부동산임대업의 관리운영에 관련된 모든 채무를 제외하거나 임차인의 임대보증금 일부를 제외하는 경우 사업양도 해당 여부

부동산임대업을 영위하는 법인이 부동산임대업에 공하던 부동산과 임차인의 임대보증금 이외의 당해 부동산임대업의 관리운영에 관련된 모든 채무를 제외하거나 임차인의 임대보증금 일부를 제외하고 사업을 양도하는 경우에는 사업의 양도에 해당하지 아니하는 것임

[회신] 부동산임대업을 영위하는 법인이 부동산임대업에 공하던 부동산과 임차인의 임대보증금 이외의 당해 부동산임대업의 관리운영에 관련된 모든 채무를 제외하거나 임차인의 임대보증금 일부를 제외하고 사업을 양도하는 경우에는「부가가치세법」제6조 제6항 제2호의 규정에 의한 사업의 양도에 해당하지 아니하는 것임 〔붙 임 : 참고자료〕 1. 질의내용 요약 (사실관계) - 내국법인 갑(이하 “양도인”)은 부동산투자회사법에 따라 설립된 기업구조조정부동산투자회사로서, 서울시 중구 충무로3가 60-1본지 소재 지상 23층 지하 3층 오피스 빌딩 및 그 부지(이하 “쟁점 부동 산”)를 보유하고 있으며, 양도인은 현재 쟁점 부동산의 임대 가능한 면적에 대하여 복수의 임차인들과 임대차계약을 체결하고 임대사업용으로 사용하고 있음 - 양 도인은 부동산투자회사법에 따라 설립된 청산형의 한시적 명목회사(Paper Company)로서 그 존속기한은 2003년 12월 12일부터 2008년 12월 12일까지로 5년으로 양도인은 그 존립기간의 만료일이 다가옴에 따라 쟁점 부동산을 처분하기 위한 목적으로 공정 경쟁 입찰을 실시하였으며, 양도인은 위 입찰결과 쟁점 부동산을 매수할 양수인을 선정함 - 당해 양수인과 쟁점 부동산의 양수도에 관한 계약( 이하 “본건 매매계약”)을 체결하고자 하는 바, 선정된 양수인은 부동산투자회사법에 따라 설립되는 위탁관리형 부동산투자회사(이하 “양수인”, 양수인은 부동산투자회사이기는 하나, 양도인과는 전혀 별개의 법인으로서 양도인과 계열관계 기타 특수 관계에 있지 아니한 제3자임)이며, 양도인과 양수인 사이의 구체적인 양수도 조건은 다음과 같음 (1) 영업권 등의 평가 여부 대고객관계, 사업상의 비밀, 경영조직 등 양도인이 영위하던 부동산임대업과 관련된 영업권의 평가 작업은 이루어지지 아니하며 승계되지도 아니함 (2) 임대차계약의 승계 여부 - 본건 매매계약의 내용으로서, 양도인은 본 건 매매계약이 체결되면 쟁점 부동산의 임차인들에게 모두 쟁점 부동산이 양도된다는 사실 및 임대차계약이 승계된다는 사실을 통지하고 본 건 매매계약의 거래종결일까지 각 임차인으로부터 임대차계약 승계동의서의 형식으로 그 승계에 동의하는지 여부에 관한 의사표시를 징구할 예정임 - 임차인이 본건 매매계약의 거래종결 전까지 양수인에게 임대차계약승계동의서를 제출하는 임대차계약에 관하여는 양수인은 쟁점 부동산과 관련된 임대차계약을 승계하며, 거래의 완결과 동시에 임대차계약에 따른 권리 및 의무(임대차보증금 포함)가 양도인으로부터 양수인에게 승계되고 거래완결일 이전에 양도인이 임차인으로부터 선수령한 임대료는 거래완결일을 기준으로 정산될 예정임 - 본 건 매매계약상 양도인은 쟁점 부동산에 관한 모든 임대차계약에 관하여 임대차계약 승계동의서를 징구할 예정이고 양수인도 원칙적으로 모든 임대차계약이 승계되는 것을 전제로 거래완결을 할 예정이나, 여하한 사정으로 거래완결 일까지 임차인이 양수인에게 임대차계약승계동의서를 제공하지 아니하는 임대차계약에 관해서는 양수인과 양도인의 별도 합의에 따라 양수인이 양도인의 임대인 지위를 승계하지 아니할 수 있음 - 위와 같이 양수인이 승계하여야 하는 임대차 계약의 범위는 거래완결일에 최종적으로 확정됨(다만, 만약 모든 임차인들이 임대차계약 승계에 동의한다면 임대차계약 전부가 양수인에게 승계될 수 있음) (3) 부동산 외의 자산의 승계 여부 본건 매매계약의 내용으로서, 양도인은 양수인에게 쟁점 부동산에 부착되어 있거나 쟁점 부동산의 소유, 임대, 관리 또는 운용과 관련하여 사용되는 모든 종류의 유형자산, 부속물품, 기구, 설비 및 부착물들(예를 들어 기계설비, 전기설비, 소방 설비, 통신설비, 방범설비 및 엘리베이터 등)을 쟁점 부동산과 더불어 양수인에게 양도할 예정이나, 그 외의 쟁점 부동산과 소재지를 달리하는 양도인 소유의 자산은 일체 승계되지 아니함 (4)기타 계약의 승계여부 양도인이 쟁점 부동산을 관리하기 위하여 기존에 체결하였던 자산관리위탁계약, 시설관리위탁계약 등은 거래의 종결과 동시에 모두 해지될 예정이며, 양수인이 취득하는 쟁점 부동산은 양수인이 독자적으로 부동산투자회사법상 자산관리회사(현재 쟁점 부동산의 관리․운영을 위탁받은 양도인의 자산관리회사와는 다른 별도의 법인임)를 선임하여 업무를 위탁함으로써 관리할 예정임 한편 양도인의 쟁점 부동 산에 대한 보험계약은 해지될 예정이며, 이에 따라 양수인은 별도의 보험계약 을 체결할 예정임 (5)인력의 승계여부 - 양도인은 부 동산투자회사법상의 기업구조조정부동산투자회사로서, 부동산의 취득, 처분, 임대차 등 법에서 정해진 일정한 업무만을 수행할 수 있으며, 양도인의 유일한 사업은 부동산 임대업으로서 이외에 다른 사업을 영위하지 아니함 - 양도인은 명목회사(Paper Company)로서 부동산투자회사법에 따라 부동산 임대관리를 포함한 자산의 투자, 운용업무는 자산관리회사에, 회사의 일반적인 사무는 일반사무위탁기관에 각 위탁하고 있으며, 양도인은 임원 6인(모두 비상근임)을 두고 있고 직원은 없으며, 양수인은 양도인과 별개로 설립될 부동산투지회사이므로, 양도인의 임원 6인은 양수인의 임원 또는 직원으로 선임 또는 고용되지 않을 예정임 (6)부채의 승계여부 양수인이 승계하는 임대차계약과 관련된 임대차보증금(양도인 총부채의 약 2 0% 수준)을 제외하고는, 양수인에게 승계되는 부채는 없으며, 양도인의 쟁점 부동산의 관리운영업무와 관련된 미지급금 등의 부채는 양수인에게 승계 되지 않고 양도인의 부채 중 쟁점 부동산의 취득자금의 조달을 위하여 차입한 장기차입금인 약 750억원 상당의 유동성장기부채(양도인 부채총계의 약 80%)는 양수인에게 승계되지 아니함 (7) 양수인의 사업 양수인은 부 동산투자회사법상의 부동산투자회사로서 본건 매매계약에 따라 쟁점 부동산을 양수하면, 이를 양수인이 직접 사무실 등으로 사용하지 아니하고 임대사업용으로 사용하고 그 수익을 주주(들)에게 배분할 예정임 (질의사항) 본건 매매계약에 의한 쟁점 부동산의 매매가 부가가치세법 제6조 제6항 제2호에서 규정하고 있는 “사업을 양도하는 것으로서 대통령령이 정하는 것” 에 해당하여 재화의 공급으로 보지 아니하는지 여부에 대하여 질의함 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 부가가치세법 제6조 【재화의 공급】 ⑥ 다음 각호의 1에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다. 2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령이 정하는 것. ○ 부가가치세법시행령 제17조 【담보제공ㆍ사업양도 및 조세의 물납】 ② 법 제6조 제6항 제2호에서 “대통령령이 정하는 것”이라 함은 사업장별(「상법」에 의하여 분할 또는 분할합병하는 경우에는 동일한 사업장안에서 사업부문별로 양도하는 경우를 포함한다)로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것( 「법인세법」 제46조 제1항 의 요건을 갖춘 분할의 경우와 양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우를 포함한다)을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각 호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 해당 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다. 1. 미수금에 관한 것, 2. 미지급금에 관한 것, 3. 당해 사업과 직접 관련이 없는 토지ㆍ건물 등에 관한 것으로서 재정경제부령이 정하는 것 나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례) ■ 부가-2318, 2008.07.29 부동산임대업을 영위하는 법인이 사업장별로 부동산임대업에 공하던 부동산과 임차인의 임대보증금 등 부동산임대업에 관한 모든 권리(미수금에 관한 것을 제외)와 의무(미지급금에 관한 것을 제외)를 포괄적으로 승계 시키는 경우에는「부가가치세법」제6조 제6항 제2호의 규정에 의한 사업의 양도에 해당하는 것이나, 부동산임대업에 공하던 부동산과 임차인의 임대보증금을 제외한 당해 부동산임대업의 관리운영에 관련된 모든 채무를 제외하거나 임차인의 임대보증금 일부를 제외하는 경우에는 당해 규정에 의한 사업의 양도에 해당하지 아니하는 것임. ■ 서면․인터넷․방문상담3팀-296, 2008.02.11 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도는 사업장별로 사업의 양도인이 양수인에게 모든 사업시설뿐만 아니라 그 사업에 관한 일체의 인적ㆍ물적 권리와 의무를 양도하여 양도인과 동일시되는 정도로 법률상의 지위를 그대로 승계시키는 것으로서 부동산임대업과 관련된 임차인을 승계하지 아니한 때에는 「부가가치세법」 제6조 제6항 제2호 의 규정에 의한 사업양도에 해당하지 아니하는 것임 . ■ 서면․인터넷․방문상담3팀-1478, 2007.05.14 부가가치세법 제6조 제6항 제2호 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도는 사업의 양도인이 양수인에게 모든 사업시설뿐만 아니라 그 사업에 관한 일체의 인적ㆍ물적 권리와 의무를 양도하여 양도인과 동일시되는 정도로 법률상의 지위를 그대로 승계시키는 것을 말하는 것으로, 귀 질의의 종업원, 세입자, 부채 등을 제외 하고 양도하는 경우에는 위의 사업양도에 해당하지 아니하는 것임 .