임차인이 계약서상의 입주기한 실입주한 경우 임대보증금에 대한 과세표준 계산방법

임차인이 개인사정으로 인하여 입주기한 이후 입주하였다 하더라도 계약서상 임대료는 입주기한 익일부터 부과하는 내용이 명시되어 있는 경우, 부동산임대용역에 대한 임대보증금의 과세표준은 당해 부동산을 사용하기로 한 때를 기준으로 계산하는 것임.

[회신] 임차인이 개인사정으로 인하여 입주기한 이후 입주하였다 하더라도 계약서상 임대료는 입주기한 익일부터 부과하는 내용이 명시되어 있는 경우, 부동산임대용역에 대한 임대보증금의 과세표준은 당해 부동산을 사용하기로 한 때를 기준으로 「부가가치세법 시행령」 제49조의2 규정에 따라 계산하는 것임. 〔붙 임 : 참고자료〕 1. 질의내용 요약 (사실관계) - 당사는 공공임대주택을 관리하고 있는 회사임. - 입주자와 아래와 같은 임대차계약을 체결하였으나 입주자의 개인적인 사정으로 실 입주일이 늦어졌음. ․ 총보증금이 1천만원으로서 7월 1일 계약금 1백만원, 7월 25일 잔금 9백만원 납입 ․ 입주예정기간 만료일은 7월 31일, 실 입주일은 8월 5일 ․ 계약서상 실 입주가 입주예정기간 만료일 이후에 이루어진 경우에는 임대료 부과의 기산일은 입주예정기간 만료일의 익일로 되어 있음 ․ 임대차계약은 2년계약으로 실입주가 늦어지더라도 입주예정기간만료일로 계산된 날짜에 종료되는 것임 - 만일 입주자가 7월 26일날 입주한 경우에는 계약내용에 따라 임대료 계산은 7월 26일부터 계산되는 것임 (질의사항) - 위 경우 간주임대료 계산시 “과세대상 기간의 일수”의 기산일이 언제인지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 부가가치세법 제13조 【과세표준】 ⑤ 제1항부터 제4항까지 외에 과세표준의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ○ 부가가치세법 시행령 제49조 의 2 【부동산임대용역에 대한 과세표준계산의 특례】 ① 사업자가 부동산임대용역을 공급하고 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우에는 법 제13조 제1항 제2호에 규정하는 금전 이외의 대가를 받는 것으로 보아 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 과세표준으로 한다. 이 경우 국가 또는 지방자치단체의 소유로 귀속되는 지하도의 건설비를 전액 부담한 자가 지하도로 점용허가(1차 무상점용기간에 한한다)를 받아 대여하는 경우에 기획재정부령으로 정하는 건설비상당액은 전세금 또는 임대보증금으로 보지 아니한다. | 당해 기간의 전세금 또는 임대보증금 | × | 과세대상 기간의 일수 | × | 계약기간 1년의 정기예금이자율(당해 예정신고기간 또는 과세기간종료일 현재) | = | 과세표준 | | 365(윤년의 경우에는 366) | ○ 부가가치세법 기본통칙 13-49의2-1 【전세금 또는 임대보증금에 대한 과세표준 계산】 영 제49조의 2의 규정에 의한 전세금 또는 임대보증금에 대한 과세표준은 임차자가 당해 부동산을 사용하거나 사용하기로 한 때를 기준으로 하여 계산한다.