재화의 공급으로 보지 아니하는 사업양도 해당여부

부동산임대업에 공하던 부동산과 임차인의 임대보증금을 제외한 당해 부동산임대업의 관리운영에 관련된 모든 채무를 제외하거나 임차인의 임대보증금 일부를 제외하는 경우에는 당해 규정에 의한 사업의 양도에 해당하지 아니하는 것임

[회신] 부동산임대업을 영위하는 법인이 사업장별로 부동산임대업에 공하던 부동산과 임차인의 임대보증금 등 부동산임대업에 관한 모든 권리(미수금에 관한 것을 제외)와 의무(미지급금에 관한 것을 제외)를 포괄적으로 승계시키는 경우에는「부가가치세법」제6조 제6항 제2호의 규정에 의한 사업의 양도에 해당하는 것이나, 부동산임대업에 공하던 부동산과 임차인의 임대보증금을 제외한 당해 부동산임대업의 관리운영에 관련된 모든 채무를 제외하거나 임차인의 임대보증금 일부를 제외하는 경우에는 당해 규정에 의한 사업의 양도에 해당하지 아니하는 것임 〔붙 임 : 참고자료〕 1. 질의내용 요약 (사실관계) - 내국법인 갑(이하 “양도인”)은 자산유동화에 따른 법률에 따라 자산유동화계획을 등록하고 설립된 유동화 전문 유한회사로서, 그 유동화자산인 서울특별시 강남구 역삼동 736-1 소재 지상24층, 지하6층의 오피스 빌딩 및 그 부지(이하 “쟁점 부동 산”)를 보유하고 있으며, 양도인은 현재 쟁점 부동산의 임대 가능한 면적에 대하여 복수의 임차인들과 임대차계약을 체결하고 임대사업용으로 사용하고 있음 - 양 도인은 현재 쟁점 부동산을 간접투자자산운용업법에 따라 설립된 부동산투자 신탁의 수탁회사(이 하 “양수인”) 에게 양도하는 계약(이하 “본건 매매계약”)을 체결하고자 하며 구체적인 양수도 조건은 다음과 같음 (1) 영업권 등의 평가 여부 대고객관계, 사업상의 비밀, 경영조직 등 양도인이 영위하던 부동산임대업과 관련된 영업권의 평가 작업은 이루어지지 아니하며 승계되지도 아니함 (2) 임대차계약의 승계 여부 - 본건 매매계약의 내용으로서, 양도인은 쟁점 부동산의 임차인들로부터 임대차계약 승계동의서를 수령하도록 사업적으로 합리적인 노력을 다해야 함 - 임차인이 본건 매매계약의 거래종결 전까지 양수인에게 임대차계약승계동의서를 제출하는 임대차계약 및 임차인의 임대차계약승계동의서가 제출되지 않더라도 임차인이 전세권을 보유하고 있는 임대차계약에 한하여 양수인은 쟁점 부동산과 관련된 임대차계약을 승계하며, - 거래의 완결과 동시에 임대차계약에 따른 권리 및 의무(임대차보증금 포함0가 양도인으로부터 양수인에게 승계되고 거래완결일 이전에 양도인이 임차인으로부터 선수령한 임대료는 거래완결일을 기준으로 정산될 예정임 - 임차인이 전세권을 보유하고 있지 아니하면서 동시에 양수인에게 임대차계약승계동의서를 제공하지 아니하는 임대차계약에 관해서는 양수인이 양도인의 임대인 지위를 승계하지 아니함 - 따라서 양수인은 쟁점 부동산의 소유권 취득 이후 즉시 그러한 임차인에 대하여 퇴거를 요구할 수 있으며, 본 건 매매계약의 내용으로서 양수인이 임차인에 대한 퇴거 및 건물 명도를 청구하여 그 이행을 받는데 걸리는 시간을 고려하여 3개월분의 임대료 및 관리비 상당액을 거래종결일에 양도인이 양수인에게 지급하기로 하였으나, 이와 같은 행위로 인하여 임대인(양도인) 또는 임차인의 권리가 양수인에게 양도되는 것은 아님 - 위와 같이 양수인이 임대차계약 전부를 당연히 승계하여야 하는 의무를 지는 것은 아니 지만, 만약 모든 임차인들이 임대차계약 승계에 동의한다면 임대차계약 전부가 양수인에게 승계될 가능성도 있으며, 양수인이 승계하여 하는 임대차계약의 범위는 거래종결일에 확정됨 (3) 부동산 외의 자산의 승계 여부 본건 매매계약의 내용으로서, 양도인은 양수인에게 쟁점 부동산에 부착되어 있는 기계설비(펌프, 저수조 등), 전기설비(변압기, 발전기 등) 및 소방설비(소화전주펌프 , 자동화방문 등), 통신설비(전산․전화용 단자 등), 방범설비(방범 CCTV 등), 주차설비(주차관제시스템, 주차관제모니터 등) 및 운반설비(엘리베이터) 등의 유형 자산을 쟁점 부동산과 더불어 양수인에게 양도할 예정이나, 그 외의 쟁점 부동산과 소재지를 달리하는 양도인 소유의 자산은 일체 승계되지 아니함(양도 인은 쟁점 부동산 외에 약 115억원의 금융자산을 가지고 있으나, 이는 양수인에게 이전되지 아니하며, 쟁점 부동산외에 소유하고 있는 유형자산은 없음) (4)기타 계약의 승계여부 양도인이 쟁점 부동산을 관리하기 위하여 기존에 체결하였던 자산관리위탁계약들은 거래의 완결과 동시에 모두 해지될 예정이며, 양수인은 양수인이 취득한 부동산은 간접투자자산운용업법상 자산운용회사가 직접 관리하거나 자산운용회 사가 별도의 부동산관리회사를 선정하여 관리할 예정임. 한편 양도인의 쟁점 부동 산에 대한 보험계약은 해지될 예정이며, 이에 따라 양수인은 별도의 보험계약 을 체결할 예정임 (5)인력의 승계여부 - 양도인은 자산유동화에 관한 법률상 유동화전문회사로서 유동화계획에 따른 업무만을 수행할 수 있으며, 양도인의 유동화계획에 의하면 유동화자산은 본건 부동산이며, 부동산임대업이 주된 사업임 - 양도인은 유동화계획에 의한 업무, 즉 금융업에 해당하는 자산유동화업 업무 및 유동화자산에 관한 부동산임대업 업무를 수행하기 위하여 외국임원 3인(모두 비상근임)을 두고 있으며 직원은 없음 - 양수인은 부동산 펀드, 즉 간접투자자산운용업법에 의한 부동산투자신탁의 수탁 회사로서 양도 인의 외국인 임원 3인은 양수인의 임원 또는 직원으로 선임 또는 고용되지 않을 예정임 (6)부채의 승계여부 양수인이 승계하는 임대차계약과 관련된 임대차보증금(양도인 총부채의 약 1 0% 수준)을 제외하고는 양수인에게 승계되는 부채는 없으며, 양도인의 쟁점 부동산의 관리운영업무와 관련된 매입채무, 미지급금 등의 부채는 양수인에게 승계 되지 않고 양도인의 부채 중 쟁점 부동산의 취득자금의 조달을 위하여 차입한 장기차입금인 약 1,198억원 상당의 유동화사채는 양수인에게 승계되지 아니함 - 한편 양수인은 간접투자자산운용업법에 의한 부동산투자신탁의 수탁회사로서 본 건 매매 계약에 따라 쟁점 부동산을 양수하면 이를 양수인이 직접 사무실 등으로 사용 하지 아니하고 임대사업용으로 사용하고 그 수익을 양수인에게 투자한 투자자들에게 배분할 예정임 (질의사항) 본건 매매계약에 의한 쟁점 부동산의 매매가 부가가치세법 제6조 제6항 제2호에서 규정하고 있는 “사업을 양도하는 것으로서 대통령령이 정하는 것” 에 해당하여 재화의 공급으로 보지 아니하는지 여부에 대하여 질의함 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 부가가치세법 제6조 【재화의 공급】 ⑥ 다음 각호의 1에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다. 2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령이 정하는 것. ○ 부가가치세법시행령 제17조 【담보제공ㆍ사업양도 및 조세의 물납】 ② 법 제6조 제6항 제2호에서 “대통령령이 정하는 것”이라 함은 사업장별(「상법」에 의하여 분할 또는 분할합병하는 경우에는 동일한 사업장안에서 사업부문별로 양도하는 경우를 포함한다)로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것( 「법인세법」 제46조 제1항 의 요건을 갖춘 분할의 경우와 양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우를 포함한다)을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각 호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 해당 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다. 1. 미수금에 관한 것, 2. 미지급금에 관한 것, 3. 당해 사업과 직접 관련이 없는 토지ㆍ건물 등에 관한 것으로서 재정경제부령이 정하는 것 나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례) ■ 서면․인터넷․방문상담3팀-296, 2008.02.11 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도는 사업장별로 사업의 양도인이 양수인에게 모든 사업시설뿐만 아니라 그 사업에 관한 일체의 인적ㆍ물적 권리와 의무를 양도하여 양도인과 동일시되는 정도로 법률상의 지위를 그대로 승계시키는 것으로서 부동산임대업과 관련된 임차인을 승계하지 아니한 때에는 「부가가치세법」 제6조 제6항 제2호 의 규정에 의한 사업양도에 해당하지 아니하는 것임 . ■ 서면․인터넷․방문상담3팀-1478, 2007.05.14 부가가치세법 제6조 제6항 제2호 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도는 사업의 양도인이 양수인에게 모든 사업시설뿐만 아니라 그 사업에 관한 일체의 인적ㆍ물적 권리와 의무를 양도하여 양도인과 동일시되는 정도로 법률상의 지위를 그대로 승계시키는 것을 말하는 것으로, 귀 질의의 종업원, 세입자, 부채 등을 제외 하고 양도하는 경우에는 위의 사업양도에 해당하지 아니하는 것임 . ■ 부가46015-4019, 1999.09.30 부가가치세법 제6조 제6항 및 동법시행령 제17조 제2항에 규정하는 사업의 양도라 함은 양도인이 양수인에게 모든 사업시설 뿐만 아니라 영업권 및 그 사업에 관한 채권, 채무 등 일체의 인적ㆍ물적 권리와 의무를 양도하여 양도인과 동일시되는 정도로 법률상의 지위를 그대로 승계시키는 것을 말하는 것으로, 귀 질의의 경우와 같이 사업에 관련된 일부의 자산과 퇴직급여충당금 외의 모든 부채를 제외하고 양도하는 경우에는 동 규정에 의한 사업의 양도에 해당하지 아니하는 것 임.