신탁재산의 임대 및 양도 시 부가가치세 납세의무자가 누구인지 여부

사업자(위탁자)가 부동산신탁회사(수탁자)에게 신탁하고 이를 수탁자가 임대 및 양도하는 경우 당해 신탁부동산과 관련된 납세의무자는 위탁자가 되는 것이나. 타익신탁에 있어 위탁자에서 우선수익자로 신탁재산의 실질적 통제권이 이전된 후 수탁자가 신탁재산을 임대 및 양도하는 경우 납세의무자는 우선수익자가 되는 것임

[회신] 귀하의 질의에 대하여는 붙임 관련 참고자료의 질의회신 (서면3팀-76, 2008.01.09)를 참고하시기 바람 〔붙 임 : 참고자료〕 1. 질의내용 요약 □ 담보신탁계약 개요 - 담보신탁계약이란 채무자의 자신의 채무를 담보하기 위해 위탁자가 자신의 부동산을 신탁사로 소유권이전등기 하고 채무자의 여신거래 위반 등 사유가 발생한 경우 채권자가 신탁사로 하여금 신탁된 부동산을 매각하도록 하고 환가된 금원으로부터 채권을 변제받는 것을 기본구도로 함 - 자신의 채무를 담보하기 위해 자기 소유의 부동산을 담보 신탁하는 경우 담보신탁 계약상 채무자는 위탁자와 동일인이 되며, 타인의 채무에 담보를 제공하는 경우에는 위탁자와 채무자는 각각 달리 정해지게 됨. 이때 채권자는 신탁계약 상 신탁원본 우선수익자로 지정되며, 처분요청권을 갖게 됨 - 담보신탁계약의 피담보 채권의 변제가 완료된 경우 담보신탁계약은 종료되며, 이 경우 신탁부동산은 원본수익자에게 귀속되게 됨. 원본수익자는 위탁자 자신이 될 수도 있고 제3자를 원본수익자로 지정하여 신탁종료 시 신탁재산을 귀속하도록 할 수 있음 □ 부동산 처분에 대한 최종 처분 결정권자 - 담보신탁계약서 제18조에서는 아래의 사유가 있는 경우 우선수익자의 요청에 의해 신탁부동산을 처분할 수 있는 것으로 약정하고 있음 ① 우선수익자와 채무자간에 체결한 여신거래 계약 위반 시 ② 신탁계약 위반 시 ③ 기타 경제사정의 변화 등에 따라 신탁부동산으로부터 우선수익자의 채권만족이 불가능하다고 판단될 때 - 우선수익자가 수탁자에게 신탁부동산의 처분을 요청한 경우 수탁자는 신문 공고를 통해 신탁부동산을 공개매각하게 되며 신탁부동산의 매각은 신문 공고 이후라하더라도 우선수익자의 요청이 있는 경우 매각이 중단될 수 있음 □ 비용의 부담 - 신탁계약 제15조에서는 신탁계약과 관련한 비용의 부담주체를 위탁자로 정하되, 위탁자가 비용을 지급하지 않는 경우 수탁자가 신탁부동산을 처분하여 지급에 충당할 수 있도록 규정하고 있음 - 신탁계약 제22조는 우선수익자의 요청으로 신탁부동산을 공매한 경우 그 처분대금으로 신탁부동산과 관련한 비용 및 수탁자의 보수를 충당하도록 규정하고 있음 □ 해당사례 (사례1) - 위탁자가 금융기관으로부터 사업자금을 대출받으면서 자신의 채무를 담보하기 위하여 부동산을 신탁하고 수익권증서를 교부함 - 위탁자가 대출금에 관한 기한이익을 상실하여 우선수익자인 금융기관에서 신탁 사에 신탁부동산의 환가를 요청함에 따라 신탁부동산이 공매절차에 의하여 매각 되었으며, 처분대금은 신탁계약서의 정산순서에 따라 공매 절차에서 발생한 비용 및 제세공과금을 지급한 후 우선수익자에게 지급되어 위탁자의 채무변제에 충당됨 (사례2) - 위탁자가 자기 소유의 부동산을 담보로 제공하고 다른 사람이 금융기관으 로부터 지금을 대출받으면서 담보신탁계약을 체결함 - 우선수익자로 지정된 금융기관은 수익권증서를 교부받았으며, 채무자의 기한이익 상실사유가 발생하자 신탁부동산의 환가를 요청하였고 이에 따라 신탁사에서는 신탁부동산에 대한 공매절차를 진행하여 신탁부동산을 매각하였고 처분대금은 신탁계약서의 정산순서에 따라 비용 등을 지급한 후 우선수익자에게 지급되어 채무자의 채무변제에 충당됨 (사례3) - 빌라를 신축하는 과정에서 시공사가 위탁자로부터 공사대금채권에 갈음하여 대물 변제 받을 건물을 담보로 금융기관으로부터 대출을 받고자 담보신탁계약을 체결함 - 신탁부동산이 시공사에 대물 변제된 건물인 관계로 위탁자는 신탁계약상 원본수익자를 시공사로 지정하였고 시공사에 대한 금융기관의 채권을 담보하기 위하여 금융기관을 우선수익자로 지정하는 신탁계약을 체결하였으며, 이후 시공사의 기한이익 상실로 우선수익자가 신탁부동산의 환가를 요청함에 따라 신탁부동산을 매각하고 처분대금은 정산순서에 따라 정산함 (질의사항) 상기 각각 사례의 경우 부가가치세 납세의무자가 누구인지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 부가가치세법 제2조 【납세의무자】 ① 영리목적의 유무에 불구하고 사업상 독립적으로 재화(제1조에 규정하는 재화를 말한다. 이하 같다) 또는 용역(제1조에 규정하는 용역을 말한다. 이하 같다)을 공급하는 자(이하 “사업자”라 한다)는 이 법에 의하여 부가가치세를 납부할 의무가 있다. 나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례) ■ 서면3팀-76, 2008.01.09 1. 사업자(위탁자)가 소유 부동산을 「신탁법」 규정에 따라 부동산신탁회사(수탁자) 에게 신탁하고 이를 수탁자가 임대 및 양도하는 경우 당해 신탁부동산과 관련된 납세의무자는 위탁자가 되는 것임 다만, 신탁계약상 위탁자가 아닌 수익자가 따로 지정되어 있어 신탁의 수익이 우선적으로 수익자에게 귀속하게 되어 있는 신탁(타익신탁)에 있어 당해 신탁계약 및 특약에서 정한 조건에 의하여 신탁재산에 대한 사용·수익 및 처분 등에 대한 권한(실질적 통제권)이 위탁자에서 우선수익자로 이전되는 경우에는 위탁자가 우선수익자에게 재화를 공급한 것으로 보며, 그 공급 시기는 당해 신탁계약 및 특약 에서 정한 조건에 의하여 신탁재산의 실질적 통제권이 이전되는 때가 되는 것이며, 그 과세표준은 우선수익권이 미치는 금액이 되는 것임. 2. 타익신탁에 있어 위탁자에서 우선수익자로 신탁재산의 실질적 통제권이 이전된 후 수탁자가 신탁재산을 임대 및 양도하는 경우 납세의무자는 우선수익자가 되며, 귀 질 의의 제2 신탁계약에서와 같이 1순위 및 2순위 우선수익자 각자가 신탁재산에 대한 실질적 통제권을 이전받은 경우에는 우선순위에 따라 우선수익권이 미치는 금액의 범위 내에서 납세의무를 지는 것임.