아파트관리소 명의의 부동산 양도시 납세의무

아파트관리사무소가「국세기본법」제13조제4항에 따른 법인으로 보는 단체에 해당하지 아니하는 경우로서 대표자 또는 관리인이 선임되어 있으나 이익의 분배방법 및 비율이 정하여져 있는 아니한 단체는「소득세법 시행규칙」제2조제1항에 따라 그 단체를 1거주자로 보아 양도소득세의 납세의무가 있는 것입니다.

[회신] 귀 질의의 경우, 관리처분계획인가의 변경 사유, 변경내용 등의 사실관계가 불분명하여 정확한 답변이 곤란하니, 붙임 관련 자료를 참고하시기 바랍니다. ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 질의요지 ○ 최초 관리처분계획인가 되고 추후 관리처분계획(변경)인가 된 경우 1 세대 1주택 비과세 판정시 관리처분계획인가일을 어느 날을 적용 하는 것인지 ○ 「소득세법 시행령」제155조 제17항의 “관리처분계획의 인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일”의 경우 건축물이 멸실한 날인지 멸실한 후의 등기부등본상 멸실일인지 사실관계 ○ 최초 관리처분계획인가일 : 2009.10.21 ○ 관리처분계획(변경)인가일 : 2010.04.15 - 위와 같이 관리처분계획인가일이 2번인데 「소득세법」제89조 및 같은 법 시행령 제155조 제17항 에서는 1세대 1주택 비과세에 판정과 관련하여 ‘관리처분계획인가일 (인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일)’로만 규정되어 있음 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2009. 12. 31. 개정) 1. 2. 생략 3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득 (2009. 12. 31. 개정) ② 대통령령으로 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[같은 법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2009. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ① ～ 󰊉󰊘 생략 󰊉󰊙 법 제89조 제2항 본문에 따른 조합원입주권(이하 “조합원입주권”이라 한다)을 1개 소유한 1세대[ 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 에 따른 관리처분계획의 인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제154조 제1항에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대에 한한다]가 당해 조합원입주권을 양도하는 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목에도 불구하고 제154조 제1항에 따른 1세대1주택으로 본다. 다만, 제2호의 경우에는 당해 1주택을 취득한 날부터 2년 이내에 당해 조합원입주권을 양도하는 경우에 한한다. (2008. 11. 28. 개정) 1. 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우 (2005. 12. 31. 개정) 2. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우 (2005. 12. 31. 개정) 나. 관련사례 (예규, 해석사례, 심사례, 심판례, 판례) ○ 부동산거래관리과-827, 2010.06.17 구「주택건설촉진법」제33조 및 같은 법시행령제32조에 따라 최초 주택재건축 사업계획승인일(2005.5.31.이전)이후에 조합원의 지위를 승계취득한 후 주택 재건축의 시공사가 변경되어 사업계획변경승인을 얻은 경우, 「소득세법 시행령」 제154조제1항의 주택 보유기간 계산, 같은 법시행령제166제5항의 양도차익을 산정함에 있어 주택재건축 사업계획승인일은 최초의 사업계획승인일로 하는 것입니다. ○ 서면인터넷방문상담4팀-1864, 2004.11.18 구 주택건설촉진법 제33조 및 동법시행령 제32조의 규정에 의하여 최초 사업 계획승인을 받은 후 재건축 세대수의 일부 증가, 재건축연면적 감소 등의 일부 사항이 변경되어 사업계획변경승인을 얻은 경우, 구 소득세법시행령(대통령령 제17825호, 2002.12.30. 개정) 제166조 제5항 제1호에서 규정하는 사업계획승인일이란 최초의 사업계획승인일을 의미하는 것입니다. ○ 재산세과-1389, 2009.07.09 「소득세법 시행령」 제156조의5 제5항 (대체주택 비과세 특례) 제1호를 적용 함에 있어 주택재개발사업이 시행되는 지역의 추가편입으로 당초 사업시행인가에 대한 변경인가가 있는 경우 당초 편입된 지역의 사업시행인가일은 당초 사업시행인가고시일이 되는 것임 ○ 서면인터넷방문상담4팀-3187, 2006.09.15 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업의 관리처분계획의 인가가 무효로 되고 다시 새로운 관리처분계획의 인가를 받은 경우 그 새로운 인가 일에 당해 정비사업조합의 조합원이 입주자로 선정된 지위(이하 “입주권”이라 함)를 취득한 것으로 보는 것이며, 그 새로운 인가일이 2006. 1. 1 이후인 경우에는 당해 입주권은「소득세법」제89조 제2항 규정의 “조합원입주권”에 해당하는 것입니다. ○ 서면인터넷방문상담5팀-1401, 2006.12.28 귀 질의의 경우 「소득세법 시행령」 제156조 2 제5항 규정을 적용함에 있어 , 주택재건축사업의 사업시행인가가 있은 이후 소형평형 의무화에 따른 설계변경 으로 당초 사업시행인가에 대한 변경인가가 있는 경우 당해 주택재건축사업의 시행기간은 당초 사업시행인가일부터 시작하는 것임. ○ 서면5팀-846, 2007.03.14 1. 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이하 입주권이라 함)는「소득세법」제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하며, 당해 입주권의 취득 시기는 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날로 하는 것으로서 이는 주택재개발사업의 경우 관리처분계획인가일, 주택재건축사업의 경우 사업시행 인가일(구 사업계획승인일 포함)이 되는 것이나, 2005.5.31. 이후에 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 의한 관리처분계획의 인가를 받는 분부터는 주택재개발ㆍ재건축사업 모두 관리처분계획의 인가일(지방자치단체의 공보에 고시한 날을 말함)이 되는 것임. 2. 생략 ○ 서면4팀-231, 2006.02.09. 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 의 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어서 주택이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이며, 주택으로 사용하던 건물을 장기간 공가 상태로 방치하여 건축법상 건축물로 볼 수 없을 정도로 폐가가 된 경우에는 주택으로 보지 아니하는 것으로, 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지의 여부는 사실확인하여 판단할 사항임.