부동산을 신축・분양하는 사업자가 사전약정에 의하여 기타 공급조건에 따라 중도금 또는 잔금 지급 시 통상의 공급가액에서 직접 공제하는 금액(귀 질의의 프리미엄 보장금액)은「부가가치세법」제13조 제2항 제1호에 따른 에누리액에 해당하여 부가가치세 과세표준에 포함하지 아니하는 것임
전 문
[회신]
부동산을 신축·분양하는 사업자가 사전약정에 의하여 기타 공급조건에 따라 중도금 또는 잔금 지급 시 통상의 공급가액에서 직접 공제하는 금액(귀 질의의 프리미엄 보장금액)은「부가가치세법」제13조 제2항 제1호에 따른 에누리액에 해당하여 부가가치세 과세표준에 포함하지 아니하는 것임
〔붙 임 : 참고자료〕
1. 질의내용 요약
(사실관계)
- 당사는 아파트를 신축·분양하는 사업(소위 시행사)을 영위하는 법인으로서 최근 부동산 경기침체로 인하여 2009년 중 미분양주택(
「조세특례제한법
시행령」제98조의2 및 제98조의3 적용대상임)의 분양촉진을 위하여 당초 분양계약서 내용과 별도로 다음과 같은 특약을 체결함
- 그 내용은 입주지정기간 최초일 개시기준일 현재 인터넷 부동산 정보 제공업체인
‘부동산114’, ‘닥터 아파트’, ‘스피드뱅크’ 3사의 홈페이지 상의 시세를 산술평균하여
-
당초 분양가격과의 차액(분양가액이 시세를 초과하는 경우로서 최고 3천만원 한도)을
수분양자가 당사에 납부하여야 할 분양 잔금에서 공제하는 계약임(이를 “프리미엄 보장제”라 한다)
- 동 프리미엄 보장제는 분양대금 납부를 단 1회라도 연체한 사실이 있는 수분양자를 제외한 모든 수분양자에게 동일하게 적용되며, 당사와 수분양자는 세법상 특수관계자가 아님.
※ 분양가격과의 차액을 이하 “프리미엄 보장금액”이라 함
(질의사항)
잔금의 공급시기 전에
당초 계약서상의 잔금에서 직접 공제하는
“프리미엄 보장금액”이
부가가치세법상
에누리에 해당되는 지 여부
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○
부가가치세법 제13조
【과세표준】
② 다음 각 호의 금액은 과세표준에 포함하지 아니한다.
1. 에누리액
○
부가가치세법시행령 제52조
【부당대가 및 에누리등의 범위】
② 법 제13조제2항제1호에 규정하는 에누리액은 재화 또는 용역의 공급에 있어서 그 품질ㆍ수량 및 인도ㆍ공급대가의 결제 기타 공급조건에 따라 그 재화 또는 용역의 공급당시의 통상의 공급가액에서 일정액을 직접 공제하는 금액으로 한다.