토지거래허가구역내의 토지를 양도한 경우 양도시기 등

국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조제1항에 의한 토지거래계약허가구역 안에 있는 토지를 양도하고 토지거래계약허가를 받기 전에 대금을 청산한 후 같은 법 같은 조 제6항에 따라 당해 토지가 토지거래계약허가구역 지정이 해제된 경우, 당해 토지의 양도시기는 대금을 청산한 날이 되는 것이며, 양도소득세 과세표준예정신고는 토지거래계약허가구역 지정이 해제되는 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 하는 것입니다.

[회신] 귀 질의의 경우, 붙임 기 질의회신사례 부동산거래관리과-70호(2010.1.18.)를 참고하시기 바랍니다. ※ 관련참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 2006. 5. . 토지거래계약허가구역내 토지를 “토지거래 허가등 소유권을 취득할 자격을 얻을 경우를 처분방법”으로 명시하여 매수예정자로부터 매매대금을 받고 부동산신탁회사에 담보신탁 - 부동산 담보신탁 주요내용 • 신탁기간 : 2006. 6. ~ 2016. 6. • 신탁당사자 : 甲-위탁자(매도자), 乙-수탁자(부동산신탁회사) • 기타당사자 : 우선수익자(금융기관), 채무자(매수예정자) • 신탁계약의 특약에는 매수예정자가 토지거래허가등 소유권을 취득할 자격을 얻을 경우 우선수익자 및 매수예정자의 요청에 따라 乙은 수의계약으로 매수예정자에게 직접 소유권을 이전할 수 있도록 규정함 - 2010.12.15. 해당 토지가 체육시설로 허가를 진행하던 중 토지거래계약허가구역에서 해제 - 신탁계약 특약에 따라 매수예정자로 소유권을 이전을 하려는데 우선수익자(금융기관)의 동의가 지연되고 있어 취득세, 등록세 및 양도소득세 신고가 늦어지고 있음 ○ 질의내용 - 토지에 대한 양도소득세 신고기한은 언제까지인지 (갑설) 신탁계약 만료일 이전에 신탁계약에 따라 매수자가 확정된 후 그 달의 말일부터 2개월 이내 (을설) 토지거래계약허가구역 해제일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일 (이하 생략) ○ 소득세법 제105조 【양도소득과세표준 예정신고】 ① 제94조제1항 각호에 규정하는 자산을 양도한 거주자는 제92조제2항의 규정에 의하여 계산한 양도소득과세표준을 다음 각호의 구분에 의한 기간 이내에 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다. 1. 제94조제1항제1호·제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산을 양도한 경우에는 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월. 다만, 국토의계획및이용에관한법률 제117조제1항 의 규정에 의한 거래계약허가구역안에 있는 토지를 양도함에 있어서 토지거래계약허가를 받기 전에 대금을 청산한 경우에는 그 허가일이 속하는 달의 말일부터 2월로 한다. (이하 생략) 나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사례, 심판례, 판례) ○ 부동산거래관리과-70, 2010.01.18. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조제1항 에 의한 토지거래계약허가구역 안에 있는 토지를 양도하고 토지거래계약허가를 받기 전에 대금을 청산한 후 같은 법 같은 조 제6항에 따라 당해 토지가 토지거래계약허가구역 지정이 해제된 경우, 당해 토지의 양도시기는 대금을 청산한 날이 되는 것이며, 양도소득세 과세표준예정신고는 토지거래계약허가구역 지정이 해제되는 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 하는 것입니다. ○ 부동산거래관리과-603, 2010.04.26. (사실관계) - 2000. 4.19. 화성시 팔탄면 소재 임야 23,107㎡를 경매로 취득 - 2009. 6.26. 임야 7,013㎡를 (주)△△에 양도하고 잔금수령, 토지가 토지거래허가구역내에 있어 토지거래허가가 되지 않는 경우 원상회복조건으로 거래하였으며 토지는 신탁회사에 신탁함(신탁자는 양도자, 채무자는 양수자) (질의내용) - 토지의 양도시기 (회신내용) 귀 질의의 경우 붙임 기 질의회신사례 부동산거래관리과-25호(2010.01.11)를 참고하시기 바랍니다. ○ 부동산거래관리과-25, 2010.01.11. 1. 귀 질의의 경우 토지거래계약 허가구역내 토지의 매매에 따른 양도시기 및 취득시기를 판정함에 있어「국토의계획및이용에관한법률」제117조제1항의 규정에 의한 토지거래계약에 관한 허가를 받지 아니한 경우에는 당해 토지에 대하여 대금을 청산한 경우라도 당해 토지 거래계약은 효력이 발생하지 아니하여 자산의 양도 또는 취득으로 보지 아니하는 것이나, 대금청산 후 허가를 받은 경우 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되므로 「소득세법 시행령」제162조제1항본문의 규정에 의하여 당해 자산에 대한 대금을 청산한 날이 양도시기가 되는 것입니다. 2. 상기 1.을 적용함에 있어 거주자가「국토의계획및이용에관한법률」제117조 제1항의 규정에 의한 토지거래계약 허가구역 안에 있는 토지를 양도함에 있어서 토지거래 계약허가를 받기 전에 대금을 청산한 경우 양도소득과세표준예정신고는「소득세법」제105조제1항제1호 단서 규정에 따라 그 허가일이 속하는 달의 말일부터 2월 이내에 납세지 관할세무서장에게 하여야 하고, 양도소득과세표준확정신고는 같은 법 제110조제1항의 규정에 의하여 그 허가일이 속하는 연도의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 하는 것이나, 허가를 받기 전에 이행한 양도소득세 과세표준예정·확정신고는 대금청산 후 허가를 받은 경우에는 그 효력이 인정되는 것입니다.