양도계약을 체결하고 잔금 청산전 사망한 경우 양도소득세 납세의무자

부동산의 매매계약을 체결하고 잔금을 청산 전 사망한 경우 당해 부동산은 상속인이 상속받아 양도하는 것으로 보는 것임

[회신] 귀하의 질의와 관련하여 부동산의 매매계약을 체결하고 잔금을 청산 전 사망한 경우 당해 부동산은 상속인이 상속받아 양도하는 것으로 보는 것입니다. (같은 뜻, 부동산거래관리과-267, 2011.03.24 및 서면5팀-1342, 2008.06.26) 【관련 참고자료】 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 거주자가 부동산을 계약하고 잔금일전에 사망한 경우 - 상속세 신고를 계약금액으로 하였고 삼망일이후 상속인명의로 동일 금액 재계약하여 상속등기 후 양도하였음 ○ 질의내용 계약이행중 상속이 개시 된 경우 양도소득세 납세의무자는? 2. 질의내용에 대한 자료 ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2009. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ⑨ 상속 또는 증여( 「상속세 및 증여세법」 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다. 1. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시 지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액 (2005. 2. 19. 개정) 2. 「상속세 및 증여세법」 제61조 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준 시가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액 (2005. 8. 5. 개정) ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다. 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 3. ～4. 생략. 5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날 6. 이하생략 ○ 국세기본법 제14조 【실질과세】 ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의 (名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속 되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다. ② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. ③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다. (2010. 1. 1. 개정) ○ 상속세 및 증여세법 제1조 【상속세 과세대상】 ① 상속[유증(遺贈), 증여자의 사망으로 인하여 효력이 발생하는 증여(제14조 제1항 제3호에 따른 증여채무의 이행 중에 증여자가 사망한 경우의 그 증여를 포함한다. 이하 같다) 및 「민법」 제1057조의 2에 따른 특별연고자에 대한 상속재산의 분여 (分與)를 포함한다. 이하 같다 ] 으로 인하여 상속개시일(실종선고로 인하여 상속이 개시 되는 경우에는 실종선고일을 말한다. 이하 같다) 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당 하는 상속재산에 대하여 이 법에서 정하는 바에 따라 상속세를 부과한다. (2010. 1. 1. 개정) “이하 생략” ○ 상속세 및 증여세법 제3조 【상속세납부의무】 ① 상속인(「민법」제1000조ㆍ제1001조ㆍ제1003조 및 제1004조의 규정에 의한 상속인을 말하며, 동법 제1019조 제1항의 규정에 의하여 상속을 포기한 자 및 동법 제1057조의 2의 규정에 의한 특별연고자를 포함한다 . 이하 같다) 또는 유증을 받는 자(사망으로 인하여 효력이 발생하는 증여에 의하여 재산을 취득하는 자를 포함하며, 이하 "수유자"라 한다)는 이 법에 의하여 부과된 상속세에 대하여 상속재산 중 각자가 받았거나 받을 재산을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 계산한 비율에 따라 상속세를 납부할 의무가 있다. 다만, 특별연고자 및 수유자가 영리법인인 경우에는 당해 영리법인이 납부할 상속세를 면제한다. ○ 민법 제1073조 【유언의 효력발생시기】 ① 유언은 유언자가 사망한 때로부터 그 효력이 생긴다. ② 유언에 정지조건이 있는 경우에 그 조건이 유언자의 사망후에 성취한 때에는 그 조건 성취한 때로부터 유언의 효력이 생긴다. ○ 민법 제1074조 【유증의 승인, 포기】 ① 유증을 받을 자는 유언자의 사망후에 언제든지 유증을 승인 또는 포기할 수 있다. ② 전항의 승인이나 포기는 유언자의 사망한 때에 소급하여 그 효력이 있다. ○ 부동산거래관리과-267, 2011.03.24 양도자산의 소유자가 매매계약을 체결하고 양도시기 도래 전에 사망한 후 상속인이 잔금 등을 수령하고 상속절차의 이행없이 피상속인 명의로 해당 자산을 양도한 경우에도 그 양도자산은 상속자산에 해당 하는 것이므로 상속인은 상속세 납세의무와 상속개시일부터 양도일까지 발생된 양도소득에 대한 소득세 납세의무가 있는 것임 ○ 서면인터넷방문상담5팀-1342 (2008.06.26) 1. 갑소유 부동산을 을에게 양도하는 매매계약을 체결하고 잔금을 청산하기 전에 갑이 사망한 경우 당해 부동산을 갑의 상속인이 상속 받아 을에게 양도한 것으로 보는 것이며 을의 실지취득가액은 당해 부동산 매매대금이고, 취득시기는 등기접수일과 잔금청산일 중 빠른 날입니다. 2. 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지는 부동산매매계약서, 유언공증서 등 관련서류를 검토하여 사실 판단할 사항입니다. ○ 재일46014-555, 1998.03.31 1. 상속개시일전 피상속인이 부동산의 매도계약을 체결하고 잔금을 영수하기전에 사망한 경우에는 동 부동산을 상속재산으로 보고 상속세를 과세하는 것이며 이미 영수한 계약금과 중도금은 채무로 공제함. 2. 그리고, 상속재산으로 보는 부동산은 상속인이 상속개시일에 취득 하여 피상속인이 체결한 매도계약에 따라 잔금을 청산받은 날에 양도 한 것으로 보고 양도소득세를 과세함. ○ 재산세과-1650, 2008.07.14. 양도자산의 소유자(피상속인)가 매매계약을 체결하고 양도시기가 도래하기 전에 사망한 후 상속인이 잔금 등을 수령하고 상속절차의 이행없이 피상속인 명의로 해당 자산을 양도한 경우에도 그 양도자산은 상속인이 상속받아 양도한 것으로 보아 상속인은 상속개시일부터 양도일까지 발생된 양도소득세에 대한 납세의무를 지는 것임. 이 경우 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액(귀 질의의 경우 2억 5천만원)을 취득당시의 실지거래가액으로 보는 것임 ○ 서면4팀-1578, 2006.6.5. 양도자산의 소유자가 매매계약을 체결하고 「소득세법」 제98조 및 「동법 시행령 」 제162조의 규정에 의한 양도시기 도래 전에 사망한 후 상속인이 잔금 등을 수령하고 상속절차의 이행없이 피상속인 명의로 해당 자산을 양도한 경우에도 그 양도자산은 상속자산에 해당하는 것이므로 상속인은 상속세 납세의무와 상속개시일부터 양도일까지 발생된 양도소득에 대한 소득세 납세의무가 있는 것임. ○ 서면5팀-1342, 2008.06.26. 1. 갑소유 부동산을 을에게 양도하는 매매계약을 체결하고 잔금을 청산하기 전에 갑이 사망한 경우 당해 부동산을 갑의 상속인이 상속받아 을에게 양도한 것으로 보는 것 이며 을의 실지취득가액은 당해 부동산 매매대금이고, 취득시기는 등기접수일과 잔금 청산일 중 빠른 날입니다. 2. 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지는 부동산매매계약서, 유언공증서 등 관련서류를 검토하여 사실 판단할 사항입니다.