취득 시 매입세액 불공제된 국민주택규모초과 주택을 임대후 양도하는 경우 부가가치세 과세여부

사업자가 국민주택규모초과 주택을 구입하면서 구입 당시 매입세액 불공제처리하였고 당해 주택을 개인에게 임대하던 중 양도하게 되는 경우, 「부가가치세법」 제12조제1항제12호의 주택임대에 해당되어 부가가치세 면제대상으로 하는 것이나, 당해 주택의 보유 목적과 임대용도 등을 종합적으로 검토하여 판단할 사항임

[회신] 사업자가 국민주택규모초과 주택을 구입하면서 구입 당시 매입세액 불공제처리하였고 당해 주택을 개인에게 임대하던 중 양도하게 되는 경우, 「부가가치세법」 제12조제1항제12호의 주택임대에 해당되어 부가가치세 면제대상으로 하는 것이나, 이는 당해 주택의 보유 목적과 임대용도 등을 종합적으로 검토하여 판단할 사항입니다. [관련 참고자료] 1. 사실관계 가. 질의자(이하 당사라 함)는 철근도매업을 영위하고 있는 법인사업자임 나. 당사는 국민주택초과 아파트(1채)를 구입하여 개인에게 임대하던 중 개인에게 양도함 (1) 당해 아파트는 매입 당시 비업무용 부동산이고 전세를 놓을 예정이었으므로 매입세액을 공제받지 아니 하였고, (2) 전세로 임대하던 아파트를 사업자가 아닌 개인에게 매매하였음 (3) 위 주택 구입 및 전세 경위 : 거래처 중 주택시공업체의 매매목적 권유로 구입하였다가 매매되지 않자 개인에게 전세보증금을 받고 임대함(사업을 위한 주거용이 아님) (4) 전세기간 : 4년 (5) 세입자는 2년마다 1가구씩 2번 교체됨 2. 질의내용 ○ 사업자가 국민주택규모 초과 아파트를 취득하면서 매입세액불공제 처리하고 개인에게 임대 후 양도하는 경우 부가가치세 과세대상에 해당되어 세금계산서를 발급하여야 하는지 3. 관련된 법령 ○ 부가가치세법 제1조 【과세대상】 ① 부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 부과한다. 1. 재화 또는 용역의 공급 2. 재화의 수입 ② 제1항에서 "재화"란 재산 가치가 있는 모든 유체물(有體物)과 무체물(無體物)을 말한다. ③ 제1항에서 "용역"이란 재화 외의 재산 가치가 있는 모든 역무(役務) 및 그 밖의 행위를 말한다. ④ 주된 거래인 재화의 공급에 필수적으로 부수(附隨)되는 재화 또는 용역의 공급은 주된 거래인 재화의 공급에 포함되고, 주된 거래인 용역의 공급에 필수적으로 부수되는 재화 또는 용역의 공급은 주된 거래인 용역의 공급에 포함되는 것으로 본다. ⑤ 제1항의 재화와 용역의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ○ 부가가치세법 시행령 제3조 【부수재화 또는 용역의 범위】 법 제1조제4항의 규정에 의하여 주된 거래인 재화 또는 용역의 공급에 포함되는 것으로 보는 재화 또는 용역은 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 당해 대가가 주된 거래인 재화 또는 용역의 공급대가에 통상적으로 포함되어 공급되는 재화 또는 용역 2. 거래의 관행으로 보아 통상적으로 주된 거래인 재화 또는 용역의 공급에 부수하여 공급되는 것으로 인정되는 재화 또는 용역 3. 주된 사업과 관련하여 우발적 또는 일시적으로 공급되는 재화 또는 용역 4. 주된 사업과 관련하여 주된 재화의 생산에 필수적으로 부수하여 생산되는 재화 ○ 부가가치세법 제6조 【재화의 공급】 ① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도(引渡) 또는 양도(讓渡)하는 것으로 한다. ② 사업자가 자기의 사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화를 자기의 사업을 위하여 직접 사용하거나 소비하는 경우 대통령령으로 정하는 것은 재화의 공급으로 본다. ③ 사업자가 자기의 사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화를 자기나 그 사용인의 개인적인 목적 또는 그 밖의 목적으로 사용ㆍ소비하거나, 자기의 고객이나 불특정 다수인에게 증여(贈與)하는 경우 대통령령으로 정하는 것은 재화의 공급으로 본다. ○ 부가가치세법 제12조 【면세】 ① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다 12. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대 용역으로서 대통령령으로 정하는 것 ○ 부가가치세법 시행령 제34조 【주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역의 범위】 ① 법 제12조제1항제12호에 규정하는 주택과 이에 부수되는 토지의 임대는 상시주거용(사업을 위한 주거용의 경우를 제외한다)으로 사용하는 건물(이하 "주택"이라 한다)과 이에 부수되는 토지로서 다음 각 호의 면적 중 넓은 면적을 초과하지 아니하는 토지의 임대를 말하며, 이를 초과하는 부분은 토지의 임대로 본다.