과, 면세 사업에 공통 사용하던 부동산을 토지와 건물을 구분하지 않고 매각하는 경우 과세표준 계산 방법

과・면세 사업에 공통으로 사용하던 부동산을 토지가액과 건물가액을 구분하지 않고 매각하는 경우에는 먼저 토지가액과 건물가액을 안분계산하여 건물가액을 산정한 후에 그 건물가액 중 과세사업에 사용된 건물의 공급가액을 과세표준으로 하는 것임.

[회신] 사업자가 과․면세 사업에 공통으로 사용하던 부동산을 토지가액과 건물가액을 구분하지 않고 매각하는 경우에는 먼저 토지가액과 건물가액을 안분계산하여 건물가액을 산정한 후에 그 건물가액 중 과세사업에 사용된 건물의 공급가액을 과세표준으로 하는 것임. 먼저 토지가액과 건물가액은 「부가가치세법 시행령」제48조의 2 제4항의 규정에 따라 안분 계산함. 그 후 건물가액 중 부가가치세가 과세되는 건물가액은, 당초 건물 신축 시 사용면적비율로 매입세액을 공제받은 경우, 「부가가치세법 시행령」제48조의 2 제2항의 규정에 따라 면적비율로 안분 계산하는 것임. 〔붙 임 : 참고자료〕 1. 질의내용 요약 (사실관계) - 새마을금고에서 부동산을 신축하여 금고업으로 일부 사용하고 나머지는 부동산 임대업을 영위하고 있음. - 건물 신축 시 건물에 대한 부가가치세 환급은 면적기준으로 안분 계산함. (질의사항) 과세․면세사업에 사용하던 부동산을 매각하는 경우 과세표준 계산방법 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 【과세표준의 안분계산】 ② 제61조 제4항 제3호 또는 제61조의 2 제2호를 적용받은 재화 또는 제62조의 2에 따라 납부세액이나 환급세액을 사용면적비율에 따라 재계산한 재화로서 과세사업과 면세사업에 공통으로 사용되는 재화를 공급하는 경우에 그 과세표준은 제1항에 불구하고 다음 산식에 의하여 계산한다 . 이 경우 휴업 등으로 인하여 직전과세기간의 사용면적비율이 없는 경우에는 그 재화를 공급한 날에 가장 가까운 과세기간의 사용면적비율에 의하여 계산한다. 재화를 공급한 날이 속하는 과세기간의 (당해재화의 직전과세기간의 과세사용면적 × ──────────────────── 공급가액) 재화를 공급한 날이 속하는 과세기간의 직전과세기간의 총사용면적 ＝과세표준 ④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다 . 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다. 1. 토지와 건물 등에 대한 「소득세법」 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액 [제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다. 3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다. ○ 고시 2007-8호(2007.03.30) 토지와 건물등의 가액구분이 불분명한 경우 과세표준 안분계산방법 고시 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 제4항 제3호에서 국세청장이 정하도록 위임한 사항인 사업자가 토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우로서 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에 대한 과세표준 안분계산방법을 다음과 같이 개정고시합니다. 1. 토지와 건물 등의 가액을 일괄 산정ㆍ고시하는 오피스텔, 상업용 건물 및 주택을 공급하는 경우 - 사업자가 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 다목 및 라목에 규정하는 오피스텔, 상업용 건물, 주택을 공급하는 경우로서 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음과 같이 과세표준을 계산한다. 가. 토지 및 건물 등의 기준가액 산정 토지의 기준가액은 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 가목에 의한 토지의 기준시가로 하고, 건물 등의 기준가액은 같은법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의하여 국세청장이 고시한 건물의 기준시가의 산정방법을 준용하여 계산한 가액으로 한다. 나. 과세표준의 안분계산 가목에 의한 건물 등의 기준가액 과세표준 ＝ 실지거래가액 × ───────────────── (부가가치세 불포함) 가목에 의한 토지의 기준가액과 건물 등의 기준가액의 합계액 2. 건물의 건축중에 토지와 건물을 함께 공급하는 경우 - 사업자가 건물의 건축중에 토지와 건물의 공급계약을 체결하면서 당해 건물을 완성하여 공급하기로 한 경우로서 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호의 순서에 의하여 과세표준을 계산한다. 가. 토지 및 건물 등의 기준가액 산정 토지는 1호 가목에 의한 토지의 기준가액에 의하고, 건물 등은 공급계약일 현재에 건축법상의 건축허가조건에 따라 건물이 완성된 것으로 보아 1호 가목에 의한 건물 등의 기준가액에 의한다. 다만, 당초의 건축허가조건이 변경되거나 건축허가조건과 다르게 건물이 완성되는 경우에는 당해 건물 등이 완성된 날(완성된 날이 불분명한 경우에는 준공검사일)에 정산하여야 한다. 나. 과세표준의 안분계산 가목에 의한 건물 등의 기준가액 과세표준 ＝ 실지거래가액 × ────────────────── (부가가치세 불포함) 가목에 의한 토지의 기준가액과 건물 등의 기준가액의 합계액 다. 과세표준의 정산 가목의 단서규정에 의하여 토지와 건물 등의 기준가액을 정산하는 경우에는 나목의 규정에 의한 과세표준을 정산하여야 한다. 3. 미완성된 건물 등을 토지와 함께 공급하는 경우 - 사업자가 토지와 미완성된 건물 등을 함께 공급하며 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우, 토지는 1호 가목의 기준가액으로 하고, 미완성된 건물 등은 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)으로 하여 그 가액에 비례하여 실지거래가액을 안분계산한다.