부동산임대보증금 이외 모든 채무 등을 제외하고 사업을 양도하는 경우 부가가 치세 과세 여부

부동산임대업을 영위하는 법인이 부동산임대업에 공하던 부동산과 임차인의 임대보증금 이외의 부동산과 직접 관련된 모든 채무와 건물관리를 위한 자산관리위탁계약, 부동산에 대한 보험계약을 승계시키지 아니하고 사업을 양도하는 경우에는 사업의 양도에 해당하지 아니하는 것임.

[회신] 귀 질의의 경우 기존 해석사례(부가-957, 2009.03.10.)를 참조하시기 바람 ○ 부가-957, 2009.03.10 부동산임대업을 영위하는 법인이 부동산임대업에 공하던 부동산과 임차인의 임대보증금 이외의 부동산과 직접 관련된 모든 채무와 건물관리를 위한 자산관리위탁계약, 부동산에 대한 보험계약을 승계시키지 아니하고 사업을 양도하는 경우에는「부가가치세법」제6조 제6항 제2호의 규정에 의한 사업의 양도에 해당하지 아니하는 것임. 〔붙 임 : 참고자료〕 1. 질의내용 요약 (사실관계) - 매도인은 서울 관악 신림동 1641-2번지 일대의 쇼핑몰인 포도몰(복합쇼핑몰로서 영화관, 의류매장, 음식점, 스포츠센터 등이 임대차방식으로 입점하여 있음)이 소재 하는 토지 및 건물과 이에 부속되는 구조물(이하 “본건 부동산”)을 매수인에게 양도하고자 함 * 매도인은 매도인과 신탁업자간에 체결된 부동산담보신탁계약에 따른 매매목적물의 위탁자 및 수익자이며, 참고로 부동산담보신탁계약의 우선수익자는 선순위 대주 및 중순위 대주임 * 매수인은 자본시장법에 따라 설립된 자산운용사를 집합투자업자로 하는 부동산 펀드의 신탁업자임 - 구체적으로 매도인과 매수인 간의 부동산매매계약서(본건 “매매계약”)의 사실관계는 다음과 같음 (1) 임대차계약의 승계 여부 - 매도인은 동 부동산의 양도와 함께 임대보증금, 월 임대료 및 관리비 조건 등이 포함된 기존의 임대차계약을 양도하고, 매수인은 동 부동산 및 기존의 임대차계약을 승계하기로 약정하였으며, 매수인은 매도인이 영위하고 있었던 부동산임대인으로서의 지위를 양수 후에도 그대로 유지할 예정임 (2) 부동산 외의 자산 및 부채의 승계 여부 - 매도인은 매수인에게 쟁점 부동산에 부착되어 있거나 쟁점 부동산 소유 또는 운용과 관련하여 사용되는 유체동산, 무체동산은 본 건 부동산과 더불어 매수인 에게 양도할 예정이며, - 매도인의 자산 및 부채 중에서 본 건 부동산 및 관련 자산을 제외한 나머지 자산은 매수인에게 승계되지 아니하며, 매도인의 채무 또한 이전되지 않을 예정임 - 특히 본건 부동산을 담보로 매도인이 차입한 담보 차입금은 본 건 부동산매매계약과 동시에 전액 상환될 예정이며, 매수인에게 이전되지 않으나, 부채 중 쇼핑몰 고객에 대한 상품권, 마일리지 등에 대한 부채(부동산매매가액의 0.2%이하의 소액임)는 매수인에게 이전될 예정임 (3) 기타 계약의 승계 여부 - 매도인이 본건 부동산의 관리를 위하여 기존에 신탁업자와 체결한 부동산담보 신탁계약은 거래의 종결과 동시에 모두 해지될 예정이며, 매수인은 부동산 펀드의 신탁업자로서 본건 부동산을 취득한 이후 집합투자업자를 선임하여 본건 부동 산 관련 업무를 위탁함으로써 관리할 예정임 - 매도인은 거래종결일 또는 그 이전에 모든 계약을 해지하여 종료하고 매수인은 임대차계약을 제외한 어떠한 채무, 직원, 관리서비스계약, 보험계약, 재산관리계약 및 기타 매매목적물과 관련된 계약을 인수하지 않을 예정임 (4) 인력의 승계여부 - 기존 관리업체가 체결한 관리계약은 해지되고 매수인은 전혀 다른 내용으로 동 관리업체와 관리계약을 체결할 예정으로 본건 부동산을 운용 및 관리하는 업체는 변동되지 않으나, 매도인이 동 관리업체에게 가지고 있는 권리 및 부담하는 의무는 전혀 승계되지 아니함 - 매도인의 직원으로서 본건 부동산을 관리하는 직원은 전혀 승계되지 아니함 (5) 영업권 등의 평가 여부 - 대고객관계, 사업상의 비밀, 경영조직 등 매도인이 영위하던 부동산임대업과 관련 된 ( 법인세법 시행규칙 제12조 에 따른 세무상) 영업권의 평가 작업은 이루 어지지 아니하며 승계되지 아니함 (질의사항) 부동산임대업을 영위하는 법인이 부동산임대업에 공하던 부동산과 임차인의 임대보증금 이외의 부동산과 직접 관련된 일부 자산과 차입금 등의 부채 및 종업원과 건 물 의 관리서비스계약, 보험계약, 재산관리계약 등 부동산임대업의 관리운영과 관련된 계약을 승계시키지 아니하고 사업 을 양도하 는 경우 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업양도 해당여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 부가가치세법 제6조 【재화의 공급】 ⑥ 다음 각호의 1에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다. 2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령이 정하는 것. ○ 부가가치세법시행령 제17조 【담보제공ㆍ사업양도 및 조세의 물납】 ② 법 제6조 제6항 제2호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 사업장별(「상법」에 따라 분할 또는 분할합병하는 경우에는 같은 사업장 안에서 사업부문별로 양도하는 경우를 포함한다)로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것 ( 「법인세법」 제46조 제1항 의 요건을 갖춘 분할의 경우,「조세특례제한법」제37조 제1항 각 호의 요건을 갖춘 자산의 포괄적 양도의 경우 및 양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우를 포함한다)을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각 호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 해당 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다. 1. 미수금에 관한 것 (1998. 12. 31. 개정) 2. 미지급금에 관한 것 (1998. 12. 31. 개정) 3. 당해 사업과 직접 관련이 없는 토지ㆍ건물 등에 관한 것으로서 기획재정부령이 정하는 것