. 1.~2. 생략 3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득 ② 생략 ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】 ① 법 제89조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 에 따라 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. <개정 2010.2.18> (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】 ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(2년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. <개정 2008.11.28> ② 상속받은 주택(조합원입주권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다)과 그 밖의 주택(이하 이 항에서 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 제3항, 제7항제1호 및 제156조의2제7항제1호에서 같다). <개정 2010.2.18> 1.~4. 생략 ③ 제154조제1항의 규정을 적용함에 있어서 공동상속주택(상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말한다)외의 다른 주택을 양도하는 때에는 당해 공동상속주택은 당해 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우는 그러하지 아니하며 이 경우 상속지분이 가장 큰 상속인이 2인이상인 때에는 그 2인이상의 자중 다음 각호의 순서에 따라 당해 각호에 해당하는 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. <개정 1995.12.30> 1. 당해 주택에 거주하는 자 2. 삭제 <2008.2.22> 3. 최연장자 (이하 생략) ○ 소득세법 제101조 【양도소득의 부당행위계산】 ① 생략 ② 거주자가 제1항에서 규정하는 특수관계자(제97조제4항을 적용받는 배우자 및 직계존비속의 경우는 제외한다)에게 자산을 증여한 후 그 자산을 증여받은 자가 그 증여일부터 5년 이내에 다시 타인에게 양도한 경우로서 제1호에 따른 세액이 제2호에 따른 세액보다 적은 경우에는 증여자가 그 자산을 직접 양도한 것으로 본다. 다만, 양도소득이 해당 수증자에게 실질적으로 귀속된 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 증여받은 자의 증여세(「상속세 및 증여세법」에 따른 산출세액에서 공제·감면세액을 뺀 세액을 말한다)와 양도소득세(이 법에 따른 산출세액에서 공제·감면세액을 뺀 결정세액을 말한다. 이하 제2호에서 같다)를 합한 세액 2. 증여자가 직접 양도하는 경우로 보아 계산한 양도소득세 (이하 생략) 나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례) ○ 부동산거래관리과-669, 2010.05.10. 상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택의 소수지분을 소유한 자가 당해 공동상속주택 소수지분외의 다른 주택을 양도하는 때에는 「소득세법 시행령」제155조제3항에 따라 당해 공동상속주택 소수지분은 당해 거주자의 주택으로 보지 아니하고 같은 법시행령154조제1항의 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것입니다. ○ 재산세과-2922, 2008.09.24. 1. 「소득세법 시행령」 제155조 제3항 의 규정을 적용함에 있어 일반 주택 1채와 공동으로 상속받은 주택 2채를 보유하다 일반주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 없는 것입니다. ○ 부동산거래관리과-540, 2010.04.13. 「소득세법」 제89조제1항제3호 및 같은 법 시행령 제154조에 따라 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어 한 울타리 안에 2동의 주택이 있는 경우 1세대가 하나의 주거공간으로 사용하는 경우에는 1주택으로 보는 것이나 2세대 이상이 별도의 주거공간으로 사용하는 경우에는 그렇지 않는 것으로서, 귀 사례의 주택을 1주택으로 볼 것인지는 관할세무서장이 해당 주택의 사실상 사용현황 등을 종합하여 사실판단할 사항입니다. ○ 부동산거래관리과-1541, 2010.12.30. 1.국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 비과세 여부를 판정하는 것입니다. 2. 위 ‘1’을 적용함에 있어 별도세대인 피상속인으로부터 상속받은 공동상속주택(상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말함)외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 않는 것입니다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우는 그러하지 아니하며 상속지분이 가장 큰 상속인이 2인 이상인 때에는 그 2인 이상의 자 중 해당 주택에 거주하는 자, 최연장자의 순서에 따라 그 자가 해당 공동상속주택을 소유한 것으로 보는 것입니다. ○ 서면인터넷방문상담4팀-946, 2008.04.15. 국내에 1세대 2주택을 소유한 자가 그 중 1주택을 특수관계자( 「소득세법」 제97조 제4항 의 규정을 적용받는 배우자는 제외)에게 증여한 후 그 자산을 증여받은 자가 그 증여일부터 5년 이내에 다시 이를 타인에게 양도한 경우로서 「소득세법」 제101조 에서 규정하는 양도소득의 부당행위계산 부인규정이 적용되더라도, 증여 후 잔존 1주택의 보유기간이 양도일 현재 3년 이상(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상)인 경우에는 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 「같은법 시행령」 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택에 해당되어 양도소득세가 비과세되는 것입니다(단, 양도당시 실지거래가액이 6억원을 초과하는 고가주택은 「소득세법 시행령」 제160조 규정의 방법에 따라 과세됨).